미국의 집합건물법상 구분소유자 등의 배려에 대한 고찰 -미국 Florida주 집합건물법을 중심으로- (Study about the consideration of American condominium act`s unit owner etc - Mainly on State of American Florida Condominium act -)

서지정보

· 발행기관 : 홍익대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 홍익법학 / 10권 / 3호 / 55 ~ 79페이지
· 저자명 : 박태신

초록

집합건물은 “제정법의 창조물(creatures of statute)”로서 인간에게 독특한 생활양식의 형태를 제공한다. 우리나라의 경우 도심에서 국민의 거주형태 중 약 60%가 집합건물에서 생활을 하고 있어 제도적인 뒷받침이 매우 절심함에도 대부분 국민의 자발적인 의사에 의존하는 부분이 많다. 그래서 타국의 경우 어떻게 집합건물에 대한 제도적 뒷받침을 하고 있는지 여부를 확인하기 위하여 미국 플로리다주의 집합건물법(Condominium Act)을 검토하였다.
검토할 결과, 여기에는 ① 집합건물의 총칙적 규정, ② 개발업자의 권리와 의무에 관한 사항, ③ 관리단의 권리와 의무에 관한 사항, ④ 집합건물의 특별한 형태에 관한 사항, ⑤ 거주목적 집합건물의 판매 이전에 진행되어야할 세부사항과 규제에 관한 사항, ⑥ 집합건물로의 전환 등을 규정하고 있는데 그 내용을 살펴보면, 일정범위 내에서 집합건물에 대하여 법률 또는 행정기관의 관여가 인정되는 점, 수분양자 등을 포함한 집합건물의 이용자 보호 또는 관리단의 유지 및 관리수준의 향상이라는 점에서 집합건물을 건설･분양하는 사업주체에게 권리의무설정문서(declaration) 등의 사전신청⦁제출을 시키는 점 이외에도 수선적립금에 관한 적립기준을 도입하고 있는 점 등에 비추어 소비자 등 수분양자를 보호하기 위한 노력이 매우 신중하게 진행되고 있음을 볼 수 있다.
그래서 필자는 위와 같은 미국 플로리다주 집합건물법의 검토를 하기 위한 출발점으로 우선 그 법의 법률용어 등에 녹아있는 내용을 중심으로 그곳에 녹아있는 “제정법의 창조물에서 비롯된 삶의 새로운 형태”를 살펴보고 우리나라에서도 주생활(住生活)의 발전된 모습을 위한 법률적 지원을 하는데 필요한 입법적인 재검토를 촉구하고자 ① 집합건물법의 역사, ② 집합건물법상의 규정 및 그 함축적 의미, ③ 집합건물의 개념, ④ 상호 양보와 공동계획, ⑤ 구분소유와 구분소유자, ⑥ 공용부분, ⑦ 관리단, ⑧ 관리단 재산, ⑨ 관리비, ⑩ 일부 당사자에 의한 공동보유, ⑪ 민주적 하부조직, ⑫ 토지와 일체되는 약관, ⑬ 요강, 안내서, ⑭ 집합건물의 권리의무설정문서, ⑮ 단지계획과 측량도, ⑯ 기본정관, ⑰ 부속정관, ⑱ 세칙, ⑲ 정책방침, ⑳ 문건의 우선권과 일치성 등에 관하여 살펴보았는데 미국의 집합건물법도 개념적으로 많은 부분에 있어서 한국의 그것과 공통적인 내용을 많이 가지고 있을 뿐만 아니라 거기에 멈추지 않고 구분소유자 등 집합건물을 이용하거나 소유하는 자에 대한 행정청 등의 세심한 배려와 지속적인 관심을 통하여 국민이 집합건물에서 좀더 행복한 삶이 영위될 수 있도록 지원하고자 노력하고 있다는 내용을 살펴볼 수 있었다.
반면, 한국의 현실은 그러하지 못하고 오히려 지나칠 정도로 사적 자치활동 등에 의존하는 경우가 많아 그로 인한 많은 문제점이 파생되고 있다는 점이다. 이를 극복하기 위하여 이제 우리나라도 선진국에 진입하여 인간의 존엄성을 존중받고 그러한 환경 속에서 행복을 추구하며 생활하는 것이 가장 중요한 삶의 목표가 되어야 한다면 기존의 집합건물법이 가진 구시대적 발상과 집행 및 주택법이 가진 행정위주적인 운영현황을 극복할 필요가 절실하다. 따라서 발전된 인간의 주생활 보장을 위해서는 우선 제도적으로 비교법적인 검토를 통해 집합건물법 등 관련 법률의 내용을 좀더 충실히 하여 국민의, 국민을 위한 집합건물법, 주택법 등으로 새롭게 다시 복귀할 수 있도록 입법적⦁행정적인 노력을 기울여야할 필요가 절실할 것이다.

영어초록

I wanted to study about the difference of the thought for the condominium between Korea and America in the midst of its concept. To achieve this purpose, I studied ① condominium`s history, ② it`s concept, ③ compromise & the common scheme, ④ unit and the unit owner, ⑤common elements, ⑥ association, ⑦ association property, ⑧ assessments, unity of the parts, ⑨ democartic sub-society, ⑩ covenents running with the Land, ⑪ prospectus, ⑫ declaration of condominium, ⑬ plot plan and survey, ⑭ articles of incorporation, ⑮ bylaws, ⑯ rules and regulations, ⑰ policy statements and resolutions of proecdure, ⑱ priority and consistency of documents in Florida Condominium act through this article.
I could have found the fact that Korean condominium act was lacking consi- deration for the nation in the system. The Korean condominium act`s revision is acute and legal comparison is demanded necessarily by the revision process. Korean government and assembly must know that the nation can keep the right in pursuit of happiness through it`s reform-like revision.

참고자료

· 없음