[부동산감정평가] 원가방식(복성식평가법, 적산법)

목차

I. 복성식평가법
1. 복성식평가법의 개념
2. 성립근거
3. 재조달원가
4. 감가수정
5. 부동산의 내용년수
6. 감가수정의 방법
7. 복성식평가법의 장단점

II. 적산법
1. 적산법의 개념
2. 기초가격
3. 기대이율
4. 필요 제 경비

본문내용

I. 복성식평가법
(1) 복성식평가법
복성식평가법이란 가격시점에서 대상물건을 재생산 또는 재취득하는 데 소요되는 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다. 이 방법에 의해 구해진 가격을 복성가격(적산가격)이라 한다.

(2) 성립근거
1) 가치이론측면
고전학파의 생산비가치론과 알프레드 ․ 마샬에 의한 장기적인 시장가격은 정상적인 생산비에 일치한다는 가치이론에서 근거를 찾을 수 있다.

2) 비용성의 원리
장기적인 균형상태에서 재화의 가격은 정상적인 생산비에서 일치하게 된다. 즉 생산비 이상으로 가격이 형성되면 새로운 공급자의 시장진입경쟁으로 결국 생산비와 일치하게 된다.

3) 대체의 원칙
대상 부동산과 동일한 수준의 효용을 갖는 부동산을 신규로 조달할 수 있는 경우 기존의 것을 구매할 것인지, 신규로 조달할 것인지의 문제에 있어 기존 부동산의 가격은 동등한 효용과 기능을 제공하는 대체부동산의 재조달원가를 상한으로 하여 형성된다.

(3) 재조달원가
1) 개념
재조달원가란 현존하는 물건을 가격시점에 있어서 신축 또는 조상함으로써 원시적으로 취득하는 것을 상정하는 경우에 소요되는 적정원가의 총액을 말하며, 표준적인 건설비와 통상의 부대비용을 포함하는 도급건설을 기준으로 한다.

2) 복제원가와 대치원가
* 복제원가
재생산원가라고도 하며, 가격시점 현재 대상 부동산과 동일하거나 동등한 자재를 사용하여 신규의 복제부동산을 재조달 또는 재생산하는 데 소요되는 물리적 측면의 재조달원가이다.

* 대치원가
가격시점 현재의 노임, 자재비 등을 기초로 하고 표준적인 자재, 설계 및 공법에 따라 대상 부동산과 동등한 효용을 갖는 부동산을 신규로 대치하는데 소요되는 효용적 측면에서의 재조달원가이다. 건설공법, 자재 등의 변천에 따라 대상 부동산의 재조달원가를 구하는 것이 곤란한 경우에는 대치원가를 재조달원가로 본다.

3) 재조달원가의 구성
재조달원가는 표준적인 건설비(직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이윤)와 통상의 부대비용(등기비용, 건설이자)을 합하여 구하는데, 물건마다 약간의 차이가 있을 수 있다.

참고자료

· 부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
· 대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
· 부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
· 부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
· 부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
· 부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
· 부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
· 부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013