공용환권의 개념과 법적 효과 (The legal concept and effects of compulsory exchange of rights)

서지정보

· 발행기관 : 행정법이론실무학회
· 수록지 정보 : 행정법연구 / 31호 / 23 ~ 50페이지
· 저자명 : 김종보

초록

본 연구를 통해 현재 학설과 판례에 의해 일반적으로 받아들여지고 있는 도시정비법상 재개발제도가 공용환권의 전형이라는 점에 대해 의문을 제기하고자 한다. 이를 논증하기 위해 일본의 재개발제도의 도입 및 변천 과정에 대해 살펴보고, 이와 비교하여 한국에 재개발 제도가 법령에 도입되는 과정 및 그 변천 과정과 학설의 논의 등을 살펴봄으로써 현행 한국의 재개발제도가 공용환권인지 여부에 대해 논증하고자 한다. 이를 위해서는 공용환권의 정의와 개념요소에 대한 고찰이 우선되어야 하며, 환권방식과 대조되는 취득배분방식과의 구분 및 비교ㆍ분석을 통해 연구하고자 한다. 이러한 분석을 통해 공용환권의 개념과 그 법적 효과가 더욱 선명해지는 부가적인 효과도 기대해볼 수 있을 것이다. 또한 이에 그치지 않고 한국의 현행 재개발제도가 환권방식인지 취득배분방식인지에 대해 논증한 후 이에 따른 법적 효과의 차이에 대한 고찰 및 현행 법제도 설계의 문제점 및 학설과 판례의 문제점에 대해 기술하고자 한다.
현재 도시정비법상 재개발사업은 공용환권의 성질을 갖는다는 학설이 일반적으로 통용되고 있으며, 판례도 재개발사업에 대해 이와 유사한 입장을 취하고 있다. 공용환권은 공용환지와 유사한 제도로써 ‘소유자의 의사와 무관하게 강제적으로 종전의 토지 및 건축물에 관한 권리를 새로이 건축되는 건축물 및 토지에 관한 권리로 교환, 분합하는 것’으로 해석되고 있으며, 그 개념요소로서 신구권리가 시간적으로 연속할 것, 소유권이 사업시행자에게 이전되는 과정이 없을 것, 구권리는 환권처분에 의해 소멸할 것 등을 그 개념요소로 들 수 있다.
공용환권이론의 검토를 위해 이 글에서는 먼저 재개발 등 도시정비사업의 방식과 관련하여 큰 틀에 있어서 환권방식과 취득배분방식의 개념을 구분하여 소개한다. 환권방식이란 사업의 일정시점에 신구권리가 연속하면서 변환하는 사업방식을 통칭하며, 공용환지와 공용환권을 아우르는 상위개념이다. 환권방식에는 사업시행자에게 소유권이 이전되는 과정이 없이 구권리자의 권리가 환권처분에 의해 새로운 권리로 변환된다. 취득배분방식이란 소유권이 이전된 후 다시 배분되는 사업방식을 뜻한다. 환권방식과 달리 개발사업의 과정에서 사업시행자가 일정시점까지 사업대상지의 소유권을 모두 확보하는 방식이다. 취득배분방식은 사업시행자가 소유권을 모두 이전받음으로써 구소유권은 사실상 소멸하고 사업시행자의 새로운 배분행위에 의해 신소유권이 발생하므로, 구소유권을 전체적으로 소멸시키는 처분은 필요하지 않다.
그런데 현행법상의 도시정비사업, 특히 재개발사업의 전체적 구조의 틀 안에서 분석해보면 현행법에서 사용하는 관리처분계획이라는 용어가 직접 구소유권을 새로운 소유권으로 변환시키는 효과를 가진다고 보기 어려운 점, 재개발사업에서 수용권, 이전고시, 분양신청 등의 용어가 사용된다는 점, 재건축사업은 여전히 사업의 과정에서 신탁이 이루어지고 있다는 점 등에 비추어 도시정비법상 재개발 및 재건축사업을 공용환권이라는 용어를 사용하여 설명하는 것에 동의하기 어렵다.
한편, 일본의 재개발사업은 권리변환방식과 매수방식이라는 다른 방식의 사업이 도시재개발법상 분립되어 있는데 1969년부터 1975년까지 일본에는 권리변환방식인 제1종 재개발사업만이 입법되어 있었고 매수방식은 1975년에 도입되기에 이른다. 그러므로 1970년대 초반 한국의 도시재개발 관련 제도 도입 과정에서 재개발사업에 관하여 참조할 수 있었던 일본 학설은 권리변환방식(환권방식)의 재개발사업인 제1종 재개발사업에 대한 것일 수밖에 없었다. 추측컨대 이러한 일본 학설의 영향을 받은 결과 구법시대 재개발사업을 공용환권으로 설명하게 되었다고 볼 수 있고, 이후 별다른 의문 제기 없이 학설과 판례가 재개발 제도를 공용환권으로 해석하게 되었으며 도시정비법이 제정되면서 재건축에 대해서도 큰 의문 없이 공용환권의 일종으로 해석하게 된 것으로 보인다. 그러나 판례가 학설의 입장인 공용환권이론으로 문제를 해결하는 과정에서 찬성하는 조합원과 반대하는 조합원 간의 차이를 약화시키는 문제가 생겨났다.l 결국 정비사업의 전체 구조를 통한 해석 및 법제의 도입과정을 검토해보면 현행 재개발, 재건축 등의 정비사업은 토지등소유자의 소유권을 모두 사업시행자가 취득한 후 관리처분계획을 통해 소유권을 배분하는 방식을 취한다고 보아야 한다.

