주택임대차보호법상 임차인의 대항력(관련 판례 포함)을 설명하시오

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목차

1. 대항력의 의의

2. 대항력의 요건(구비요건)
1) 유효한 임대차계약의 체결하에 주택을 인도받고 주소를 전입(주민등록)을 해야 한다.
2) 주택의 인도
3) 주민등록(전입신고)
4) 대항력을 갖추어야 하는 시기

3. 대항력의 발생시기와 존속시기
1) 대항력의 발생시기
① 원칙 – 익일 오전 0시
② 예외 – 즉시
2) 대항력의 존속기간

4. 대항력의 내용
1) 임대인의 지위승계
2) 임차인의 이의제기

5. 대항력 관련 판례
1) 주택의 인도
2) 주민등록
① 주민등록이 공시방법으로 유효성을 인정한 사례
② 주민등록이 공시방법으로 유효성을 부정한 사례
3) 대항력의 발생시기

본문내용

1. 대항력의 의의

1) 민법상 임차권은 채권으로서 임대인에게만 그 권한을 주장할 수 있고 제3자에게는 주장할 수가 없다. 임차 목적물이 양도된 경우 양수인, 경매로 매각된 경우의 매수인에게 임차보증금의 반환청구를 할 수가 없다. 다만, 임대인의 협조하에 임대차등기를 할 수 있고, 등기한 때에는 그때부터 제3자에게 대항할 수 있다(민법 제621조 참조).

2) 그런데, 임대차 시장의 거래 현황에서는 임대인의 우월적 지위 등으로 인하여 임대차등기가 어려운 실정임을 고려하여 주택임대차보호법에서 임차인의 채권적 지위를 강화시켜주기 위하여, 제1조에서 ‘법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다’고 규정하고, 또한 제3조 제1항에서 ‘임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.’라고 하여 임차권의 지위를 물권적 임차권으로서의 권능(대항력)을 부여 하였다.

3) 따라서 대항력이란 대항력의 요건을 갖춘 임차인이 그 이후 권리를 취득한 제3자에게 대항할 수 있고, 임대차 기간 중 임대인의 지위가 바뀌어도 양수인에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 종료 후 보증금의 반환도 양수인에게 청구할 수 있는 권능을 말한다.

2. 대항력 요건(구비요건)

1) 유효한 임대차계약의 체결
적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약이 유효하게 성립되어야 대항력이 발생한다.

2) 주택의 인도
주택의 인도란 임대인으로부터 사실상의 지배관계인 점유를 임차인이 이전받는 것이며, 임차권의 공시방법 중의 하나로 직접점유, 간접점유의 경우가 있다.
인도의 종류에는 현실인도, 간이인도, 점유개정에 의한 인도(양수인 소유권이전등기일 익일부터 대항력 발생)가 있다.

3) 주민등록(전입신고)
적법한 주민등록은 임차권의 공시방법으로서 임차권의 존재를 제3자가 명백하게 인식할 수 있게하여 거래의 안전을 위하여 요구되는 것이다.

참고 자료

없음