소개글
"주택관리사시설개론문제집"에 대한 내용입니다.
목차
1. 부동산 재건축 개요
1.1. 재건축의 정의
1.2. 재건축의 대상
1.3. 재건축의 진행과정과 소요기간
1.4. 재건축에 관심이 많은 이유와, 재건축 분쟁의 원인
2. 정부의 재건축 정책과 효과, 문제점
2.1. 부동산 정책의 진행방향
2.2. 재건축 안전진단
2.3. 이주비 대출문제와 조정지역, 금융규제, 대출규제
2.4. 기부체납과 용적률
2.5. 추가분담금
2.6. 초과이익환수제
2.7. 분양가상한제
3. 재건축과 사업조합, 조합원과 이해관계자
3.1. 조합원 사이의 갈등
3.2. 조합임원들과의 갈등
3.3. 조합원 및 상가간의 갈등
3.4. 조합원과 임차인의 입장 차이
3.5. 조합원과 시공사 간의 문제
4. 행복주택 정책의 현황과 한계
4.1. 행복주택의 정치적 요소
4.2. 행복주택 정책을 통한 주거복지 실현이란?
4.3. 행복주택 정책의 한계점
5. 어린이집 운영 및 관리의 문제와 해결방안
5.1. 어린이집 유형별 분류
5.2. 어린이집 시설수 및 아동수 현황
5.3. 어린이집 운영,관리의 어려움
5.4. 효과적인 어린이집 운영 및 관리 방법
6. 참고 문헌
본문내용
1. 부동산 재건축 개요
1.1. 재건축의 정의
재건축이란 정비기반시설이 양호하지만, 노후 및 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 중의 하나로, 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정하고 있다. 재건축 사업은 재개발 사업과 유사하나 정비기반시설이 양호한 경우, 노후 및 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역을 대상으로 한다는 점에서 차이가 있다."
1.2. 재건축의 대상
재건축의 대상은 크게 공동주택의 재건축과 단독주택의 재건축의 두 부류로 나뉜다. 일반적으로 진행되는 공동주택의 재건축에서는 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 혹은 안전사고의 우려가 있는 지역으로, 기존 세대수 또는 재건축 사업 후 예정 세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 1만m²이상인 지역이 해당된다. 한편, 단독주택을 재건축하는 경우로는 기존의 단독주택이 300호 이상이거나 부지면적이 1만m²이상인 지역이 해당된다. 재건축사업의 공통 요건은 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있고, 노후불량 건축물이 당해 구역 내 3분의 2이상이며 지역 내 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있는 지역을 대상으로 한다.
1.3. 재건축의 진행과정과 소요기간
재건축의 진행과정과 소요기간은 다음과 같다.
재건축은 간략하게 말해 1) 계획수립, 2) 사업시행계획, 3) 분양 및 관리처분, 4) 사업완료의 순서로 진행된다.
계획수립 단계에서는 먼저 기본계획 및 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하는 데 약 2~3년의 시간이 소요된다. 이때 건물의 노후도와 불량 여부를 검사하는 안전진단 과정이 포함된다.
사업시행계획 단계에서는 조합설립추진위원회 구성, 창립총회, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 이주대책 수립 등이 이루어지며 약 1~2년이 더 소요된다.
분양 및 관리처분 단계에서는 분양공고 및 신청, 관리처분계획인가, 철거 및 착공 등의 절차를 거치며 대략 1년 정도가 걸린다.
마지막 사업완료 단계에서는 준공인가, 이전고시, 청산, 조합해산의 과정을 거치며 전체적으로 약 10년 정도의 시간이 소요된다.
다만 이 과정에서 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따른 추가분담금 문제 등으로 인한 법적 분쟁으로 실질적인 마무리가 지연되는 경우도 있다.
1.4. 재건축에 관심이 많은 이유와, 재건축 분쟁의 원인
부동산이라는 것은 우리의 기본적인 삶의 요건인 의,식,주 중 하나로써 우리에게 필수불가결한 어떤 재화이자 많은 사람들이 재태크로 사용하고 있는 모든 사람들이 밀접하게 관련되어 있는 요소이다. 그런 만큼 많은 사람들이 관심을 가지는 것은 자연스러운 일이고, 그 만큼 정확히 알지 못하면 큰 피해를 볼 수 있는 사업요소이다.
항상 멈춰있던 정비사업에서 물꼬를 트는 것이 재건축인 만큼, 또 재건축으로 많은 돈을 벌었다는 이야기들, 강남에 어떤 재건축 아파트에 투자해서 1년만에 억대로 올렸다는 이들의 이야기들과 비교적 용이한 접근성은 사람들에게 재건축 투자에 대한 관심을 불러일으킨다.
하지만 이는 부동산 가격이 지속적인 상승세를 보이던 때에는 충분한 가치를 가진 투자처였지만 과거 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기와 당시 하우스푸어를 위한 대출제도의 허점이 밝혀짐으로써, 가격 상승세는 주춤하는 모습을 보이게 되었고 이후 재건축 및 부동산 사업이 무조건적인 이득을 가져다 준다는 인식을 바꾸게 되었다.
현재는 고려해야할 점이 더욱 많아진 만큼 이해관계자들 사이의 분쟁도 증가하게 되었다. 과거 재건축의 재산증대의 목적은 아직 유효하나, 이제는 건설회사, 시공사와 조합원들, 그리고 용역업체 및 지방자치단체 등의 이해관계자가 얽히고 또 본인부담금의 비율이 커지고 있는 사업인 만큼 이러한 복잡성을 고려하는 것이 필수불가결한 시기가 오게 되었다.
