不動産 占有와 所有權移轉登記請求權의 消滅時效 (Besitz an Grundstück und Verjährung des Anspruchs auf Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch)

서지정보

· 발행기관 : 민사판례연구회
· 수록지 정보 : 민사판례연구 / 33호 / 157 ~ 190페이지
· 저자명 : 정병호

초록

부동산 매수인이 목적물을 인도받아 점유하거나 제3자에게 전매하여 인도한 경우 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다는 것이 판례이고 이에 찬성하는 것이 다수 학설이다. 그러나 지금까지 판례 및 이를 옹호하기 위해 제시된 논거는 설득력이 없다.
판례는 매수인은 ‘권리 위에 잠자는 자’라고 할 수 없으며, 등기를 가진 매도인보다 점유하고 있는 매수인의 이익을 비교형량하면 후자를 더 보호하여 한다고 한다.
거기서 말하는 ‘권리’의 의미가 애매할 뿐만 아니라, 법언 자체도 대단히 추상적인 것이어서 타당한 입론이라고 하기 어렵다. 더구나 판례에 따르면 매수인이 전매하여 인도한 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않은 것으로 끝나지 않고, 그것을 마치 소유권에 기한 물권적 청구권인 것처럼 아예 소멸시효에 걸리지 않는 권리로 만든다는 데 문제가 있다. 판례대로 하면 매수인이 등기를 게을리 하게 되는 부작용이 따르게 되어 등기제도의 이상에 반하게 된다. 구민법의 적용이 끝난 지 상당한 세월이 지난 현재까지도 그런 매수인을 특별히 보호해야 할 필요가 있는지 의문이다.
판례 및 그것을 옹호하는 견해는 부동산을 인도받은 매수인을 보호해야 한다는 결론을 미리 내려놓고 그 이유를 찾는 것은 것으로 보인다. 이러한 판례에는 동의할 수 없다. 매수인의 점유는 기껏해야 채무의 승인(제168조 제3호)의 관점에서 고려의 대상이 될 수 있다고 본다. 승인의 관점에서 문제에 접근한다면, 매수인이 인도 받은 뒤 그의 소유권이전등기청구권은 새로 소멸시효가 진행된다는 결론에 이르게 된다. 이렇게 본다면 판례처럼 인도 받은 후 점유를 상실한 경우 그 이유가 제3자에 의한 점유침탈인지 자발적인 점유이전인가에 따라 달리 판단할 이유가 없다. 또 최근 부동산실명법상 부당이득반환청구권인 소유권이전등기청구권 사안에 대해서도 그 판단이 쉽지 않은 이익형량 절차를 절약할 수 있는 이점이 있다.

영어초록

Nach der koreanischen Rechtsprechung wird die Verjährung des Anspruchs des Grundstückskäufers auf Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch gehemmt, solange der Käufer das ihm übergebene Grundstück besitzt oder falls der Käufer das Grundstück anschliesslich einem Dritten verkauft und übergeben hat. Der Rechtsprechung folgt die überwiegende Literatur. Aber die Rechtsprechung kann nicht geteilt werden.
Der Oberstgerichthof behauptet, man könne nicht von dem Käufer sagen, dass er “auf sein Recht schlafe” und nach der Interessenabwägung müsse der besitzende Käufer dem Verkäufer, dessen Name im Grundbuch stehe, vorzogen werden.
Die Verjährung bringe die Idee zum Ausdrück, wer “auf sein Recht schlafe”, werde nicht geschützt. Aber der Rechtspruch ist nicht nur zu abstrakt, um auf einen konkreten Fall angewandt zu werden, sondern auch die Bedeutung des Rechts, von dem dort gesprochen wird, ist unklar.
Und falls der Käufer das Grundstück anschliesslich einem Dritten verkauft und übergeben hat. räumt die Rechtsprechung ein, dass der Anspruch des Käufers auf Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch unverjährbar ist, als ob er ein Anspruch aus Eigentum wäre. Aber der Besitz des Grundstückskäufers kann bestenfalls unter dem Gesichtspunkt des Schuldanerkenntnisses (§168 Nr. 3) gewertet werden. Bei der Übergabe des verkauften Grundstücks beginnt danach die Verjährung des Anspruchs des Käufers erneut. Unter dem Gesichtspunkt braucht man den Besitzverlust nicht wie die Rechtsprechung danach unterscheiden, ob er freiwillig ist (z.B. Übergabe) oder nicht (z.B. ein Dritter einzieht dem Käufer seinen Besitz).

참고자료

· 없음