영어초록

The purpose of this research is to raise a question of whether the current housing redevelopment legal system of korea is a sort of ‘compulsory exchange of rights’. Most of the theories are generally accepted that the redevelopment system of korea is a sort of compulsory exchange of rights’, the Korean Supreme Court also has the same opinion. However, if we examine the process that the redevelopment system was legislated and changed in Japan and Korea, there can be doubt about that firm belief.
In order to prove it in detail, it is necessary to confirm the concept of compulsory exchange of right. So first, we will define the conceptional factor of the ‘compulsory exchange of rights’ and itself. In addition, it is necessary to consider that current housing redevelopment system of korea adopted which method, ‘exchanging rights method’ or ‘management and disposal method’. And each difference of legal effects. Finally, we will point out problems of the current legal system, the conventional theories, and the exisiting judicial precedents.
‘Compulsory exchange of rights’ means that existing land and building are forcibly transformed to newly founded land and building regardless of the owner’s intentions. This is similar to the vertical land disposal. There are three important conceptional factors of ‘compulsory exchange of rights’. Firstly, when the existing rights are transformed to newly founded rights, the old and new rights are continuous. Secondly, it does not transfer of rights to the implementer, and lastly, existing rights are lapsed by disposition.
Meanwhile, There are two main types of redevelopment system, ‘Exchanging rights method’ and ‘Acquisition and Distribution method’. By using ‘Exchanging rights method’, at a certain point, the existing rights and new rights are continuously transformed, and ownership of ‘owners of lands, etc.’ does not transfer to the implementer. Judging from given above, ‘exchanging rights method’ is used by ‘compulsory exchange of rights’. On the other hand, by using ‘Acquisition and Distribution method’, the implementer acquires all of the ownership of ‘owners of lands, etc.’ in relevant rearrangement zone, and redistributes through parcelling-out.
However, the current housing redevelopment projects of korea choose the terms used in 'Acquisition and Distribution method', for example 'management and disposal plan’, ‘public announcement of transfer’, ‘application for parcelling-out’. And ‘registration of trust’ in housing reconstruction system are also a mark of A&D method. Meanwhile, Japan's urban redevelopment law for the redevelopment project is divided into ‘Redevelopment of the first class’(first class) and ‘Redevelopment of the second class’(second class). 1969 to 1975 in Japan, mandated Redevelopment system was only first class, and second class was introduced in 1975. Therefore, the early 1970s, introduction process of redevelopment system in Korea, the legislator had no choice but to refer to the theory about the first class (exchanging rights method). Presumably, as a consequence of all that, most of korean theories and judicial precedent which were affected by Japan, had become to make no doubt that housing redevelopment system of korea was designed by exchanging rights method.
Eventually, interpreting as a whole, and reviewing introduction process of the system, the current redevelopment system is not designed by ‘exchanging rights method’ but ‘Acquisition and Distribution method’. However, as courts has adopted the theory of ‘compulsory exchange of rights’ in the process of solving cases, it causes several problems. However, as courts has adopted the theory of ‘compulsory exchange of rights’ in the process of solving cases, it causes several problems. Furthermore, although ‘equality of the existing rights and new rights’ and ‘original acquisition by partnership members’ are no logical relation with that theory, courts judge as if it had inevitable connection. It is unconvincing, and also causes confusion. Moreover, due to adopting the theory of ‘compulsory exchange of rights’ on housing redevelopment business, there is some confusion about partnership members who favor and those who oppose.

참고자료

· 없음