서울시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 서울시 아파트 가격 변동

2. 서울시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 서울시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 서울시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

- 서울시는 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 높아지는 ‘전세선행기’라고 볼 수 있음
- 부동산 시장의 가격 변동은 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 지속적으로 높아지는 ‘전세선행기’를 지나 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하는 ‘동반상승기’가 나타나고 전세가격이 하락하는 동안 매매가격이 하락하는 ‘조정기’가 나타남
․매매가격 상승은 전세선행기를 지나야 나타나는데, 전세선행기는 전세비율(또는 매매전세비율)이 높아지고 자기자본(아파트 가격 - 전세금) 수익률이 높아지고, 동반상승기에는 자기자본 수익률이 둔화되고 조정기에는 자기자본 수익률이 마이너스가 되면서 투자가 줄고 주택시장에서 자본이 유출되어 가격이 하락함
․전세선행기는 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 높게 나타나며, 동반상승기는 매매가격 상승률이 전세가격 상승률과 유사하거나 더 높게 나오며, 조정기는 전세가격이 먼저 하락하고 6개월에서 1년 정도 지나면 매매가격도 하락함
․서울시는 2010년부터 매매가격보다 전세가격 상승률이 높아지는 전세선행기가 진행되고 있고, 위의 <그림 2>의 전세비율의 상승으로 나타남

<중 략>

2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
- 투자 시점에 따라 자기자본에 대한 상승률이 달라질 수밖에 없는데, 자기 투자 기간별로 누적 상승률을 살펴보면 2009년 1월에 투자한 경우 2011년 11월까지 0.07%가 상승했고, 2010년 1월에 투자한 경우에는 4%가 하락했음
․2011년 1월에 투자한 경우에도 11개월 동안 누적 상승률은 -0.49%에 그치고 있음
․서울시는 2009년 가격이 일시적으로 상승해 2009년 1월 투자가 가장 높음

<중 략>

- 세계 경제는 2008년 글로벌 금융위기 극복을 위해서 취해졌던 비상조치들의 부작용이 2011년 하반기부터 표면화되기 시작했음
․막대한 재정지출의 후유증으로 재정위기에 직면한 주요 선진국들은 향후 재정건전화를 위하여 재정긴축 정책을 펼 수밖에 없고, 신흥국들은 위기극복 과정에서 급증한 유동성이 유입되면서 물가 상승이라는 복병을 만났으며 이를 해결하기 위하여 금융긴축 정책을 시행하고 있음

참고자료

· 없음