주거용 부동산의 자본환원율 결정요인 연구: 서울 월세 아파트를 중심으로 (A Study on Determinants of the Capitalization Rate of Residential Real Estate: Focused on Monthly Rent Apartment in Seou)

서지정보

· 발행기관 : 한국주택학회
· 수록지 정보 : 주택연구 / 26권 / 2호 / 105 ~ 132페이지
· 저자명 : 하서진, 한광호, 노승한

초록

본 연구는 주거용 부동산 자본환원율 결정요인을 분석하는 연구이다. 상업용 부동산과 달리 주거용 부동산은 개인의 투자가 높게 나타나기 때문에 가장 대표적인 주거용 부동산인 아파트 월세시장에서 매매가격 대비 월세수익으로 산출되는 자본환원율(capitalization rate)이 개인 투자자의 주요한 투자 지표인 것으로 전제하였다. 이러한 연구를 위해 2016년 한 해 동안 이루어진 서울소재 보증부 월세 계약 28,191건을 바탕으로 주거용 부동산 자본환원율을 분석하였다. 또한 아파트 특성, 시장계약정보, 매매가격 관련, 입지, 수요, 기타 자산 수익률로 독립변수를 구성하여, 종속변수로 설정된 자본환원율과 ㎡당 연월세소득에 따른 영향력 변화도 함께 살펴보고자 하였다. 분석 결과, 매매계약건수, 매매가격 분위, 주택매매가격 지수 증감률의 분석결과가 모두 매매가격이 하락하면 자본환원율이 상승하는 것으로 나타났다. 매매차익을 통해 수익성을 실현하는 주택임대시장에서 운영수익을 통해 수익성을 실현하는 월세 중심의 주택임대시장으로 변화하고 있음을 확인하였다.

영어초록

In this study, we analyze the determinants of the residential real estate capitalization rate, which is calculated as the monthly rental income from the sale price. Unlike commercial real estate, residential real estate has a high individual investment, so it is presumed that the residential real estate capitalization rate is one of the key investment indicators for individual investors. For the purpose of this study, we analyzed the apartment capitalization rate based on 28,191 monthly lease contracts in Seoul during 2016 because the apartment is the most representative residential real estate in South Korea. We also set independent variables related to apartment characteristics, market contract information, sales price, location, demand, etc. We also constructed to examine the effect of the capitalization ratio and the annual income per square meter as a dependent variable. As a result of the analysis, it turned out that the residential real estate capitalization rate will rise if the change rate of the sales contract number, the trading price atmosphere, the home sales price index all drops as the trading price falls. We also find that the residential real estate rental market in South Korea has transferred the pursuit of capital gain to that of operating profit.

참고자료

· 없음