주택재고를 고려한 주택구입능력 분석의 재고찰 (Revisit to the Korea Housing Opportunity Index)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 48권 / 5호 / 165 ~ 176페이지
· 저자명 : 유승동

초록

본 논문은 주택재고를 감안한 주택구입 능력지수(Housing Opportunity Index: 이하 HOI)를 개선하고자 한다. 본 논문에서 취급하고 있는 KHOI(Korea HOI)는 2013년 6월 현재 국가승인통계로 지정되어 있으며 통계청이 승인한 기관에 의하여 주기적으로 산출·공표되고 있다; KHOI는 미국에서 개발 및 운영되고 있는 HOI를 우리나라 상황에 적합하게 개선한 지수이다. 주택시장에서 개별가구의 주택구입 능력을 나타내는 지표로 광범위하게 사용되고 있는 지수는 연소득대비 주택가격 비율 (Price to Income ratio: 이하 PIR)과 주택구입부담지수(Housing Affordability Index: 이하 HAI)등이 있으며, 이들은 주택구입을 원하는 (개별) 가구가 주택시장의 환경 변화에 따라 주택구입의 용이성을 나타내주는 지표이다 (지규현 외, 2006). 이성원·신상영 (2008: 이하 이성원·신상영) 등은 주택재고와 그 분포 등 주택시장의 현황, 주택금융시장의 현황 그리고 표준대출 조건을 고려하는 새로운 지수인 KHOI를 제안하였다. 이에 근거하여 현재 통계법에 근거한 국가승인 통계가 작성되고 있다.
주택시장에서 전체 주택의 재고량(stock)에서 (중위)가구가 구입 가능한 재고량 비율을 나타내는 KHOI는 주택의 재고량과 동시에 신규 주택의 공급과 기존 주택의 멸실을 동시에 고려하는 지수다. KHOI는 구입가능 주택수/전체 주택수로 정의되며, 이를 산출하기 위해서 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택의 숫자를 계산하여야 한다. 이를 위하여 그 주택시장에 거주하고 있는 중위소득 가구의 주택지분(housing equity; 이하 지분)과 주택담보대출(mortgage loan or housing debt; 이하 부채) 즉 가계부채에 대한 정보를 활용해야 한다.
KHOI의 도출을 위해서 우선 앞서 언급한 외생변수(independent variable)인 i) 지분과 ii) 부채의 합으로 주택구입을 위한 지불가능금액(source of fund: 이하 SF)을 계산한다. SF는 주택시장에서 개별 가구가 구입할 수 있는 주택의 최고 가격을 의미하므로 SF와 구입가능 주택의 (최고)가격은 동일하게 가정된다. 내생변수(dependent variable)인 (구입가능 최고) 주택가격보다 낮은 가격을 보유하고 있는 주택들의 총 숫자에 근거하여 구입가능 주택숫자를 도출할 수 있는 것이다.
국가승인통계인 KHOI는 외생변수인 지분이 내생변수인 주택가격에 의해 결정되는 자기순환 모순에 노출되어 있다. 모형에서 내생변수인 주택가격을 도출하기 위하여 두 가지 외생변수 즉 지분과 부채에 대한 정보(혹은 분포)가 필요하지만, 기존 모형에서는 지분이 내생변수인 주택가격에 의하여 결정되고 있는 것이다.
본 논문의 목적은 첫 번째로 현재 자기순환 모순을 내포하고 있는 KHOI를 개선하고자 한다. 이를 위하여 미국 전국주택건설협회(National Association of Home Builders: 이하 NAHB)와 Wells Fargo 은행에서 이용하고 있는 주택구입밑천(downpayment)의 최소액 즉 최저지분의 활용을 제안한다. 두 번째로 서울지역에 한정되고 있는 KHOI의 산출대상을 전국으로 확대하여 재생산한다.
본 논문의 구성은 다음 장에서 주택구입능력을 나타내는 지수에 대한 문헌을 고찰한다. 제3장은 현재 국가승인 통계인 HOI의 문제점과 개선방안을 연구한다. 제4장에서는 KB　국민은행 자료를 이용하여 전국 KHOI를 산출한다. 마지막 장은 결론이다.

영어초록

This paper improves the current Korea Housing Opportunity Index (KHOI), one of National Statistics. The current KHOI has an internal error that an independent variable, housing equity is determined by a dependent variable, housing price, even though the housing price is supposed to be a function of the housing equity. Calculating KHOI at the national level, this paper suggests a minium housing equity (or downpayment) in order to revise the error. With the revision, this paper proposes a resonable KHOI estimate that reflects current housing market conditions.

참고자료

· 없음