미국의 연방 토지수용법체계와 연방정부의 실무 (The Federal Land Acquisition System and Federal Government Practices in the United States)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 108권 / 1 ~ 23페이지
· 저자명 : 김성배

초록

미국 역사에서 초기에는 보상 없는 수용은 크게 문제가 되지 않았는데, 그 이유는 광활한 국토와 개발예정지라도 대부분의 토지가 미개발 상태였고 큰 가치가 없었기 때문이다. 수정헌법 제5조가 미국 헌법에 추가되면서 개인, 사유재산, 정부 간의 적절한 관계에 대한 사고의 전환이 나타나기 시작했다.
정당한 보상의 의미와 공공목적은 미국 연방헌법에는 정의되지 않았으며, 분쟁이 발생한 경우 미국 연방 대법원의 판결에 의해 정당한 보상과 공공목적의 의미를 확정해 나갔다.
연방대법원이 다룬 첫 번째 토지수용사건인 1893년 Monongahela사건에 연방 대법원은 정당보상은 수용된 재산에 대한 ‘완전하고 완벽한’ 등가물이어야 한다는 기준을 제시했고 그 정당보상의 개념은 사실상 지금까지 이어져 내려오고 있다. 1934년 Olson사건에서 ‘등가성’을 공정 시장가치로 표현했다.
1970년 「통일 이주지원 및 부동산취득 정책법」은 연방정부의 공익목적을 위한 토지수용의 기본적 틀을 제공하고 있으며, 판례를 기본으로 발전한 미국 토지보상법의 원칙은 ①정당한 보상은 일반적으로 공정시장가치로 해석되어야 한다는 것이고 ②보상액을 산정함에 있어서 대상 부동산의 최고 최선의 용도(highest and best use)가 고려되어야 하며 ③부분적 수용은 분리 손해의 고려를 요구하며, ④일시적 수용도 보상이 필요할 수 있다는 것이고, ⑤잔여 재산에 대한 이익은 보상을 상쇄할 수도 있다는 것이다. 수용대상 토지등의 정당한 보상이 재판절차에 의해 결정되는 경우, 편의상 법원은 일반적으로 공정시장가치를 정당한 보상의 기준으로 사용한다.
연방의 토지수용에 적용되는 통일감정평가기준(Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions: UASFLA, 일명 옐로북)은 연방 정부의 토지 취득 과정에서 공정성, 일관성, 효율성을 증진하기 위해 제정된 기준으로서 토지 소유자들에 대한 공평한 대우 보장, 연방 기관들 간 토지 평가 방식의 통일성 확보, 공공 자금의 효율적이고 비용 효과적인 사용 등을 목적으로 하고 있다.
연방 정부의 실무에서는 협상을 통한 자발적 매수를 우선시하며, 수용은 최후의 수단으로 사용된다. 이는 토지소유자의 권리를 존중하고 불필요한 갈등을 최소화하기 위한 노력으로 해석된다. 그리고 수용 절차 전반에 걸쳐 토지소유자에게 충분한 정보와 기회를 제공하여 절차의 공정성과 투명성을 확보해 나가고 있다. 미국의 토지수용 제도와 실무가 한국의 토지수용 제도 개선에 중요한 시사점을 제공할 수 있다. 특히 공익과 사익의 균형, 정당한 보상의 산정, 그리고 수용 절차의 투명성과 공정성 확보 등의 측면에서 중앙정부의 수용에 관한 지침이 존재하고 감정평가사협회가 참여하여 판례의 이론과 법률을 기준으로 작성한 보편적 규정집이 존재한다는 것도 참고할 만한 요소이다.

영어초록

In early American history, uncompensated takings were not a significant issue due to the vast undeveloped land and low property values, even in areas slated for development. The addition of the Fifth Amendment to the U.S. Constitution marked a shift in thinking about the appropriate relationship between individuals, private property, and government.
The meanings of just compensation and public purpose were not defined in the U.S. Constitution. These concepts were clarified through Supreme Court rulings in cases of dispute.
In the first eminent domain case heard by the Supreme Court, the 1893 Monongahela case, the Court established that just compensation should be a "full and perfect" equivalent for the property taken. This concept of just compensation has essentially persisted to this day. In the 1934 Olson case, "equivalence" was expressed as fair market value.
The Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970 provides the basic framework for federal government land acquisition for public purposes. The principles of U.S. land compensation law, developed through case law, include: (1) just compensation should generally be interpreted as fair market value, (2) the highest and best use of the property should be considered in determining compensation, (3) partial takings require consideration of severance damages, (4) temporary takings may also require compensation, and (5) benefits to remaining property may offset compensation. When just compensation is determined through judicial proceedings, courts generally use fair market value as the standard for convenience.
The Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (UASFLA, also known as the Yellow Book) is a set of standards established to promote fairness, consistency, and efficiency in federal land acquisition processes. It aims to ensure equitable treatment of landowners, uniformity in land valuation methods across federal agencies, and efficient and cost-effective use of public funds.
In federal practice, voluntary purchase through negotiation is prioritized, with eminent domain used as a last resort. This approach is seen as an effort to respect landowners' rights and minimize unnecessary conflicts. Throughout the acquisition process, landowners are provided with ample information and opportunities, ensuring procedural fairness and transparency.
The U.S. land acquisition system and practices can provide important insights for improving Korea's land acquisition system. Particularly noteworthy are the aspects of balancing public and private interests, determining just compensation, and ensuring transparency and fairness in the acquisition process. The existence of central government guidelines on acquisition and a universal rulebook created with the participation of the appraisers' association, based on case law theories and statutes, is also a reference point worth considering.

참고자료

· 없음