토지거래허가를 배제ㆍ잠탈하는 경우의 양도소득세 과세 여부 (Whether Transfer Income Tax Should be Imposed in Cases of Clandestine Avoidance of Permission for Land Transaction)

서지정보

· 발행기관 : 사법발전재단
· 수록지 정보 : 사법 / 1권 / 18호 / 279 ~ 320페이지
· 저자명 : 윤경아

초록

이 글은 토지거래허가를 배제ㆍ잠탈하는 경우의 양도소득세 과세 여부를 판단한 대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 판결에 대한 해설이다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가구역 내에서 거래당사자가 토지거래허가를 받지 아니하고 양도의 실질을 달성하고 있을 뿐 아니라 스스로 원상회복을 구하지도 않을 경우 그와 같은 양도차익에 대하여 과세 없는 이익을 향유하게 되는 것은 불합리한 결과로서 결국 불법을 조장하고 과세누락이 발생하는 등 조세정의에 반하게 되어 과세의 필요성이 있다. 그동안 대법원은 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약이 허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되었다고 하더라도 이를 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없다고 판시하여 왔으나, 이에 대하여는 이른바 ‘위법소득’에 대하여 과세할 수 있다는 판례의 태도와 상충되고, 양도소득에 관하여만 유독 과세대상이 아니라고 하여 예외를 인정하는 것은 합리적 근거가 없으며, 조세정의나 조세형평에도 반한다는 비판이 있어 왔던 데다가, 이 사건과 같이 중간매도인인 원고가 사실상 전매로 인한 양도차익을 향수하고 있을 뿐 아니라 원상회복이 되지 아니한 경우에도 판례의 입장을 유지하는 것은 타당하다고 보기 어려운 면이 있었다.
이에 대상판결은 다음과 같은 이유로 종례 판례를 변경하여 예외적으로 과세를 긍정하였다. 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매 등에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이나, 소득세법 제88조 제1항 본문은 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않다.
한편 매매 등 계약이, 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고 그와 같은 경우에는 ‘자산의 사실상 이전’이 있는 것으로 보아 과세를 긍정하는 것이 타당하다고 할 것이며, 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 어긋난다.
따라서 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다.
대상판결은, 토지거래허가구역 내에서 당사자가 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 계약을 체결하여 매도인 등이 그 매매대금을 수수하고 최종 매수인 등에게 이전등기를 마친 결과 그 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속되어 있음에도 불구하고 양도소득세 부과처분을 다투는 소송에서는 매도인 등이 승소하여 매도인 등에 대하여 양도소득세를 부과할 수 없게 되는 부당한 결과를 시정함으로써 조세정의의 실현에 기여하게 되었다는 데에 의의가 있다.

영어초록

This article examines Supreme Court Decision 2010Du23644 Decided July 21, 2011, wherein the Court deliberated on whether transfer income tax should be imposed in cases where a party or parties have excluded or clandestinely avoided permission for land transactions.
When, within an area where land transaction permission is mandated under the National Land Planning and Utilization Act, parties to a transaction effect a transfer to an actual extent without obtaining official permission for the transaction and do not seek to restore the original state of affairs, it would be unreasonable to allow the parties to enjoy non-taxed profit stemming from transfer marginal profit, as this would encourage unlawfulness and compromise taxation justice through condoning such taxation omissions. There is a need for taxation in such cases. Up to now rulings by the Supreme Court have stated that when a land transaction is void through failure to receive permission in an area where this is required, even should proceedings for the sale been paid already, these proceedings cannot be seen as income accruing from the transfer of assets upon which transfer income tax can be imposed. But this stance becomes untenable as it conflicts with the judicial stance taken by judgments that affirm taxation of so-called “illegal income”; as there are no reasonable grounds to make an exception for taxation only in the case of transfer income tax; when considering the criticism leveled on this stance, citing violation of justice and equity in taxation; and especially in such a case as this one where the plaintiff, the intermediary seller, has already enjoyed transfer marginal profits gained through resale of the land and has not restored the original state of affairs.
As so, the case examined in this article modified the stance taken by previous decisions to affirm a stance of taxation, for the following reasons. Transfer income tax is imposed upon income accruing from the transfer of assets. Thus in cases where assets look to have been transferred through sale and purchase but then the contract for this sale proves to be invalid from the beginning or is invalidated afterward, the transferor should in principle return the price of sale to restore the original state of affairs, with this amount not becoming subject to taxation of transfer income tax. However, as defined in Article 88 (1) of the Income Tax Act, the term “transfer” refers to when any assets are actually transferred for price due to sale, exchange, investment, not necessarily that the contract for sales, etc., are legally valid.
Meanwhile, in cases where a contract for sale and purchase, etc., is void due to being established with the purpose of evading or clandestinely avoiding permission for land transfer from the beginning, but the parties of the contract treat it as valid, with the selling party receiving the price of sale and keeping this in possession, the selling party must be seen as ultimately acquiring economic profit, upon which taxation should occur on the basis of “actual transference of assets.” Denying transfer income tax to be imposed upon this transaction, on the grounds that the sale and purchase contract is invalid from a legal perspective, results in the selling party enjoying transfer marginal profit without tax, which runs counter to justice and equity in taxation.
As so, this judgment rules that in such cases where the parties to a land transaction, taking place within an area where permission must be granted for transactions of land, sold and purchased the land but then made as if the transaction was a gift and not a sale, with the goal of excluding or clandestinely avoiding the requirement to receive permission for transaction, or where a party has purchased land within an area where transaction permission is required, then resold this land to a third party without even receiving such permission and then received the sales amount but prepared a sales and purchase contract that indicates the original transferor had directly sold the land to the third party, gaining permission for this transaction and completing title change ― then exceptions must be made if the changed registration remains on record and the selling party or reselling party do not return the sales amount to the purchasing party or the third party, with this income being seen as accruing from the transfer of assets and becoming taxable as transfer income tax.
The Supreme Court Decision examined in this article is significant in that it remedies an unfair result ― where the parties to a land transaction within an area where permission is required for such transactions, exchanged the sales amounts and transferred registration to the final purchaser, but then the selling party filed and won an action to dispute transfer income tax imposed upon himself ― and by doing so contributes to the realization of taxation justice.

참고자료

· 없음