부동산임대업과 영업손실보상에 대한 법적 고찰 (Rechtliche Untersuchung zur Entschädigung von Geschäftsverlusten im Immobilienvermietungsgeschäft)

서지정보

· 발행기관 : 성균관대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 성균관법학 / 34권 / 2호 / 163 ~ 197페이지
· 저자명 : 강현호

초록

토지나 건물 등과 같은 부동산을 활용하여 소득을 올리면서 생계를 영위하는 수단으로 사용하고 있었는데, 그러한 부동산이 공익사업으로 인하여 수용되는 경우에 영업손실보상을 하여야 하는가에 대해서 살펴 보았다. 부동산임대업이라는 직업에 대해서 다소 부정적일 수도 있으나, 부동산임대업이란 부동산을 활용하여 임대하는 영업을 하는 것으로서, 이러한 임대업에는 개발과 금융의 융복합 그리고 관리와 마케팅을 아우르는 다양한 활동을 포함하는 점에서 하나의 산업으로 인식할 필요가 있다.
부동산임대업을 폐업 내지 휴업하게 되는 경우에 영업보상의 대상으로 보지 않으려는 시각도 있다. 특히 과거 서울고등법원은 원물과 법정과실이라는 용어를 차용하여 물건에 관한 법리를 영업에 관한 부동산임대업에 대입하는 오류를 범하였다. 서울고등법원은 영업이 무엇인가에 대해서 깊은 숙고가 없이, 부동산임대업을 마치 부동산이 저절로 소득을 올리는 것으로 판단하였으며, 부동산이 수용되어 영업을 하지 못하게 되더라도 이는 영업보상이 필요없다고 판단하였다.
그러나, 부동산개발업법이나 부동산서비스법 등을 통해서 알 수 있듯이 부동산임대업이라는 것이 부동산이라는 물건과는 달리 영업적 측면에서 단순하지만은 않다는 것을 알 수 있다. 특히, 현대자본주의사회에서는 부동산 임대에 있어서 다양한 창의적인 방법을 동원하고 금융과 개발을 아우르는 융복합적인 방식에 의하여 부동산임대업을 영위하고 있다. 이러한 부동산임대업이 우리 헌법이 보장하는 직업 선택의 자유 내지 영업의 자유의 내용으로 포섭될 수 있고, 그로 인하여 발생되는 영업상의 권리는 재산권으로서 보호를 받을 수 있다고 사료된다.
아직까지 우리 사회에서는 전근대적인 사고로 인하여 부동산임대업에 대한 인식이 정상적으로 되지 않고 있는바 관점의 전환이 필요하다. 부동산임대업이라는 영업활동이 공익상의 필요에 의하여 제한받게 되고 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업손실보상이 요청된다고 할 것이며, 우리 토지보상법 시행규칙에서는 원칙적으로 4개월 이내라는 기준만을 제시하고 있어서 다양하게 전개되는 영업에 대한 합리적인 보상을 하기가 어려우므로 향후 영업의 형태와 내용 등을 고려하면서 영업손실보상을 위한 구체적인 기준을 마련할 필요가 있을 것이다.

영어초록

Immobilien, wie Grundstücke oder Gebäude, wurden als Mittel zur Einkommenserzielung und zum Erwerb des Lebensunterhalts verwendet. Hiermit wurde es geprüft, ob bei der Übernahme solcher Immobilien für Projekte des öffentlichen Dienstes ein Ausgleich für Geschäftsverluste zu leisten ist. Auch wenn einige negative Ansichten über den Beruf des Immobilienleasings bestehen, handelt es sich beim Immobilienleasing um ein Leasinggeschäft über Immobilien, das als Industrie anerkannt werden muss.
Es wird auch die Auffassung vertreten, dass das Immobilienvermietungsgeschäft nicht als Gegenstand der Geschäftsausfallentschädigung gilt, als es geschlossen wird. Insbesondere hat das Obergericht von Seoul in der Vergangenheit in seinem Urteil einen Fehler begangen, indem es die Begriffe „ursprüngliche Sache“ und „Früchte einer Sache“ im Immobilienvermietungsgeschäft verwendet hat. Das Obergericht von Seoul urteilte, dass ohne gründliche Überlegung keine Geschäftsausfallentschädigung besteht.
Wie aus dem Immobilienentwicklungsgewerbegesetz und dem Immobiliendienstleistungsgesetz hervorgeht, ist jedoch ersichtlich, dass das Immobilienvermietungsgeschäft nicht einfach ist. Insbesondere werden in der modernen kapitalistischen Gesellschaft verschiedene kreative Methoden für die Immobilienvermietung mobilisiert, und das Immobilienvermietungsgeschäft wird durch eine Konvergenzmethode durchgeführt, die Finanzierung und Entwicklung umfasst. Es wird davon ausgegangen, dass ein solches Immobilienvermietungsgeschäft in den Inhalt der durch unsere Verfassung garantierten Berufsfreiheit oder Gewerbefreiheit aufgenommen werden kann und die daraus resultierenden Geschäftsrechte als Eigentumsrechte geschützt werden können. In unserer Gesellschaft ist die Wahrnehmung des Immobilienvermietungsgeschäfts aufgrund vormodernen Denkens nicht normal, sodass ein Perspektivwechsel notwendig ist. Wird die Geschäftstätigkeit der Immobilienvermietung wegen der Notwendigkeit des öffentlichen Interesses eingeschränkt und entsteht ein Geschäftsausfall, so wird eine Entschädigung für den Geschäftsausfall verlangt.

참고자료

· 없음