상가임대차의 갱신요구기간 경과 후 권리금 회수기회의 보호 － 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 － (Protection of Opportunity of Collecting Premiums after the Request Period for Renewal of the Commercial Building Lease － The Supreme Court Decision 2017Da225312, 225329 on May 16, 2019 －)

서지정보

· 발행기관 : 원광대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 원광법학 / 35권 / 3호 / 23 ~ 45페이지
· 저자명 : 장민

초록

상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위하여 제10조에서 임차인으로 하여금 갱신요구기간 내에 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있도록 하여 최소한의 영업기간을 보장하여 주고 있으며, 동시에 제10조4에서 임대차계약이 종료되면 임차인이 영업을 위하여 지출한 비용 및 영업을 통하여 형성한 재산적 가치를 회수할 수 있도록 임대인에 대하여 권리금 회수기회를 방해하지 않을 의무를 부과하고 있다.
이러한 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 권리금 회수기회 보호의무와 관련하여 이 둘의 관계를 어떻게 파악할 것인가에 대해 하급심과 학설은 두 가지 견해로 나누어져 있다. 첫 번째 견해는 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 임차인의 계약갱신요구권이 존재하는 경우에 한하여 인정될 수 있기 때문에 갱신요구기간이 경과한 후에는 임대인은 더 이상 보호의무를 지지 않는다는 견해이며, 두 번째 견해는 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 권리금 회수기회의 보호의무는 임차인을 보호하기 위한 별개의 제도이기 때문에 갱신요구기간의 경과 여부와 관계없이 임대인은 보호의무를 진다는 것이다.
대상판결은 갱신요구기간이 경과한 후에도 임대인이 권리금 회수기회를 보호할 의무를 지는지에 대하여 판단한 첫 번째 대법원 판결로서 후자의 견해를 취하였다. 그리고 그 판단의 근거로 첫째 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우에 임대인의 보호의무를 면제하고 있을 뿐 제10조 제2항에 따라 갱신요구기간의 경과를 면제사유로 규정하지 않는데도 불구하고 갱신요구기간이 경과되면 임대인이 보호의무를 지지 않는다고 해석할 수 없다는 점, 둘째 제10조의4는 계약 종료 시 임차인을 보호하기 위한 규정으로 갱신요구기간의 경과로 임차인이 갱신을 청구하지 못함에 따라 계약이 종료되었을 때에 특히 임차인 보호에 중요한 역할을 하게 된다는 점, 셋째 갱신요구기간 경과 후에 임대인의 보호의무를 인정한다고 해서 임대인의 임대목적물에 대한 사용 · 수익의 권한이 과도하게 제한되는 것은 아니라는 점을 제시하고 있다.
상가임대차법 제10조의4의 입법 취지 및 법령 해석의 한계를 고려한다면, 갱신요구기간이 경과된 후에도 임대인의 보호의무를 인정한 대상판결의 판단은 옳은 것으로 보이며, 제10조의4와 제10조 제2항의 해석에 관한 최초의 판결로 그 의미가 있다고 생각된다.

영어초록

Commercial Building Lease Protection Act provides that the tenant can request the renewal of the contract to the landlord for the contract renewal request period under the Artilcle 10. This is to ensure that the tenant has sufficient sales activity in the rental building for that period at least. And at the same time, under Article 10-4 in Commercial Building Lease Protection Act, an obligation is imposed on the landlord not to impede the opportunity to recover the rights deposit in order to recover the expense that the tenant spent for the business and the property value formed through the operation.
In relation to these regulations, the lower courts rulings and the theories are divided into two views on how to identify the relationship between the tenant's right to renew the contract and the obligation to protect the right to collecting premiums imposed on the landlord. The first view is that the landlord no longer has the obligation to protect opportunity of collecting premiums after the renewal request period because the landlord is obliged to protect the right to collect premiums of the tenant only if the right to renew the lease exists. And the second view is that the right to renew the contract of the tenant and the landlord’s obligation to protect the rights of the tenant are separate means for the protection of the tenant, and therefore regardless of whether or not the renewal request period has passed the landlord is obliged to protect the rights of the tenant.
The Supreme Court Decision 2017Da225312, 225329 on May 16, 2019 is the first Supreme Court decision to determine whether the landlord is obliged to protect the opportunity of collecting premiums of tenant even after the renewal request period has passed. This decision follows the latter view providing the following grounds: Article 10-4 does not provide that the landlord is exempt from the obligation because the renewal request period has expired, and article 10-4 plays a more important role after the renewal request period, and the landlord's obligation to protect the opportunity of collecting premiums after the renewal request period does not excessively limit the landlord's right to use or return the leased property.
Considering the reasons given above, this decision seems appropriate. And I think this decision is very meaningful in that it provides a standard of judgment to solve the above problem.

참고자료

· 없음