2. 정부의 재건축 정책과 효과, 문제점
2.1. 부동산 정책의 진행방향
부동산 정책의 진행방향은 재건축 아파트에 대한 관심이 하루이틀 된 일이 아니며, 부동산 불패라는 말과 같이 현대 사회를 살아가는 사람이라면 누구나 한번씩은 들어보았을 정도로 정부의 큰 관심사이다. 나라가 망하지 않는 한 부동산은 망하지 않는다는 생각을 가지고 있는 사람들이 많으며, 사실 이는 지금까지 많은 경우에 적용되어 왔던 말이기도 하다.
이에 따라, 정부에서는 이를 막기 위해서 재초환(재건축초과이익환수제) 상한제(분양가 상한제)등을 실시하며 정밀적인 타켓을 중심으로 한 규제 정책을 펼쳤다. 하지만 장기적으로는 신도시 계획과 맞물려서 집값 안정과 공급 부족의 두 마리 토끼를 잡으려는 계획을 실현시킬지 모르지만, 현재로서는 공급의 부족으로 인한 더 많은 가격의 상승의 역효과를 불러일으키는 문제를 가져오고 있기도 하다.
과거 애덤스미스는 보이지 않는 손에 따라서 가격이 조정되나, 생필품의 경우에는 공급이 부족하게 되면 무조건 가격이 오를 수 밖에 없고 추가적인 비용을 들여서라도 더욱 많은 물량을 확보하려고 한다고 하였다. 부동산은 우리에게 생필품인가? 투자의 용도로써 생각하는 이들이 많지만, 사실 이는 의 식 주의 하나로써 우리에게 반드시 필요한 물품이라고 할 수 있다.
현재 재건축과 재개발의 제한으로 인해 많은 제약이 걸린 상황에서 조금씩 조금씩 재건축에 대한 신중한 판단을 요구한다는 움직임이 커지고 있다. 이 뿐 아니라, 정권에 따른 영향이 큰 부동산 정책인 만큼, 흔히들'소나기만 피하면 된다'라는 마인드를 가지고 미래의 수익을 기대하고 있는 경우도 많다.
집값 안정 정책이 지속적으로 시행되고 장기 vision이 제시되어도, 정권이 바뀌면 물거품처럼 사라지는 경우가 많기에 사람들은 이 정책과 앞으로의 방향성에 대한 의문을 품게 되는 것은 당연한 일이다. 앞으로 대표적인 투자처인 재건축에 대한 진행과 그 문제점, 규제 등에 대해 알아보면서 정책의 방향성과 그 전망에 대해 이야기해보도록 하겠다.
2.2. 재건축 안전진단
재건축 안전진단은 재건축 사업을 위해 주택의 노후도와 불량 정도, 구조의 안정성 여부, 보수비용과 주변 여견 등을 조사하는 것이다. 안전진단의 실시요건에서는 정비예정구역별 정비계획의 수립 시기가 도래한 때가 아니면 실시 요청자가 비용 부담을 하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 주택단지 내의 건축물을 대상으로 한다.
안전진단 전문기관, 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 등에게 안전진단을 의뢰하게 되며, 정비계획 수립 결정 및 주택재건축사업 시행여부의 결정으로는 수립시의 종합적 판정의 결과에 따라서 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안정성 비용분석을(가중치(0.4:0.3:0.2:0.1)) 평가하게 된다. 최종 성능점수가 55를 초과하면 유지보수(A~C), 30초과 55이하이면 조건부 재건축(D), 30이하이면 재건축 판정(E)을 받게 된다.
과거 2014년에는 개포, 대치, 일원 아파트 등에 대한 안전진단 규제가 완화되면서 재건축 사업의 활성화를 위한 경제 정책이 시행되었다. 하지만 2018년 국토교통부에서는 3월 5일자로 재건축 안전진단의 정상화 방안을 시행하였다. 검증의 규제 완화와는 반대로 검증의 전문성 강화와 동시에 기준에 따른 가중치의 변경을 통해 실효성을 높이게 된 것이다. 즉, 구조안정성 비중과 같이 주거환경과 밀접한 연관이 있는 항목에 대한 비중을 높임으로써 주거환경이 극히 열악하다고 판정되는 경우에만 재건축을 시행토록 하였다. 조건부 재건축의 경우에도 추가적인 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 하였다.
이러한 안전진단 기준 강화는 긍정적인 측면도 있지만, 부정적인 측면도 있다. 안전진단 기준 강화로 인해 실제로 재건축이 필요한 경우에도 재건축이 제한되는 문제가 발생했다. 이로 인해 공급 부족으로 인한 부동산 가격 상승이 초래되었다. 또한 안전진단 비용의 증가로 인해 일반 주민들의 부담이 가중되는 문제도 발생했다.
따라서 재건축 안전진단의 실효성 제고와 주거환경 개선을 위해서는 기준의 적절한 수준 유지와 비용 지원 등 보완 대책이 필요할 것으로 보인다.
2.3. 이주비 대출...
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가정어린이집 원장의 경험 : 운영의 어려움과 극복, 강모숙, 학위논문 2013
보육의 공공성 강화, 어린이집 운영 부담 확 줄여준다! , 보건복지여성국 보도자료
설치운영 컨설팅, 육아종합지원센터
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