주택임대차에서 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 법적 쟁점 – 대상판결 : 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 (Non-renewal on the grounds of primary residence by transferee of the house – A commentary of the Supreme Court Decision2021DA266631 delivered on December 1, 2022 -)

서지정보

· 발행기관 : 고려대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 고려법학 / 108호 / 87 ~ 124페이지
· 저자명 : 최진솔, 모승규, 김제완

초록

주택임대차보호법 제6조의3이 시행된 지 2년이 지나며 임차인의 계약갱신요구와 임대인의 갱신거절사유에 대하여 많은 연구가 축적되었다. 그 중에서 최근까지 수많은 논쟁의 중심이 되어 온 문제가 있는데, 바로 ‘주택 양수인이 실거주를 이유로 기존 임차인의 계약갱신요구에 대하여 갱신거절을 할 수 있는가’의 문제이다. 주택 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절에 대하여 의견이 대립되는 가장 근본적인 이유는, 개정 주택임대차법에서는 임차주택의 매매 및 양수인의 실거주를 갱신거절 사유로 정하고 있지 않기 때문이다. 이에 따라 개정 주택임대차법이 시행된 이래로, 주택 양수인과 임차인간 분쟁을 주로 한 하급심 판결들이 다수 나온 것은 예상할 수 있는 결과였다. 문제는 그동안 관련 하급심 판결들마저 이 문제를 판단함에 있어 다소 혼재되어 있는 양상을 보였다는 것인데, 최근 이 문제를 정면으로 다룬 최초의 대법원 판결이 내려진바 본 논문에서는 대상판결에 대하여 분석해보고자 하였다.
대상판결의 결론부터 간략히 보면, 대상판결은 실거주를 이유로 한 주택양수인의 갱신거절을 긍정하였다. 즉, 대상판결로 인하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 되었는데, 이는 대다수의 하급심 판결과 배치되는 판단으로 보다 면밀히 분석해 볼 필요가 있다. 그간의 다수 견해는 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부의 판단은 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 한다는 것이었으나, 대상판결에서는 갱신거절 기간 내에 주택임차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실거주하는 경우에는 갱신거절할 수 있다고 판시하였다. 그러나 이 과정에서 원심판결 및 다수의 하급심 판결에서 비중 있게 다룬 갱신요구권의 법적성질, 즉 형성권 행사의 효과를 고려하지 않았는바, 본 논문에서는 우선적으로 갱신요구권의 형성권적 성격 및 갱신거절권과의 관계를 논의의 출발점으로 삼았다. 이에 따라 갱신요구권 행사의 효과, 즉 임차인의 갱신요구권 행사 자체로 곧 계약갱신의 효과는 발생한 것으로 보아야 하고 임대인은 법에서 정한 사유를 들어 이를 저지시킬 수 있을 뿐이라는 점을 정리하였다. 이에 따라 대상판결에서 인정한 임대인의 지위 승계 및 그에 따른 갱신거절권의 승계에 대하여, 목적 주택을 매도한 임대인은 실거주 의사가 없으므로 갱신거절을 할 수 없고 양수인은 단지 갱신이 이루어진 임대차계약상의 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 것이 자연스럽다는 결론에 이르렀다. 또한 우리 민법상 등기하지 않은 부동산 매수인은 제3자에 대하여 순수한 채권자의 지위 및 채권자로서 종전 임대인 지위 승계의 한계와 관련한 기존의 확립된 판례 법리를 살펴보았다. 나아가 관련한 외국의 법제를 간략히 살폈는데, 특히 캐나다의 경우 매수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절까지 법조문으로 규정하여 문제를 해결하고 있어 추후 필요시 참고해 볼 만하다.
대상판결은 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절 문제를 둘러싸고 견해의 대립이 있는 중에 나온 최초의 대법원 판결이라는 점에서 의미가 있으나, 대상판결에서 제시된 근거는 충분한 설득력이 있다고 보기 어렵다. 대상판결의 논지는 개정법의 시행 전후에 걸친 과도기 사건에 대한 특수성을 반영한 한도 내에서 이해되어야 하고, 미등기 양수인의 갱신거절권이 일반적으로 인정되는 것으로 확대해석되는 것은 경계하여야 한다.

영어초록

Two years have passed since Article 6-3 of the Housing Lease Protection Act took effect, and many studies have been accumulated on the lessee's request for contract renewal and the lessor’s non-renewal on the grounds of primary residence. The most arguable issue of the amended article is the question of whether the transferee can refuse to renew due to his primary residence. It is because of the absence that Article does not stipulate the transferee’s primary residence as a reason for non-renewal. Therefore, it has been a predictable result that a number of cases took place and even the rulings of the lower courts have been mixed in judging this issue. Since 2021DA266631 is the first case by the Supreme Court Decision, this could be a meaningful study that we tried to analyze in this paper. 2021DA266631 affirmed the non-renewal on the grounds of primary residence by transferee of the house. This is a judgement contrary to the majority of lower court’s rulings that it is impossible to refuse a renewal because of the primary residence by transferee, so it is necessary to analyze it more closely. In the 2021DA266631, it is confirmed that the transferee succeeded to the status of the lessor under Aritcle 3(4) of the Housing Lease Act within the period of non-renewal. However, it has no mention about the characters of the right to renewal of the lessee as a formulating right (‘Gestaltungsrecht’ in German) in the decision. Therefore, we has started this paper from the concept of the relationship between the right to request renewal and non-renewal. Accordingly, when lessees require to continue their rent, it take effect. and the lessor can only block it for reasons only prescribed by the law. It has been concluded that the lessor who sold the house cannot refuse to renew because he has no intention of primary residence, and it is reasonable that transferee has only succeeded the status of the lessor in the renewed lease. Furthermore, we briefly examined the relevant foreign legislations, especially in Canada, the problem is solved by stipulating in their Residential Tenancy Act, which is worth referring to in the future. In conclusion, the 2021DA266631 is meaningful in that it is the first Supreme Court Decision about the non-renewal on the grounds of primary residence, however, despite a number of different results from the lower courts it remains somewhat regrettable that there is not enough explanations to persuade their opinion.

참고자료

· 없음