본문내용
1. 전세권
1.1. 의의
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리이다. 전세권자는 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 사용·수익하며, 전세권이 소멸하면 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받게 된다. 또한 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자나 다른 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가진다. 이처럼 전세권은 용익물권의 성질과 담보물권의 성질을 동시에 가지고 있는 특수한 권리라고 할 수 있다.
1.2. 법적성질
1.2.1. 용익물권의 성질
전세권은 용익물권의 성질을 가진다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익하고, 전세권이 소멸하면 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리이다. 이는 용익물권적 성질을 보인다. 즉, 전세권자는 타인의 부동산을 일정 기간 동안 점유하여 사용·수익할 수 있는 권리를 가지며, 그 부동산의 소유자는 전세금을 반환할 의무를 지게 된다. 이처럼 전세권은 부동산에 대한 용익권으로서의 성격을 지니고 있다.
1.2.2. 담보물권의 성질
전세권은 담보물권의 성질을 가지고 있다. 전세권은 전세금을 지급하는 것이 그 요소이고 전세권 소멸시에 전세금을 반환 받는 것을 주요 내용으로 한다. 1984년 민법이 개정되면서 전세권자의 전세금회수를 확실하게 보장하기 위해 전세권자가 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 신설하여 담보물권의 특유한 성질인 우선변제권을 인정하였다. 따라서 전세권은 담보물권의 특성인 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성을 갖는다.
즉, 전세권은 전세권설정자에 대한 전세금반환채권을 담보하는 물권이며, 이에 따라 전세권자는 전세금의 우선변제를 받을 수 있고 전세목적물에 대한 경매청구권도 가진다. 또한 전세권은 전세금반환채권과 분리할 수 없는 불가분성을 지니며, 전세권 목적물이 변경되어도 전세금반환채권과 더불어 그 권리가 이전된다는 수반성 및 물상대위성을 가지고 있다.
따라서 전세권의 담보물권적 성질로 인해 전세권자는 전세금반환을 확실히 보장받을 수 있고, 전세목적물에 대한 강력한 권리행사가 가능하다고 볼 수 있다.
1.3. 전세권의 취득
1.3.1. 취득사유
전세권은 부동산소유자와 전세권을 취득하려는 자 사이에 설정계약과 등기에 의해 취득하는 것이 보통의 모습이다. 그 밖에 전세권의 양도나 상속을 통해 취득할 수 있음은 물론이다.
설정계약과 등기에 의해 전세권을 취득하는 경우, 전세권자는 부동산 소유자와 전세권 설정계약을 체결하고 등기를 하여 전세권을 취득하게 된다. 이때 전세권의 목적물, 전세금 지급, 전세권의 등기 등의 요건이 충족되어야 한다.
그 밖에 전세권의 양도나 상속을 통해 전세권을 취득할 수 있다. 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하는 경우 양수인은 전세권자의 지위를 승계하게 되며, 전세권자가 사망하면 법정상속인이 전세권을 상속하게 된다.
1.3.2. 설정계약에 의한 취득
1.3.2.1. 전세권의 목적물
전세권의 목적물은 타인의 부동산이다. 따라서 건물뿐만 아니라 토지도 전세권의 목적이 될 수 있다. 다만 토지 중 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 건물의 일부 또는 토지의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있고 그 도면을 첨부하여 등기할 수 있다. 전세권의 설정을 위해 전세권의 목적물은 설정계약서에 기재되어야 하고 이에 대한 등기가 필요하다. 전세권의 목적이 된 부동산을 달리하는 경우에는 변경 허가 절차가 필요하며, 전세권 설정 당사자 간 합의와 등기를 통해 그 변경이 이루어진다.
1.3.2.2. 전세권성정계약과 등기
전세권성정계약과 등기는 전세권을 취득하는 핵심적인 방법이다. 전세권은 부동산 소유자와 전세권을 취득하려는 자 간의 설정계약과 등기에 의해 취득하는 것이 가장 일반적인 모습이다.
전세권설정계약과 등기를 통한 전세권 취득에는 몇 가지 중요한 요소가 있다. 첫째, 전세권의 목적물은 타인의 부동산이어야 한다. 따라서 건물뿐만 아니라 토지도 전세권의 목적이 될 수 있다. 다만 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 건물의 일부나 토지의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있다. 둘째, 전세권설정계약과 등기에 의해 전세권이 성립한다. 전세권설정의 목적은 타인의 부동산을 사용·수익하는 것이며, 전세금의 지급이 있어야 비로소 전세권이 성립한다. 전세금은 전세권자가 설정자에게 지급하는 금전으로서 전세권 소멸 시 반환받게 된다. 셋째, 전세권은 목적물의 인도가 성립요건은 아니지만, 전세권이 성립한 후 설정자가 목적물을 인도하지 않으면 전세권자는 인도를 청구할 수 있다. 넷째, 전세권은 등기함으로써 성립하며, 전세권의 목적이 부동산의 일부인 경우 그 도면을 첨부하여 등기하여야 한다.
이처럼 전세권은 당사자 간 설정계약과 등기를 통해 취득할 수 있으며, 전세권 성립에는 전세금의 지급과 등기가 필수적이다. 전세권 취득에 이러한 요건들이 충족되어야 전세권자는 법적으로 부동산을 사용·수익할 수 있게 된다.
1.3.2.3. 전세금
전세금은 전세권의 요소로서 설정계약과 등기외에 전세금의 지급이 있을 때 비로소 전세권이 성립한다"". 전세금은 전세권자가 ...
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