競賣에 의한 農地取得의 문제점 (The Problem on the Farmland Acquisition by the Auction)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 25권 / 1호 / 43 ~ 68페이지
· 저자명 : 추신영

초록

본 논문에서는 농촌지역에서 자주 발생하는 농지에 대한 경매의 문제점을 서술하고 있다.
현행 농지법은 농지의 국가전략적 보존을 위하여 농지매매에 있어서 농지취득자격증명을 발급받도록 하고 있다. 경매에 있어서도 최고가매수인이 농지를 취득하기 위해서는 이러한 증명이 필요한데, 이와 관련하여 몇 가지 문제점이 있다.
첫째, 매수신청의 보증금 몰취의 적법성 문제이다. 농지에 대한 경매절차에 있어서 최고가매수인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하면 보증금을 몰취하도록 하고 있다. 이를 두고 긍정설과 부정설의 다툼이 있다. 사견으로는 민사집행법이 특별매각조건을 정할 수 있다는 근거를 마련하고 있는 점, 경매를 통해 농지를 취득하였으나 자격을 갖추지 못한 최고가매수인에게 특별한 행정적 조치가 없는 마당에 보증금을 몰취하는 방법을 통하여 비농민에 의한 농지취득을 막을 수 있다는 정책적·공익적 측면을 고려할 때, 긍정설이 타당하다고 생각한다.
둘째, 농지의 유권적 판단기관에 관한 문제이다. 농지가 경매의 대상이 된 경우, 실무례에서는 집행관이 직접 현장에 나가 확인하여 작성한 현황조사보고서와 감정인의 감정결과보고서가 농지판단여부에 대하여 더 정확하다는 이유로 소재지관서가 아닌 집행법원이 농지여부를 판단하여 탄력적으로 처리하고 있다. 사견으로는 집행법원이 농지여부를 판단하여 처리하는 것은 헌법이 정한 삼권분립의 헌법의 취지에도 부합하지 않는다고 생각한다.
셋째, 그 외에도 농지에 대한 경매절차에 있어서 실무상 문제되는 것이 있다. ①농지취득자격증명이 필요한 것으로 판단하여 특별매각조건을 정해 매각하였으나 농지취득자격증명이 필요 없음이 나중에 밝혀진 경우이다. 이 경우 판례는 낙찰불허가사유에 해당한다고 보고 있으나, 학설은 최고가매수인이 적법하게 소유권을 취득할 수 있다고 한다. 경매는 일반인들에게 물건에 대한 정확한 정보를 제공함으로써 경매참가의 기회를 부여하고, 그 결과가 부당하게 나타나지 않아야 하는데, 이 경우에는 농지취득자격증명의 특별매각조건을 제시하여 매수참가인들의 경매참가의 기회를 막아 경매의 절차적 정의를 결하고 있으므로 낙찰불허가사유에 해당한다. ②농지법상의 농지임에도 불구하고 집행법원이 농지취득자격증명의 특별매각조건을 정하지 아니한 채로 경매가 진행되어 매수인이 매수대금을 납부하고 소유권이전등기까지 촉탁한 경우, 그 취득의 효력은 유동적 무효라고 보는 것이 맞다. ③농지법상 농지에 해당하나 농지의 불법형질변경 등을 이유로 소재지관서가 농지취득자격증명을 발급하지 아니한 경우, 소재지관서의 반려처분을 무시하고 집행법원이 스스로 매각허가결정을 내릴 것이 아니라, 집행법원은 매각불허가결정을 내리고 최고가매수인에게 매수신청보증금을 반환하는 것이 타당하다.

영어초록

This paper describes that the problem of farmland acquisition by auction. That is frequency happened in farm area. Farmland Law prescribes that take possession of the certificate on acquisition of farmland. It is in order to preservation of farmland. Auction procedure of farmland needed that certificate on acquisition of farmland. It is who purchaser of the highest price in order to buy farmland. There are many problems.
First, the problem about the legality of confiscation on security money. Execution Court confiscates security money, when purchaser can not present the certificate on acquisition of farmland. There are positive theory and negative theory. I think that positive theory is rightful. For what reason, civil execution law has the foundation on the terms of spacial sale and policy issue in order to prevent that the non-farmer acquire farmland.
Second, the problem about the judgement organ of farmland. Execution Court decides farmland in execution practice. For what reason, execution court controls which, the executor investigates the report of present condition check and the expert witness write out the report of estimation. So that, It is correct judgement of farmland by execution court. I think that the judgement of farmland by execution court violates the respective independence of the three powers on the constitutional law.
Third, practical problems are in the auction procedure of farmland. ①Later decision of sale made known which the certificate on acquisition of farmland need not in the auction procedure. A judicial precedents recognize to reason of non successful bid, but theory recognize that the purchaser of the highest price takes possession of farmland. I think that the auction procedure must offer information to general persons and must offer chance to general persons. However, This case has not formality justice. ②Execution Court did not decides the terms of spacial sale about the certificate on acquisition of farmland. So that, purchaser pay the price and entrust the registration for proprietary rights assignment. I think that the effect of acquisition is relative-nullity. ③When the location office refuse the certificate on acquisition of farmland to purchaser, execution court decides the permission of sale in auction practice. I think that execution court must decision of non sale and must give back the security money to purchaser.

참고자료

· 없음