지역별 아파트 시장 간의 변동성 전이효과 분석 (An Analysis on Market Volatility Spillover Effects among Local Apartment Housing Markets)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 48권 / 1호 / 113 ~ 130페이지
· 저자명 : 최혜림, 유정석

초록

국제금융위기 이후 금융자산의 변동성이 증가하면서 부동산자산의 변동성 또한 확대되고 있다. 금융 시계열 자료는 일반적으로 시간가변적 변동성(time-varying volatility), 변동성의 지속성(volatility persistence) 및 군집성(volatility clustering), 충격에 의한 시장의 비대칭적(asymmetry) 반응을 특징으로 한다(박범조, 2008). 금융시계열 자료의 정형화된 특성이 국내 부동산 시장에서도 나타나고 있는데 이는 주택시장의 급성장 및 신규(재)개발 등을 통한 변형 과정, 이로 인한 부동산 자산의 증권화 및 자본유입, 금융시장과의 결합 등에 기인한다. 특히 국내 민간가계부문에 있어 부동산은 자산구성의 약 80%를, 그 중 주택의 비중이 60%를 차지함으로써 부동산시장 전체에서 주택시장이 차지하는 영향력이 매우 클 수 있음을 보여준다.
주택은 자산의 특성 상 주거서비스를 제공하는 소비재인 동시에 주택의 가격상승이 감가상각을 능가한다는 인식 때문에 투자재로서의 성격을 지니기도 한다. 국내 주택시장은 가격상승률이 높을 뿐만 아니라 가격상승률의 변동성이 크다는 즉, 주택시장 가격이 매우 불안정하다는 특징을 지닌다(곽승준ㆍ이주석, 2006). 때문에 정부의 부동산 정책기조 변화나 투자환경의 변화, 거시경제 충격 등은 주택시장의 불안정성을 확대시키는 요인으로 경제 전반에 미치는 영향력이 크다. 주택가격 변동성의 증가는 경기 상승 국면에서 투기수요로 인한 주택가격 폭등을 야기하여 주거안정의 저해요인으로, 경기 하강 국면에서 건설업체의 유동성 자본 고갈 및 경기침체를 초래하는 등 경제 전반에 부정적 파장을 촉진할 수 있다. 따라서 주택시장의 움직임을 정확히 파악하여 시장안정화를 위한 정책수립의 근거로 활용하기 위해서 주택가격의 변동성 추정 및 지역별 전이효과를 정밀하게 분석하기 위한 심도 있는 연구가 필요한 시점이다.
임재만(2006)은 국내 주택시장을 지역별 단독주택, 연립주택, 아파트로 구분하여 주택유형 및 지역에 따라 변동성이 상이하게 추정됨을 밝혔다. 특히 단독주택이나 연립주택은 변동성이 발견되지 않아 변동성을 고려한 모형이 필요하지 않거나 변동성을 고려하더라도 대칭 변동성을 가정한 모형이 더 적합하다고 판단하였다. 이에 반해 아파트 시장에서는 ARCH 효과와 GARCH 효과를 발견, 매매가격의 비대칭성이 존재해 비대칭 변동성을 고려한 모형이 아파트 시장에서 적합함을 보였다. 문규현(2010)의 연구에서도 GJR-GARCH 모형을 이용하여 아파트 매매ㆍ전세가격의 변동성 및 비대칭성을 규명하였고 정보이전효과가 존재하는 것으로 나타났다.

영어초록

Accurately capturing volatility spillover effects among local apartment housing markets is vital for both real estate investments and policy-making. Therefore, we estimate GARCH and EGARCH models to analyze time-varying volatility and volatility spillover effects within Korean apartment housing market, based on the monthly data sets that cover 9 local markets(Seoul, Seoul Metropolitan Area, and 6 Large cities) in KB apartment housing price indices from January 2000 to December 2011. After then, most suitable mean and variance equations to estimate the conditional heteroscedasticity volatilities of the returns of house prices are selected.
The main empirical findings are as follows. Firstly, Korean apartment housing market shows the evidence of ARCH and GARCH effects in 9 local markets. The estimation results from EGARCH model reveal that, unlike apartment rental markets, asymmetric effects are applied to most apartment sales markets. Secondly, when we estimate volatility spillover effects based on EGARCH model, volatility spillover effects existed among 9 local markets within Korean apartment housing market.

참고자료

· 없음