본문내용
1. 서론
우리나라 도시의 규모는 인구 2만 명에서 1,000만 명에 이르는 서울시에 이르기까지 매우 다양하지만 특히 서울은 수위도시(primate city)의 모습을 띄고 있다. 수위도시란 도시인구가 제1위인 도시로써 그 다음 순위의 도시보다 여러 배가 되는 도시를 말한다. 우리나라는 인구 집중현상이 서울과 수도권지역으로 심화되고 있고, 인구집중화 현상은 도시재개발, 도시간 인구이동, 소득증가 그리고 교통개발 마지막으로 도시중심의 계층구조는 다양한 도시성장 요인으로 승수효과로 이어져 도시성장은 커져간다. 인구집중화로 사회적 문제, 교통체증, 부동산 투기 과열 등 다양한 문제를 야기한다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위하여 지역 인구 분산, 균형 개발에 많은 노력을 기울이고 있다. 도시의 인구 성장은 소득 증가와 지역경제 개발을 가져오고 지역경제 개발은 부동산시장에 영향을 준다.
2. 부동산 시장에 영향을 미치는 요인
2.1. 미시적 영향력
부동산 시장에 영향을 미치는 미시적 요인은 상품의 차별화, 지리적 고정성, 내구성, 부증성, 개별성 등의 특성으로 인해 나타난다.
첫째, 부동산은 상품차별화시장의 성격을 가지고 있다. 부동산은 동일한 상품이 존재하기 어려워 경쟁 관계에서 부동산의 특징이나 차이에 따른 차별적 우위성을 갖게 된다. 이를 통해 수요를 창출할 수 있다. 예를 들어 동일한 지역 내에서도 부동산의 위치, 용도, 규모, 브랜드 등에 따라 차별화가 발생하여 경쟁력을 갖게 된다.
둘째, 부동산은 고정성의 특성을 가진다. 토지와 건물은 물리적으로 이동할 수 없는 고정적인 상품이다. 이로 인해 지리적 위치와 주변 여건에 의해 큰 영향을 받게 된다. 또한 교통, 인프라, 개발계획 등 지역여건 변화에 따라 부동산의 가치가 달라지게 된다.
셋째, 부동산은 영속성을 가진다. 토지와 건물은 시간이 경과해도 물리적으로 소멸하거나 마모되지 않고 지속적으로 유지된다. 이에 따라 부동산은 다른 재화에 비해 내구성이 크다.
넷째, 부동산은 부증성을 가진다. 토지는 자본과 노동력을 투입하더라도 물리적 절대량을 늘릴 수 없으며 재생산도 어렵다. 따라서 부동산 공급은 제한적이다.
다섯째, 부동산은 개별성을 가진다. 동일한 토지나 건물은 지구상에 존재하지 않으며, 대체가 불가능하다. 이는 부동산의 가치를 개별적으로 평가해야 함을 의미한다.
이와 같은 부동산의 미시적 특성은 부동산 시장이 완전경쟁시장이 아닌 독점경쟁시장의 성격을 가지게 만든다. 따라서 부동산 시장에서는 공급자의 영향력이 크고, 가격 결정에 있어서도 개별 부동산의 특성이 중요한 역할을 한다.""
2.2. 거시적 영향력
거시적 영향력이란 국가 경제 전체 수준에서 부동산 시장에 영향을 미치는 요인들을 의미한다. 이러한 거시적 요인들로는 경기변동, 금리, 물가, 인구 및 가구 변화, 정부 정책 등을 들 수 있다.
먼저 경기변동은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 경기 호황기에는 기업과 가계의 투자와 소비가 늘어나면서 부동산 수요가 증가하고 가격이 상승하게 된다. 반면 경기 침체기에는 수요가 감소하면서 부동산 가격이 하락하게 된다. 따라서 거시 경제 지표인 GDP, 실업률, 소비자 물가 지수 등이 부동산 시장의 동향을 잘 나타낸다고 할 수 있다.
다음으로 금리 변화도 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 금리가 상승하면 부동산 구입을 위한 대출 비용이 증가하여 수요가 감소하고 가격이 하락한다. 반면 금리가 하락하면 대출 비용이 낮아져 수요가 증가하고 가격이 상승한다. 따라서 기준금리, 주택담보대출금리 등의 변화를 주시할 필요가 있다.
인구 및 가구 구조 변화도 부동산 시장에 영향을 미친다. 인구 증가와 가구 수 증가는 주택 수요 증가로 이어지고, 고령화는 노인 가구의 주택 수요 변화로 이어진다. 따라서 총량적인 인구 변화와 더불어 가구 구조의 변화, 즉 1인 가구 증가, 맞벌이 가구 증가 등도 주목할 필요가 있다.
마지막으로 정부 정책도 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 조세 정책, 주택 공급 정책, 주택금융 정책 등 다양한 정부 정책이 주택 수요와 공급에 영향을 주어 가격을 변화시킬 수 있다. 따라서 정부의 부동산 정책 변화에 주목할 필요가 있다.
이처럼 거시적 영향력은 국가 경제 전반의 흐름에 따라 부동산 시장에 영향을 미치는 요인들을 의미한다. 이러한 거시적 요인들을 면밀히 관찰하고 분석하는 것이 부동산 시장을 이해하고 전망하는 데 중요하다.
3. 부동산 시장의 특성
3.1. 상품차별화시장
부동산은 상품차별화가 잘 이루어지는 시장이다. 상품차별화시장이란 부동산의 경쟁 관계에서 부동산의 특징 또는 차이의 차별적인 우위성을 획득하여 수요를 창출하는 것을 의미한다. 부동산은 고정성이라는 자연적 특성으로 지역적 특징을 가진다. 예를 들어 어떠한 지역의 주택이 다른 지역의 주택과 차별성을 가지고 있으면 다른 가치를 지니게 된다. 이러한 가치의 차이는 같은 지역 내 서로 다른 구역에 위치한 주택에서도 발생할 수 있다.
상품차별화시장에서는 ...
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