본문내용
1. 부동산 경매
1.1. 부동산 경매의 개념 및 취득절차
부동산 경매는 채무자 소유의 재산을 법원을 통하여 현금화(환가)하여 채권자의 금전채권을 만족시키는 것을 목적으로 하는 절차이다. 채무자는 이에 대해 가혹하게 생각할 수도 있지만, 사유재산이 보호되는 자본주의 경제하에서 반드시 존재할 수밖에 없는 것이며, 이것을 목적으로 하는 것으로 강제집행절차(강제경매)와 저당권·질 권 등 담보권의 실행(임의경매)등을 위한 경매를 총칭하는 개념이다.
부동산 경매의 취득절차는 다음과 같다. 첫째, 경매신청 및 경매개시 결정이다. 채권자 쪽에서 경매를 신청하면 법원에서는 경매개시결정을 내려 매각할 부동산을 압류한다. 관한 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하고 경매를 개시한다는 사실을 등기기록에 기입한다. 이때 법원에서는 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달한다. 둘째, 배당요구의 종기결정 및 공고이다. 매각하려는 부동산이 압류가 되고나며 집행법원은 채권자들의 배당요구기간을 첫 매각기일의 전날로 정한다. 법원은 경매개시결정에 따라 압류의 효력이 발생한 날부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 법원사이트의 경매공고란 혹은 게시판에 게시한다. 셋째, 매각준비이다. 법원은 집행관에게 매각부동산의 현상, 차임, 점유관계, 보증금, 기타 현황 등에 대해 조사를 명하고, 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한다. 이때 법원은 감정인이 정한 평가액을 참작해서 최저 매각 가을 결정한다. 넷째, 매각방법 등의 지정, 공고, 통지이다. 법원은 기일입찰방법과 기간입찰방법 둘 중 하나를 택하여 매각기일을 지정하고 공고, 통지를 한다. 다섯째, 매각실시이다. 기일입찰 시에는 미리 집행관이 지정된 매각날짜에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위 매수신고인을 지정한다. 기간 입찰 시에는 입찰기간동안 집행관이 일찰 봉투를 접수, 보관하고 있다가 매각 날짜에 맞춰 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위 매수신고인을 결정한다. 여섯째, 매각결정이다. 매각결정기일에 법원은 이해관계인들의 의견을 수렴한 후 매각을 허가할지의 여부를 결정한다. 매각허가 결정에 대해 불복하는 자는 즉시항고를 할 수 있다. 일곱째, 매각대금 납부이다. 매각허가가 확정되면 법원은 매각대금을 지급하는 기간을 정해 매수인에게 매각대금 납부를 명한다. 여덟째, 소유권이전등기 촉탁 및 부동산 인도이다. 매수인이 대금을 납부하면 부동산 소유권을 취득하게 된다. 법원에서는 매수인이 필요서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 전부 납부하면 부동산 인도명령을 신청한다. 마지막으로 배당이다. 매각대금을 매수인이 전부 납부하고 나면 법원에서는 매각기일을 정해 이해관계인과 배당요구 채권자에게 그 기일을 통지하고 배당을 실시한다.
1.2. 강제경매
1.2.1. 강제경매의 신청종류
강제경매의 신청종류는 다음과 같다.
임차인이 임차보증금(전세금) 반환청구와 관련한 재판에서 승소하여 그 판결문(확정판결, 확정된 지급명령, 화해조서 등)을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우이다. 임차인이 임대인을 상대로 제기한 임차보증금 반환청구소송에서 승소하면 그 확정판결 등을 근거로 경매를 신청할 수 있다.
또한 차용증 등 채권증서상의 금액에 대한 확인(이행)판결 등을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우이다. 채권자가 채무자를 상대로 제기한 금전대여 소송에서 승소하여 얻은 확정판결 등을 근거로 경매를 신청할 수 있다.
마지막으로 차용증, 어음, 임대차(전세)계약서 등의 채권증서에 대하여 채무자가 집행력을 인낙한 공정증서를 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우이다. 채무자가 채권증서에 집행문을 인낙하면 그 공정증서를 근거로 경매를 신청할 수 있다.위와 같은 강제경매의 주된 신청사유를 통해 알 수 있듯이, 강제경매는 채권자가 재판을 통해 확정된 채무명의 또는 채무자가 집행력을 인낙한 공정증서를 근거로 신청할 수 있다. 이는 채권자가 법률에 따른 법적 절차를 거쳐 채권을 회수하고자 하는 것으로, 채무자의 임의적 변제가 이루어지지 않을 때 채권자가 취할 수 있는 강력한 법적 수단이다.
1.2.2. 강제경매 신청 시 제출서류
강제경매 신청 시 제출서류는 다음과 같다.
첫째, 강제경매신청서이다. 여기에는 채권자와 채무자의 인적사항이 기재되어야 한다.
둘째, 집행력 있는 정본(판결정본 등)이 첨부되어야 한다. 이는 채권자가 승소한 판결문의 집행력 있는 정본을 제출해야 한다는 것을 의미한다.
셋째, 부동산목록이 첨부되어야 한다. 강제경매의 대상이 되는 부동산의 목록을 제출해야 한다.
넷째, 부동산 등기부등본 및 토지, 건물 대장이 첨부되어야 한다. 이를 통해 경매 대상 부동산의 권리관계를 확인할 수 있다.
다섯째, 송달증명원(채무명의, 집행문 등의 각종 증명서면)이 첨부되어야 한다. 이는 채권자가 채무자에게 관련 서류를 적절히 송달했음을 증명하는 서류이다.
여섯째, 채권자의 주민등록등본이 첨부되어야 한다.
일곱째, 경매비용 예납서, 등록세 영수필 확인서, 송달료 납부서가 첨부되어야 한다.
마지막으로 기타 대리인 자격증명서, 위임장, 그 밖의 부대서류 등이 첨부될 수 있다.
이처럼 강제경매 신청 시에는 다양한 서류들이 필요하며, 이를 통해 경매 대상 부동산의 권리관계와 채권자의 지위를 충분히 소명할 수 있도록 하고 있다.
1.2.3. 강제경매의 문제점 및 개선방안
강제경매는 채권자가 승소판결을 받았지만 채무자가 허락 없이 갚지 않을 때 채무자 소유의 부동산을 국가기관이 강제로 매각한 후 대금으로 채권자의 채권을 갚는 절차이다. 이는 채무자의 부동산 소...
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