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1. 지분쪼개기의 개념과 문제점
1.1. 지분쪼개기의 개념
지분쪼개기의 개념이란 재개발구역에서 다주택소유 조합원이 토지나 건축물의 소유권 및 지상권을 여러 명에게 처분함으로써 여러 명이 소유자로서 입주권을 받게 하는 방법이다. 1명의 소유자가 1개의 입주권을 받을 상태에서 여러 명이 각각 1개의 입주권을 받을 수 있는 상태로 되는 것이다. 재개발 구역의 입주권은 세대별로 주어지기 때문에 입주권을 확보하기 위해 지분을 분할하여 세대수를 늘리는 지분쪼개기가 빈번하게 일어나고 있다. 지분쪼개기의 다양한 방법에는 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할하여 각 필지별로 소유자를 다르게 하는 방법, 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 각 세대별로 소유자를 다르게 하는 방법, 단독주택(또는 다가구주택)을 철거하고 다세대주택(또는 공동주택)을 건축하여 각 세대별로 소유자를 다르게 하는 방법, 나대지에 다세대주택(또는 공동주택)을 건축하여 각 세대별로 소유자를 다르게 하는 방법, 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지 소유자와 주택 등 건축물 소유자로 각각 분리하여 소유하는 방법 등이 있다. 다가구주택과 다세대주택의 차이는, 다가구주택은 여러 가구가 거주하지만 등기상 소유권은 1개만 인정되는 단독주택의 한 형태인 반면, 다세대주택은 각 가구별로 소유권을 개별 등기할 수 있는 공동주택의 한 형태이다.
1.2. 지분쪼개기의 문제점
재개발구역에서 다주택소유 조합원이 토지나 건축물의 소유권 및 지상권을 여러 명에게 처분함으로써 여러 명이 소유자로서 입주권을 받게 되는 지분쪼개기는 여러 가지 문제점을 야기한다.
첫째, 조합원의 수가 증가함에 따라 일반분양 물량이 감소한다. 재개발 사업의 용적률은 정해져 있어서 새로 건축하는 아파트 단지 세대수는 확정되어 있는데 조합원 수가 증가하면 일반에게 분양하는 일반분양 물량이 감소하기 때문이다.
둘째, 일반분양 물량이 감소함에 따라 재개발 사업의 수익성이 악화되고, 조합원 분담금이 증가할 수 있다. 재개발재건축 사업은 일반분양물량을 통해 발생하는 수입금으로 사업비용을 조달하므로 일반분양물량이 감소하거나 일반분양가격이 낮아지면 사업의 수익성이 낮아질 수밖에 없으며, 이에 따라 사...
