본문내용
1. 입주자대표회의와 관리소장의 관계
1.1. 입주자대표회의
1.1.1. 정의
입주자대표회의는 "공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 법 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구"이다. 즉, 입주자대표회의는 공동주택 입주자들을 대표하는 자치 의결기구로서, 공동주택의 관리와 관련된 주요 사항을 결정하는 역할을 한다.
1.1.2. 구성
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성되며, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성된다"". 입주자대표회의의 회장, 감사 및 이사 등의 임원에 관한 사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 의무적으로 두어야 하고, 동별 대표자 및 임원들의 임기나 제한에 관한 사항, 선출 및 해임방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 관한 의결 방법 및 의결사항의 구체적인 내용 역시 대통령령에 규정하고 있다"".
1.1.3. 법적성격
입주자대표회의의 법적성격은 비법인 사단으로 보는 것이 다수의 견해이다. 입주자대표회의는 동별 대표자들로 구성되며, 그 구성원 중에서 회장 1인을 포함한 임원들을 선출하여야 하고, 입주자대표회의의 구성원의 과반수의 찬성으로 공동주택의 관리에 관한 사항을 의결한다는 점에서 단체로서의 조직을 갖추고 있다. 또한 현실적으로 자치관리 기구를 지휘, 감독하는 등 공동주택 관리업무를 수행하고 있다. 따라서 대법원 판례도 일관되게 입주자대표회의를 비법인 사단으로 보고 있다.
1.1.4. 의결사항 및 의결방법
입주자대표회의의 의결사항은 공동주택관리법 시행령 제14조 제2항에서 규정하고 있다"" 입주자대표회의의 주요 의결사항은 1) 관리규약 개정안의 제안, 2) 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지, 3) 공동주택 관리방법의 제안, 4) 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산 승인, 5) 공용시설물 이용료 부과기준의 결정, 6) 관리비 등에 대한 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인, 7) 관리비 등의 결산 승인, 8) 단지 시설물의 유지ㆍ운영 기준 결정, 9) 자치관리 시 자치관리기구 직원의 임면, 10) 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량 등이다""
입주자대표회의의 의결은 구성원 과반수의 찬성으로 이루어진다"" 따라서 이러한 의결사항에 대해 적법한 의결절차를 거치지 않은 경우 불법행위로 간주될 수 있다"" 특히 공동주택의 관리방법 결정과 관련하여 입주자대표회의 의결이 무효일 경우 입주민의 과반수 동의로는 계약 해지의 효력을 주장할 수 없다는 것이 확인되었다""
1.2. 공동주택의 관리방법
1.2.1. 자치관리
자치관리는 공동주택관리법 제6조 제1항에 따라 의무관리대상 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에 적용된다."입주자대표회의는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 관리해야 하는 사업주체의 통지가 있은 날로부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 한다."따라서 자치관리 방식을 채택하면 입주자대표회의가 관리사무소장을 선임하고 자치관리기구를 구성하여 공동주택을 직접 관리하게 된다."이를 통해 공동주택의 관리주체가 전문 관리업체가 아닌 입주자 대표회의가 되며, 입주자 등의 자발적인 참여와 의결을 통해 공동주택을 관리할 수 있게 된다."이는 입주자 등의 실질적인 자치권을 보장하여 공동주택의 관리에 대한 주도성과 투명성을 높일 수 있다는 점에서 장점이 있다."다만 전문성이 부족한 입주자 대표회의가 직접 공동주택을 관리함에 따라 관리의 효율성이 떨어질 수 있다는 단점도 있다."
1.2.2. 위탁관리
공동주택관리법 제7조 제1항에 따르면 "의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리 할 것을 정한 경우에는, 입주자대표회의는 법에 정한 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다."라고 규정하고 있다.
즉, 입주자등이 공동주택을 위탁관리 방식으로 선택한 경우, 입주자대표회의는 주택관리업자를 선정해야 한다는 것이다. 이러한 위탁관리 방식은 공동주택의 관리를 전문 주택관리업자에게 맡겨 관리의 효율성과 전문성을 높이고자 하는 것이다.
입주자대표회의는 주택관리업자 선정 시 법에서 정한 기준을 준수해야 한다. 기준에는 주택관리업자의 자격, 관리비 등의 집행내역 공개 등이 포함된다. 이를 통해 주택관리업자 선정의 합법성과 투명성을 확보하고자 한 것이다.
위탁관리 방식을 선택한 공동주택의 경우, 입주자대표회의는 일부 관리 권한을 주택관리업자에게 위임하게 된다. 그러나 주택관리업자는 입주자대표회의의 지휘·감독 하에서 공동주택을 관리하게 된다. 따라서 입주자대표회의와 주택관리업자 간에 긴밀한 협조와 관리 감독이 필요하다.
요컨대 위탁관리 방식은 공동주택의 전문적이고 효율적인 관리를 위해 도입된 제도이지만, 입주자대표회의의 관리 감독 권한과 책임이 여전히 존재한다고 볼 수 있다.
1.3. 관리주체와 관리소장
1.3.1. 관리주체
관리주체는 공동주택관리법 제2조 제1항 제10호에 의하면 "관리주체란 공동주택을 관리하는 자치관리기구의 대표...
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