전세보증금 피해구조 검토와 개선방안 연구 - 분양대행사, 중개업자, 세입자를 중심으로 - (Review of deposit damage structure and research on improvement plans - Focusing on sales agents, brokers, and lessees -)

서지정보

· 발행기관 : 사단법인 한국법이론실무학회
· 수록지 정보 : 법이론실무연구 / 11권 / 1호 / 441 ~ 470페이지
· 저자명 : 조재진

초록

최근 주택시장에서 전세보증금 반환 문제가 화두 되고 있다. 개인이 수백, 수천 채를 보유하고 있는 이른바 ‘전세왕’이라는 뉴스로 세입자들의 불안과 경제적 위기를 야기한 사건으로 지금까지 보도되고 있다. 전세보증금 반환 문제의 핵심은 당연 보증금을 반환받지 못할 위험이 있다는 것에서 시작된다. 근 5년 동안 급격하게 상승하던 부동산 가치에 맞물려 담보성 가치가 폭등하였고, 부동산 폭등과 함께 상승기 부동산시장에서 시세차익을 위해 전국의 유동자금이 갭투자에 몰렸다. 빚투, 영끌 이라는 신조어로 자기자본과 최대한도의 대출을 끌어와 폭등하는 부동산시장에 하루빨리 주택을 매입하고자 했다. 기본적인 투자방식으로 시장가치가 낮을 때 매입하고 가치가 상승하면 처분하여 양도차익을 발생시키는 것으로 자산을 증대시키려 했지만 이는 오래가지 못했다.
종합부동산세와 양도소득세 강화로 다주택자들에게 주택 처분을 강요했던 문재인정부의 부동산정책은 과도한 세금규제로 주택시장에 공급이 증가하고 이를 통한 자연스러운 공급과잉으로 주택가 안정화를 예상하였으나, 이는 조세전가 현상으로 임대시장 폭등으로 이어지고 결과적으로는 브레이크 없는 주택값 상승을 만들고 말았다. 서울에 자가를 보유하고 있지 않은 사람은 한평생 동안 서울에 자가를 보유한다는 것이 불가능해질 정도로 엄청난 상승폭을 보여줬다. 아파트의 경우 수년 사이에 7억~10억 이상의 차이를 보였다. 과도한 부동산 폭등에 2021년 신정부는 출범 이후 금리상승으로 추가부동산을 매입할 수 없도록 구매력을 억제했다. 이는 빠른 속도로 주택시장의 흐름을 바꾸게 된다. 금리인상으로 인하여 구매력이 억제됨과 동시에 상승시장에 주택을 매입한 투자자들은 금리인상으로 막대한 이자를 감당할 수 없게 되었다. 불어난 이자를 감당할 수 없는 이들은 처분하거나 전세, 월세 시장을 활성화 시켰다.
그 결과 임차시장은 안정을 찾는 것처럼 보였으나 이는 폭등 이전의 수준의 정상화된 시세가 아닌 그저 폭등 후 금리인상에 따른 일정 부분 하락의 수준이다. 여기서 주거문제를 해결하기 위하여 상대적로 저렴한 빌라전세에 임차인들이 몰리게 되었다. 이 과정에서 일부 부도덕하고 법의 사각을 악용하여 신축빌라의 매매가와 맞먹는 보증금에 임대하여 신용불량자 또는 파산(피한정후견인)등의 사회적, 경제적, 법률적으로 책임을 다할 능력이 없는 무능력자에게 빌라를 양도하여 전세 보증금을 정상 반환하지 않는 문제가 발생했다고 할 수 있다.
본 연구는 주택임대차시장에서 발생하는 전세보증금 반환 문제의 구조를 분양대행사, 공인중개사, 임차인, 주택도시보증공사의 입장에서 분석하고 문제의 원인이 신축빌라와 같은 거래내역이 전무하여 가치를 파악하기 어려운 부동산을 대상으로 하기에 발생한다는 것과 후발적인 국토부 대안책을 검토하여 현 공인중개사법에서 규정하고 있는 내용을 똑같이 제시하는 것에 그 실효성에 대하여 문제가 있음을 지적하였다. 또한, 임차인 보호를 위한 보증금 반환의 제도적 안전장치를 제시하여 주택임대차 시장의 안정화에 기여하고, 전세사기로 대량의 신축빌라 경매물건을 활용한 청년 임대주택 공급방안을 그 해결책으로 제시하였다.

영어초록

Recently, the issue of refunding deposits on deposits has become a hot topic in the housing market. It has been reported so far as an incident that caused anxiety and economic crisis among tenants with the news of the so-called’Cheonse King’, in which individuals own hundreds or thousands of units. The core of the Jeonse deposit refund problem begins with the risk of not getting the deposit refunded. In line with the rapidly rising real estate value over the past five years, the value of collateral has skyrocketed, and along with the skyrocketing real estate market, liquid funds from all over the country have flocked to gap investment for capital gains in the rising real estate market. Debt-to-debt, Youngkkeul coined words to attract equity capital and maximum loan to purchase a house as soon as possible in the skyrocketing real estate market. As a basic investment method, they tried to increase their assets by purchasing them when the market value was low and disposing of them when the value rose to generate capital gains, but this did not last long.
The real estate policy of the Moon Jae-in administration, which forced multi-homed people to dispose of their houses by strengthening the comprehensive real estate tax and capital gains tax, expected the housing market to stabilize due to an increase in supply in the housing market due to excessive tax regulations, and a natural oversupply through this, but this was due to the tax transfer phenomenon. It led to a surge in the rental market and, as a result, made a rise in housing prices without a break. People who do not own their own home in Seoul have shown such a huge increase that it is impossible to own their own home in Seoul for a lifetime. In the case of apartments, there was a difference of more than 700 million to 1 billion over several years. Due to excessive real estate soaring, the new government in 2021 has suppressed purchasing power so that additional real estate cannot be purchased due to rising interest rates since its inauguration. This will change the trend of the housing market at a rapid pace.
At the same time, investors who bought houses in a rising market could not afford to pay huge interest rates due to interest rate hikes. When the couple receives their monthly wages, each person's monthly wages reach the point where they are repaid in principal and interest. Those who could not afford the increased interest tried to give up the interest burden or pass it on to the tenant, such as disposing of it or looking for a tenant for cheonsei or monthly rent. As a result, supply in the rental market increases, and the rental market appears to be stabilizing. However, this is not the level of the normalized market before the surge, but the level of a certain portion of decline due to interest rate hikes after the surge. As such, the rental market is still supplied to the market at a price that exceeds the normal price, so the number of vacant houses is increasing. Here, in order to solve the housing problem, tenants flocked to relatively cheap villa rentals. In this process, some immoral and blind spots in the law are exploited to rent the villa for a deposit equivalent to the sale price of the newly built villa to a person with bad credit or bankruptcy (limited guardian) who is incapable of socially, economically and legally fulfilling their responsibilities. It can be said that there was a problem of not returning the Jeonse deposit due to transfer.
This study analyzes the structure of the Jeonse deposit return problem in the housing rental market from the perspectives of sales agencies, certified real estate agents, lessees, and Housing City Guarantee Corporation. It was pointed out that there is a problem with the effectiveness of presenting the same contents prescribed in the current Certified Real Estate Agent Act by reviewing the alternative measures of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, which occur because it is targeted for real estate. In addition, it contributes to the stabilization of the housing rental market by presenting an institutional safety device for the return of deposits for the protection of tenants, and a plan to supply rental housing for young people using a large number of newly built villas auctioned due to charter fraud was presented as a solution.

참고자료

· 없음