주택임대차보호법, 상가임대차보호법

소개

주택임대차보호법, 상가임대차보호법의 정의 및 판례분석

목차

1. 적용범위
2. 주택 임차권의 대항력
3. 보증금의 우선변제권
4. 보증금 중 일정액의 보호(최우선 변제권)

본문내용

2. 주택 임차권의 대항력
주택의 인도주민등록(전입신고) = 익일
1) 대항력의 의의
주택임차권의 대항력이라 함은 임대차의 존속기간 중 임차주택이 양도, 경매 및 공매 등에 의해 소유권변동이 있는 경우라도 임차주택의 소유권을 취득한 자에게 임차권을 주장하여 계속 사용 수익할 수 있고 임차주택의 신소유자는 종래의 임대인의 권리의무를 당연 승계하여 보증금의 반환의무를 부담하는 효력을 말한다.
2) 대항력의 요건
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일로부터’ 제3자에게 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

3. 보증금의 우선변제권
대항요건(인도와 주민등록신고) + 확정일자 = 확정일자 당일
1) 우선변제권의 의의
대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보자 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
2) 확정일자 부여방법 및 보관
확정일자는 공증인 사무소나 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무도등 공증기관, 전국 지방법원 또는 지원의 등기소, 전국의 읍 ․ 면 ․ 동사무소에서 받을 수 있다.
단, 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 한다. 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다.
3) 우선변제권의 효력발생시기
․ 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 :
인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생
․ 확정일자인을 전입신고일 이후에 받은 경우 :
임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 당일이 기준으로 발생

참고자료

· 없음