본문내용
1. 상가 투자의 이해
1.1. 상가 투자의 목적과 수익 유형
상가 투자의 목적과 수익 유형은 크게 세 가지로 볼 수 있다. 첫째, 임대료 발생에 의한 임대수익이다. 상가에 투자하여 임대를 놓음으로써 얻을 수 있는 정기적인 수익을 의미한다. 둘째, 시세차익을 통한 처분수익이다. 상가에 투자하여 입지나 환경의 변화로 인해 상가 가치가 상승하면 이를 처분하여 얻을 수 있는 수익을 말한다. 셋째, 바닥(지역)권리금에 의한 수익이다. 신규 상가를 최초로 분양받아 임대를 놓는 경우 임차인에게 보증금 이외에 바닥권리금을 요구할 수 있는데, 이를 통해 얻을 수 있는 수익이다. 즉, 상가 투자의 목적은 임대수익, 시세차익, 권리금수익 등 크게 세 가지로 나눌 수 있다."
1.2. 권리금의 종류와 특징
상가투자자가 받을 수 있는 권리금은 바닥권리금(자릿세)이다. 바닥권리금은 좋은 입지에서 영업을 하게 된 것에 대한 대가라고 할 수 있는데, 상가투자자가 신규 상가를 최초로 분양받고 임대를 놓는 경우에 임차인에게 보증금 이외에 바닥권리금을 요구할 수 있다.
시설권리금과 영업권리금은 임차인들끼리 주고받는 권리금이라고 할 수 있다. 영업권리금은 기존 임차인이 향후 발생될 수 있는 순수익 부분을 포기함으로써 새 임차인에게 그에 대한 대가를 요구하여 받는 금액이다. 일반적으로 매도 시점부터 6개월~12개월의 평균치 발생 순수익을 의미한다. 시설권리금은 기존 임차인이 상가 오픈할 때 투자했던 시설비용이나 이전 임차인으로부터 인수한 시설대금을 말한다.
1.3. 신규 상가 투자의 장단점
신규 상가 투자의 장점은 첫째, 좋은 입지의 상가를 미리 선점할 수 있어 프랜차이즈 업종에게 임대하기 유리하다는 것이다. 건물이 준공되기 전 분양받는 경우가 많아 시행사로부터 위험 부담에 따른 일정 금액을 할인받을 수 있다는 점도 있다. 또한 상권이 활성화되기 전에 투자하므로 향후 상권 활성화에 따른 상가 가치 상승으로 시세차익을 얻을 수 있다.
하지만 단점으로는 분양가가 높아 자기 자금과 대출로 투자하는 경우 낮은 임대수익을 얻게 되는 경우가 많다는 것이다. 신도시가 활성화되기까지 최소 3년 이상이 소요되므로 투자 시점에 동선이나 입점 업종 등을 예상하기 어려우며, 아직 상권이 형성되지 않아 당장의 임대수익이 낮을 수 있다는 것이다.""
1.4. 기존 상가 매매를 통한 투자
기존 상가 매매를 통한 투자는 투자자가 투자하려는 상가를 직접 확인하여 주변 상권이나 입지여건, 소비자의 동선 등을 파악할 수 있고, 이미 임대가 되어 있다면 현재 임대수익이나 인근 상가의 매매가나 임대가를 조사하여 본인의 요구수익률에 적합한지 여부를 판단하여 투자 여부를 결정할 수 있으므로 투자 위험을 낮출 수 있다는 장점이 있다. 또한 권리문제나 임차인의 명도문제 등도 매도자나 공인중개사가 처리를 하므로 유리하다. 즉, 기존 상가의 가장 큰 장점은 위험요소가 극히 제한적이어서 안정적인 임대수익을 얻으려고 하는 투자자에게 선호되는 방법이다.
그러나 이러한 장점에도 불구하고 단점으로는 상권의 변동으로 인한 상가가치의 하락이 있다. 상권에 흡입되는 불특정 다수의 유도인구들과 동선은 인근에 신도시나 택지개발지구 건설과 대형 상업시설 입점으로 기존 상권이 하락하는 경우가 많다. 따라서 기존 상가를 매매를 통하여 투자하려고 할 때에는 상권의 변화 요인에 대하여 신중하게 고민해야 한다. 또한 상가 매물이 거의 나오지 않고 간혹 있더라도 매도가가 너무 높아 투자자의 요구수익률과 격차가 커 수익률이 낮고 시세차익을 얻기 힘들다는 단점도 있다.
1.5. 상권 변화 요인
상권 변화 요인에는 첫째, 지하철 신설노선 개통이다. 지하철 노선이 신설되면 그 일대의 접근성이 좋...
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