본문내용
1. 집합건물 하자담보책임에 관한 고찰
1.1. 서설
물건은 완성 후 판매하는 것이 일반적이지만 우리나라의 공동주택을 포함한 집합건물의 경우 건물의 완성 전에 판매를 하는 이른바 '선분양 제도'를 시행하고 있다. 이로 인한 하자보수책임에 대한 문제와 관련하여 최근 들어 집합건물 하자소송이 빈번하게 제기되고 있고 또한 여러 가지 쟁점들이 등장하고 있다. 그런데 이를 규율하는 법은 주택법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 함), 공동주택관리법 등으로 나뉘어져 있는 관계로, 통일적 법체계의 미비로 인하여 관련 소송에서 하급심 판결이 엇갈리는 등 많은 혼선이 있어 온 것이 사실이다. 2012. 12. 18. 자로 집합건물법과 주택법의 일부 개정으로 인하여 상당부분 보완이 되었다고는 하나 아직 완벽히 해결되었다고 보기는 어렵다. 이에 아래에서 중요 쟁점들 위주로 살펴보고자 한다.
1.2. 집합건물과 공동주택의 개념
'공동주택'이란 주택법 제2조 제2항에서 규정하고 있는 주거용 건물로서, 건축물의 벽 · 복도 · 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등이 해당된다".
반면 '집합건물'은 집합건물법 제1조의 조문 명을 "건물의 구분소유"라고 하여 "1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 각 부분을 소유권의 목적으로 할 수 있다."고 규정하고 있는데, 이러한 구분건물을 통상 '집합건물'이라고 하며, 그 종류는 주택법에서 규정하는 공동주택뿐만 아니라, 주상복합건물, 상가건물, 오피스와 같은 업무용건물, 오피스텔, 아파트형 공장 등도 집합건물로 분류할 수 있다. 즉 집합건물은 업무시설이나 상가 등 근린생활시설 등도 포함되므로 공동주택보다 그 범위가 넓다고 할 수 있다.".
1.3. 주택법과 집합건물법과의 관계
주택법과 집합건물법은 그간 집합건물 하자담보책임에 관한 규정을 두고 있어 법체계상 충돌이 발생하였다.
정부는 1972년 12월 30일 주택건설촉진법을 제정하여 공동주택의 하자보수 책임을 규정하였다. 이후 1978년 12월 5일 개정을 통해 사업주체가 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다고 명시하였다. 이와 더불어 공동주택관리령, 공동주택관리규칙이 제정되어 관리주체가 사업주체에게 하자보수를 요구할 수 있게 하였다.
한편 1984년 4월 10일 집합건물법이 제정되면서 건물을 신축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 하였다. 그리고 분양자의 담보책임에 관하여 민법의 규정보다 불리한 특약은 효력이 없다고 규정하였다.
이후 2003년 5월 29일 주택법으로 전면 개정되면서 공동주택의 하자담보책임 관련 규정이 2005년 5월 26일 개정을 거쳐 2012년 12월 28일 일부 개정된 법이 적용되고 있다.
문제는 2005년 5월 26일 주택법 개정 이전까지 공동주택에 대한 하자담보책임기간과 관련하여 주택법과 집합건물법의 규정이 상충되어 혼란이 있었다는 것이다. 정부는 이에 대한 개선책으로 주택법 제46조를 개정하고 부칙 제3항을 신설하였지만, 오히려 더 많은 혼란을 야기시켰다. 이에 따라 학설과 하급심 판결이 엇갈리는 등 많은 문제가 발생하였다.
이러한 가운데 대법원은 "개정 집합건물법과 개정 주택법은 입법 목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 그 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다"고 판시하여 두 법률의 관계를 정립하였다.
2012년 12월 28일 집합건물법 개정을 통해 부칙 제6조의 단서를 삭제하고, 제2조의2를 신설하여 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법, 공동주택관리법의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되지 않는 범위에서 효력이 있다고 하였다. 이로써 공동주택 구분소유자의 손해배상청구권 등의 권리가 회복되었다.
또한 주택법도 개정되어 하자담보책임기간의 기산일을 집합건물법과 동일하게 규정하는 등 두 법률의 불일치를 해결하고자 하였다.
이처럼 주택법과 집합건물법은 그간 공동주택의 하자담보책임과 관련하여 상당한 혼란을 야기해왔으나, 최근 개정을 통해 상당 부분 보완되었다고 볼 수 있다....
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