주택임대차보호법상 임차권과 보증금반환채권의 양도 및 우선변제력 (The Transfer and the Right to Preferential Payment of the Right of Lease and the Right to Request of Deposit on the Housing Lease Protection Act)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 32권 / 1호 / 153 ~ 185페이지
· 저자명 : 이성진

초록

대법원 판례는 해석상 임차권과 보증금반환채권이 함께 양도된 경우, 일정한 요건 하에서 양수인은 우선변제권을 행사할 수 있다고 한다. 그러나 대법원 판례는 임대차 존속기간 중에 보증금반환채권만이 분리 양도된 경우, 양수인은 우선변제권을 행사할 수 없다고 한다. 그래서 후자의 경우, 양수인의 우선변제권이 인정되지 않아서 보증금반환채권의 양도 또는 담보가치는 약화될 수밖에 없고, 이는 보증금반환채권의 저평가나 높은 금리의 담보로 이어질 수밖에 없는 문제점이 있다.
주임법은 보증금반환채권의 양도 또는 담보와 관련된 우선변제력 인정에 관하여 아무런 규정을 두지 않고 있었다. 그러나 최근에 개정된 주임법에 일부 금융기관 등이 보증금반환채권을 양수한 경우, 우선변제력을 인정할 수 있다는 규정이 신설되었다. 이 규정의 신설로 인하여 위의 문제점이 어느 정도 해결될 수 있을 것이라고 생각되지만, 이 규정과 관련하여 여전히 또 다른 문제점들이 존재하고 있다.
보증금반환채권만이 분리 양도된 경우, 양수인의 우선변제력을 인정하지 않는 대법원 판례는 부당할 뿐만 아니라, 이 경우 우선변제력을 인정받을 수 있는 양수인의 범위를 일부의 금융기관 등으로 제한하고 있는 주임법 제3조의2 제7항은 개정되어야 할 것이다.

영어초록

The Housing Lease Protection Act 3-2 Article (2) Any lessee who has met the requirements for opposing power prescribed in Article 3 (1), (2), or (3), and obtained the fixed date on the lease contract document (referring to lease contract documents between a corporation and a lessor in cases falling under Article 3 (2) and (3)), shall be entitled to receive the repayment of the deposit from the converted price of the leased house (including the site thereof), in preference to any junior obligors and other creditors, at the time of an auction conducted under the Civil Execution Act and a public sale under the National Tax Collection Act.
Recently the Supreme Court did state that if a tenant transfers the right of lease and the right to request of deposit, a transferee can exercise the right to preferential payment under the given requirements. But the Supreme Court did state that in case a tenant transfers only the right to request of deposit during a period of lease separately, a transferee can’t exercise the right to preferential payment.
If a tenant transfers only the right to request of deposit during a period of lease separately, it is right that the right to preferential payment must be accepted.
There wasn’t any provide on whether or not recognized of the right to preferential payment related to transfer and security of the right to request of deposit in The Housing Lease Protection Act. But if some financial institutions receive the right to request of deposit, the right to preferential payment can be accepted by recently revised The Housing Lease Protection Act.
The Housing Lease Protection Act 3-2 (7) Where any of the following financial institutions, etc. takes over by contract the claim for repayment of deposit of a lessee who has acquired the preferential repayment right pursuant to paragraph (2), Article 3-3 (5), or 3-4 (1), it shall succeed the preferential repayment right within the extent of the amount he/she has taken over.
This article restricts scope of the transferee that can be accepted right to preferential payment. Namely this article give preference to some financial institutions without reasonable causes. Therefore the Housing Lease Protection Act 3-2 (7) should be amended.

참고자료

· 없음