주택임대차에 대한 소고- 임차권의 존속보호와차임 인상률 규제를 중심으로 - (Study on Housing Lease System -Focusing on the protection of continued existence of the right of housing lease and the limitation on the increase of rate-)

서지정보

· 발행기관 : 단국대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 43권 / 4호 / 3 ~ 30페이지
· 저자명 : 최성경

초록

주택소유권을 확보하지 않은 사람의 주택의 이용 확보라는 견지에서 바라보면, 주택임대차 관계에서의 임차인은 약자가 될 수밖에 없다.
우리나라에서도 「주택임대차보호법」(이하에서는 「주임법」이라함)은 이러한견지에서 제정되었다. 주택임대차 법률관계에서 주거권을 보장받아야 하는 임차인이 주거 약자로 상정되어 있다. 타당한 출발이다. 그러나 오늘날까지도 해마다전월세거주자의 주거불안정에 관한 사안이 문제로 제기되고 있다. 이에 정부는주택임대차에 대항력과 우선변제권 인정을 강화하고, 보증금을 보장하는 방안을 규정하는 등의 주임법 개정을 해왔으며, 각종 전세자금대출제도, 전세보증금반환보증 등을 고안하여 국민들의 주거안정에 노력을 기울여 왔다. 주로 보증금과관련한 보호에 집중되어 왔다. 그럼에도 불구하고 여전히 주택임대차관계에서임차인 보호에 미흡하다는 인식은 팽배해 있다. 일반인들은 충분한 제도적 보호가 이루어졌다고 인식하지 않고 있는 것이다. 임차인에게 보증금 보호가 확보되더라도 장기간의 존속기간이 보장되지 않아 자주 집을 이사하여야 하거나, 보증금이나 차임이 너무 증액되어 임대차관계를 유지할 수 없게 되는 경우가 빈발하기 때문이다. 이러한 시점에서 이제, 우리의 주택 임대차 안정화 정책에 필요한계약갱신청구권이나 차임 인상률 상한제 도입에 관하여 논의해 보고자 한다.
우리나라 주임법상의 주택임대차는 임차인에게 임대차기간 2년을 보장하는단기 임대차제도를 유지하고 있다. 이것은 임대차기간 2년이 경과하면 임대차관계는 원칙적으로 종료하는 것을 의미한다. 즉 임대인이 사실상의 주도권을갖고 새로운 차임을 제시하여 새로운 계약을 체결할지 여부를 결정하게 되는것이다. 주요 선진국들이 임대차 관계가 계속되는 것을 전제로 하고 있거나,갱신거절을 어렵게 하는 구조를 취하고 있는 것과 차이를 보이는 점이다. 우리나라의 이러한 단기 임대차 기간의 규율은 동법 제7조 차임인상률 규정을유명무실하게 하는 역할을 하기도 하였다. 그 구체적인 면에서는 차이가 있으나 세계 각국의 임대차제도는 일반적으로 임대차기간의 존속보장과 차임에 대한 실효적 관리 규정을 인정하고 있다. 임대료 급등 제어 및 임차인의 안정적주거권 확보가 중요 정책의 한 부분으로 이미 자리 잡고 있는 것이다. 이 연구에서는 우리나라의 경우 현재까지도 임차인 보호에 미흡하다고 지적되는 임차권의 존속의 보장과 차임 증가율 제한에 대한 구체적인 논의를 하기로 한다.
이를 위하여 입법자들이 우리의 주택임대차에 대하여 어떠한 취지에서 정책의 방향을 잡아왔는지를 살펴보기 위하여 주임법 개정의 역사를 개관해 본다. 현재의 주임법의 이해에 도움을 줄 뿐만 아니라, 어떠한 과부족이 있는지조망하는데 도움을 주기 때문이다. 이후에는 다른 나라의 주택임대차관련법령을 살펴볼 것이다.
그런 다음에는 임차권의 존속의 보장과 차임 증가율 제한의 논의에서 고려되어야 하는 요소들에 대하여도 살펴 볼 것이다. 이러한 논증을 통해, 우리의주택임대차보호법의 개정 방향은 여전히 임차인을 보호하는 전제에서 점진적인수준의 갱신청구권 인정 및 차임인상률 제한을 하여야 한다는 입장을 밝힌다.

영어초록

With the scope of the right to use the house without having the property, it isnatural the lessee could be the weaker in the housing lease system. The HousingLease Protection Act in Korea was enacted in this standpoint. It seems quitereasonable, though, until recently, the instability of living of the lessee has becomesocial issue. The government has strengthened the opposing power and thepreferential repayment and regulated the insurance system of the deposit via revisionof the Act. Furthermore, various deposit finance systems and the assurance of thereturn of deposit were in act to support their stability. Those efforts were only aboutdeposit, though, this study wants to focus on the rights to request the renewedextension and the limitation on the increase of deposit.
It has been the rule in Korea to guarantee two years’ lease and it also implies thecontract is terminated in two years in principal. In other words, the lessor has theinitiative to present new conditions and to conclude new contract. A great differencefrom the other developed where there is a premise the lease contract goes on or therejection to extend it is difficult. This routine in Korea has invalidated the article 7of the Act which rules the increase of deposit. The lease regulations worldwidegenerally guarantees the lease terms, deposit and rent, though there are minordifferences. This implies it is a imperative policy to guarantee secure housing and tocontrol surge of deposit or rent, though this has not been reflected in the Act inKorea.
In this study, the discussion unfolds like this. At first, the history of the revisionof the Housing Lease Protection Act is reviewed. This helps to understand it and view the week point of it. In this point, this study mainly describes the intent of theprevious revision. Then that of other countries will be reviewed.
After that, this study makes point that there are week points in our system inproviding the lessee the rights to preserve the lease and in limiting the increase indeposit or rent. Through these reviews and discussions, under the premise that thelessee needs protection, moderate right to request a renewal and the limitation of theincrease in deposit are mandatory.

참고자료

· 없음