다주택자에 의한 투기의 원인과 대책에 관한 연구 (A Study on the Cause and Solution of Multi-House Owners' Speculation in Korea)

서지정보

· 발행기관 : 한국법정책학회
· 수록지 정보 : 법과정책연구 / 24권 / 3호 / 293 ~ 332페이지
· 저자명 : 정우형

초록

다주택자의 투기는 2채 이상의 아파트나 주택을 소유하여 자본이득만을 목적으로 하는 거래를 통해 이익을 얻는 것을 말한다. 2022년 11월 1일 현재, 우리나라에서 2채 이상의 아파트나 주택을 소유한 사람은 227만5000명이다. 이들이 소유하고 있는 698만3000채의 주택에서 무주택자가 살고 있다. 1990년부터 2022년까지 32년 동안 다주택자는 8만889명에서 227만5000명으로 약 28배가 증가하였다. 이들이 갖고 있는 주택의 규모는 전체 주택의 12.4%에서 42.5%로 증가하였다.
다주택자는 부동산가격상승기에는 매매를 통해 이익을 얻고, 부동산가격하락기에는 전세를 통해 세입자에게 위험을 전가시킨다. 또한 주택공급에 적극적으로 나서서 신규주택구입자의 기회를 빼앗고 주택시장에서의 수요와 공급균형을 깨트리고 있다. 이러한 다주택자에 의한 투기로 인해 주택시장의 왜곡, 역전세난의 위기, 갭투기의 증가, 원정투기등의 폐해가 나타났다.
지난 60여년동안 정부는 다주택자에 대한 투기대책을 번복하거나 반복해왔다. 다주택자 투기의 대책은 양도소득세등에 대한 중과세, 자금출처조사, 대출제한, 임대사업규제, 실거주의무, 청약제한 등이 포함된다. 구체적으로 부동산가격상승기에는 다주택자의 투기를 억제하기 위해 수많은 대책을 시행하였고, 부동산가격하락기에는 경기활성화를 위해 다주택자에 대한 규제완화를 계속 반복해 왔다. 이에 따라 다주택자에 대한 투기대책의 효과는 거의 없게 되었다.
우리나라는 저출산, 고령화와 더불어 이미 인구감소시대로 진입하였다. 또한 산업과 일자리의 대도시 집중, 농어촌지역의 인구유출등 주택시장의 장기적 하락요인이 늘고 있다. 다주택자가 소유하고 있는 주택들이 점점 노후화되고 주택임대수요에서 멀어지게 되면 우리 경제에 많은 변화를 가져올 것이다.
이러한 환경변화에 적극적으로 대응하기 위해서는 다주택자에 대한 규제패러다임의 전환이 필요하다. 주택비축제도의 활성화(Housing Banking)와 공공임대주택제도의 확대가 요구된다. 이와 함께 주택공개념의 적극적 수용이 필요하다.

영어초록

Multi-house owners' speculation can be defined as solely capital gains from owning two more houses. As of November 1, 2022, there were 2.275 million people who owned two or more apartments or houses in our country. They own 6.983 million rental houses. In the 32 years from 1990 to 2022, the number of multi-house owners increased by about 28 times from 88,889 to 2,275,000. The size of their houses increased from 12.4% to 42.5% of all houses.
Multi-house owners benefit from sales during the period of rising real estate prices, and pass risks on to tenants during the period of falling real estate prices. In addition, they are taking away opportunities for new home buyers from housing supply and breaking the price balance in the housing market.
The speculation results of multi-house owners were found to be side effects such as distortion of the housing market, a crisis of reverse lease difficulties, an increase in gap speculation, and away speculation.
Over the past 60 years, the government has reversed or repeated its speculative measures against multi-house owners. Speculative measures include heavy taxation on capital gains taxes, etc., tax audits, loan restrictions, rental business regulations, actual residence obligations, and restrictions on housing subscriptions. During the period of rising real estate prices, the government strengthened taxation on capital gains to curb speculation. Meanwhile, during the period of falling real estate prices, the government eased taxation on capital gains to revitalize the economy. The fact that measures are repeatedly reversed and repeated according to economic fluctuations has further encouraged speculation among multi-house owners. Eventually, speculative measures against multi-house owners became ineffective.
Korea has already entered the era of population decline along with low birth rate and aging population. In addition, the concentration of industries and jobs in large cities and the outflow of population in rural areas are expected to be long-term decline factors in the housing market. If the houses owned by multi-house owners become more and more old and move away from the demand for housing rental, it will bring many changes to our economy.
In order to prepare for such an environment, it is necessary to change the regulatory paradigm for multi-house owners. The revitalization of Housing Banking and the expansion of the public rental housing system are required. It will be possible in an active acceptance of the public concept of housing.

참고자료

· 없음