주택재개발사업에서 분양계약 미체결자의 법적 지위 및 개선방안 (Parcelling-out Non-contractor’s Legal Position in Housing Redevelopment Project and Measures for Improvement)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 57권 / 147 ~ 170페이지
· 저자명 : 김종하, 김재호

초록

『도시 및 주거환경정비법』은 주택재개발사업에 반대하는 조합원들에 대해서 현금청산제도를 규정하고 있다. 그리고, 사업의 반대 여부를 확정적으로 판단하는 절차적 기준을 분양신청으로 보고 있다. 즉, 분양신청을 거부하거나 철회하는 경우 등에는 현금청산 대상자로 분류하고 있다. 한편, 법 규정에도 존재하지 않는 분양계약을 각 조합원과 조합이 체결하면서, 분양계약을 체결하지 않는 자는 조합 정관에 의해 분양신청을 철회한 자에 대한 규정, 즉 현금청산 규정을 준용하도록 하고 있다. 이러한 조치는 공법적 효력을 민사적 합의 여부에 의해 우회적으로 형해화하는 결과를 낳게 한다. 여기에 대해서 첫째, 최근 도시정비법 개정으로 조합의 현금청산 지급의무 시점을 분양신청기간 종료일의 다음 날 등으로 명확하게 규정하고 있기 때문에 분양신청의 철회시점은 분양신청기간 종료일이라고 보아야 한다. 또한 조합 정관을 통해서 분양신청 철회를 우회적으로 인정하게 되면 분양신청을 토대로 수립된 관리처분계획의 처분성까지 민사적 합의에 의해 부정하는 결과를 초래하게 되므로 그러한 조합정관 규정은 무효라고 판단된다.
둘째, 조합 정관은 조합의 운영을 위하여 필요한 사항에 대해서 규정하고, 사업의 주요 절차 추진은 처분에 의하는 것이 바람직하다. 따라서, 현재 조합 정관의 포함 사항으로 규정되어 있는 청산절차, 청산금의 징수․지급의 방법 및 절차 등은 법률에 의해서 구체적으로 규정되어야 한다. 이렇게 도시정비법을 개정하면 주택재개발사업과 관련되어 혼재되어 있는 민사소송과 행정소송의 구분도 해결될 것으로 보인다.
셋째, 현재 도시정비법은 분양신청을 거부하는 경우에는 사업에 대한 중대한 반대 의사표시로 보아 현금청산 대상자로 분류하고 있다. 그러나, 관리처분계획에 대한 동의 여부로 현금청산 대상자를 분류한 다음, 현금청산 대상자 및 권리명세를 포함한 관리처분계획의 인가로서 현금청산 대상자를 확정하는 것이 절차적 효력과도 부합할 뿐만 아니라 사법적 효력과 공법적 효력을 구분할 수 있을 것이라 판단된다.
넷째, 현금청산 협의가 성립되지 않았을 때는 재결을 신청할 수 있다고 명시적으로 규정하여 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』이 준용되는 재결의 대상을 명확히 하는 개정이 필요하다. 그렇게 되면 현금청산 대상자는 손실보상 대상자가 되므로 이주정착금 등 이주대책에 포함되어 정당한 보상을 요구할 수 있게 된다.
마지막으로 도시정비법상 각 절차 진행시 관련 정보를 투명하게 공개함으로서 조합원의 정보 부족에 대한 문제를 해결하여 동의서 제출시 공개된 정보를 바탕으로 신중한 판단을 할 기회를 주어야 한다.

영어초록

The Urban and Residential Environment Improvement Act regulates a cash liquidation system for association members against housing redevelopment. And it includes procedural standards used to understand the availability of a project approval on an application for parcelling-out, such as denying and cancelling applications for parcelling-out. On the other hand, those who have not signed parcelling-out contracts that do not exist in the law are made to apply correspondingly to the regulations concerning those who have cancelled an application for parcelling-out due to the articles of association. Such measure results in the indirect interpretation of a public legal effect by the availability of a civil agreement.
Here, firstly, since an association’s obligatory cash liquidation issuance is clearly stated as a day next to an expiration date for a parcelling-out application period due to recently revised Urban and Residential Environment Improvement Act, a parcelling-out application cancellation period must be regarded as an application expiration date. Also, when the cancellation of a parcelling-out application is indirectly acknowledged through the articles of association, disposition for a management and disposition plan established based on an parcelling-out application denied according to a civil agreement. Therefore, such articles of association regulation are nullified. Secondly, the articles of association must state items necessary to operate an association, while it is appropriate to carry forward a project’s main procedure through disposition. Therefore, disposition procedures and the collection and procedures of a disposition amount, both of which are stated in the items of the current articles of association, must be specifically stated by law. If the Urban and Residential Environment Improvement Act is revised in this manner, civil and administrative lawsuits, both of which are mixed together and related to housing redevelopment, will be categorized. Thirdly, when a person denies a parcelling-out application, the current urban and residential environment improvement act categorizes the person as a cash liquidation subject due to a sign of important opposition against a project. However, it is understood that first categorizing cash liquidation subjects through the approval of a management and disposition plan first and finalizing a cash liquidation subject through the approval of a management and disposition plan including cash liquidation subjects and description of right next does not only endow a procedural effect, but also allows for the classification of judicial and public effects. Lastly, a revision is necessary to clearly state a decision subject and to regard a cash liquidation agreement as an agreement in a public project law by explicitly stating that a decision may be registered when a cash liquidation agreement is not met. In this way, a cash liquidation subject becomes a subject for compensation for loss, migration settlement funds are included in inhabitants migration measures to be combined as fair compensation.

참고자료

· 없음