부동산투자 관점에서 본 보증금의 투자기회선과 실효전환율 (Investment Opportunity Line and Effective Conversion Rate of Security Deposit for Real Estate Investors in Korea)

서지정보

· 발행기관 : 한국주택학회
· 수록지 정보 : 주택연구 / 22권 / 1호 / 131 ~ 149페이지
· 저자명 : 민성훈

초록

보증금은 우리나라 부동산시장을 이해하는데 있어서 중요한 키워드 중 하나이다. 따라서 그에 관한 연구도 활발히 이루어졌는데, 최근에는 레버리지가설에 기반을 두고 부동산투자의 위험을 분석하는 방향으로 발전하고 있다. 본 연구는 보증금에 따른 위험의 변화를 레버리지효과와 월세보증효과로 나누어 분석하는 최근의 연구경향을 받아들이고, 수익위험평면상의 투자기회선을 이용하여 재해석해보았다.
먼저 보증금에 따른 투자기회선을 도출한 결과는 다음과 같다. 첫째, 보증금의 레버리지효과는 일반적인 차입금과 동일하게 작용하지만, 임대보증효과는 투자기회선을 왼쪽으로 이동시켜 투자자의 기대효용을 증가시킨다. 즉 임대보증효과는 레버리지효과에 의한 위험의 증가를 둔화시킨다. 둘째, 시장에서 관찰되는 전환율은 진정한 자본비용인 실효전환율과 보증비용의 합이다. 실효전환율은 투자자가 선택한 투자기회선상의 한 점을 임대보증효과 없이 도달하기 위한 자본비용을 의미한다.
투자기회선과 실효전환율은 임대인의 보증금과 차입금 간 선택, 전월세 선택 등에 대해서도 다음과 같은 점을 시사한다. 첫째, 실효전환율보다 저렴한 자본조달대안이 있는 경우 임대인은 보증금을 선택하지 않을 것이다. 자본조달대안의 투자기회선이 보증금의 투자기회선보다 더 큰 기대효용을 제공하기 때문이다. 한편 임대보증대안도 있는 경우 임대인은 대안적인 보증비용과 자본비용의 합과 표면전환율을 비교하여 보증금 사용여부를 결정할 것이다. 만약 표면전환율이 더 크다면 투자자는 보증금을 선택하지 않을 것이다. 둘째, 무차별곡선이 주어졌을 때 투자기회선과의 접점 즉 월세대비 보증금비율은 투자기회선의 기울기에 따라 달라진다. 투자기회선의 기울기는 순수월세 수익률의 기댓값과 표준편차, 표면전환율의 크기, 순수월세 수익률의 표준편차에서 자산수익률의 표준편차가 차지하는 비율 등에 영향을 받는다. 이는 최근 전세대비 보증부월세의 비중이 커지고 있는 현상을 설명하는데 참고가 될 수 있을 것이다.

영어초록

A theoretical analysis on the risk-return structure of real estate investment in Korea is conducted in this study focused on the investment opportunity line and effective conversion rate of security deposit. Because the amount of security deposit in Korea is much larger than those in other economies, it is regarded to have leverage effect as well as rent security effect. The security deposit in Korea is regarded to have not only rent security effect but also leverage effect because the amount compared to monthly rent is much larger than other countries. This study develops an analysis model decomposing investment risk into three parts, income risk, price risk and their correlation, which makes it possible to decompose leverage effect and rent security effect of security deposit.
The model gives some implication on the relationship between security deposit and risk return structure. Firstly, the leverage effect of security deposit on return is same as loan, however the effect on risk is less than it by rent security effect. rent security effect slows down the increase of risk stemmed from leverage effect, so security deposit provides more utility than loan to investors. Secondly, conversion rate of security deposit observed from market is composed of rent security cost and effective conversion rate which is the real cost of capital to investors. Effective conversion rate which is derived from investment opportunity line provides some conditions of landlord’s choice on security deposit versus loan selection and security deposit to monthly rent ratio.

참고자료

· 없음