본문내용
1. 지역주택조합과 리모델링조합의 비교
1.1. 지역주택조합
1.1.1. 정의 및 특징
지역주택조합은 서울특별시와 인천광역시, 경기도에 사는 무주택자나 85제곱미터 이하 주택소유자가 주택법에 의거하여 조합을 설립하고 특정지역 토지를 확보하여 주택을 건립하는 사업이다. 또한 대전과 충청남도, 세종특별자치시, 충청북도와 광주광역시, 전라남도, 전라북도, 대구와 경상북도, 부산과 울산, 경상남도, 강원도, 제주특별자치도 등 전국 대부분의 지역에서 가능한 사업이다. 지역주택조합 설립을 위해 해당 주택 건설대지의 80% 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서와 창립총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 관할 시장, 군수, 구청장에게 신청해야 한다. 조합 설립 인가 시 80% 이상의 토지사용승낙서 제출과 사업계획승인 시 95% 이상의 소유권을 확보할 수 있다.
1.1.2. 장점
일반 분양아파트는 시공사가 토지매입부터 시공하고 분양하는 다 하는 방식으로 독점하다보니 이윤을 붙여 분양가가 높아지게 된다. 그러나 지역주택조합 아파트는 조합원이 주체가 돼 토지매입에서 시공사 선정, 입주까지 책임을 지기 때문에 별도 이윤이 많이 붙지 않아 15%에서 20% 저렴하게 주택을 취득할 수 있다. 별도 청약통장이 필요 없고 분양권이 아닌 입주권을 받는다. 보통 분양권은 청약저축을 들고 납입해 분양사가 정부 정책에 따라 분양조건을 갖추고 분양신청을 한 후 당첨이 되면 분양권을 취득하지만 조합원 아파트 경우에 설립된 조합에 일정 금액 계약금을 지불하게되면 조합원 자격을 얻고 입주권을 취득할 수 있어 입주조건이 간단하다.
1.2. 리모델링 조합
1.2.1. 정의
리모델링주택조합은 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합으로, 지역과 직장주택조합과 다르게 조합원의 별도 동의율에 의해 리모델링주택조합이나 입주자대표회의에서 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다. 리모델링주택조합은 주택법상의 다른 주택조합과 성격이 다른데 지역과 직장주택조합 모두 조합원 소유의 주택을 신축하고 취득하는 것에 주목적이 있지만 리모델링 주택조합은 기존 소유주택을 전제로 증개축이나 대수선하는 것으로 리모델링 결의와 매도청구권 행사, 이주, 세입자와의 갈등 등으로 기존 재건축조합과 유사한 형태로 사업을 진행할 수밖에 없다.
1.2.2. 문제점
리모델링 조합의 문제점은 다음과 같다.
리모델링주택조합은 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합이다. 지역과 직장주택조합과 다르게 조합원의 별도 동의율에 의해 리모델링주택조합이나 입주자대표회의에서 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.
그러나 리모델링 조합에는 다음과 같은 문제점이 존재한다. 첫째, 지역주택조합의 성공확률이 20%에 불과한 것처럼 리모델링조합의 사업도 쉽지 않다. 리모델링 사업은 재건축과 유사한 형태로 진행되며, 리모델링 결의와 매도청구권 행사, 이주, 세입자와의 갈등 등 많은 어려움에 직면할 수 있다.
둘째, 리모델링 계획 및 사업 추진 과정에서 갈등이 발생할 수 있다. 리모델링 조합은 공동주택의 소유자들이 결성한 조합이지만, 이들 간에도 리모델링에 대한 찬반 의견이 엇갈릴 수 있다. 또한 세입자들의 반대나 소유권 문제 등으로 인해 갈등이 빚어질 수 있다.
셋째, 리모델링 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원들의 피해가 발생할 수 있다. 리모델링 사업이 장기화되면 추가 분담금이 발생하거나, 사업이 무산되면 조합원들이 계약금을 돌려받지 못하는 등의 피해가 발생할 수 있다.
따라서 리모델링 조합은 사업 추진에 많은 어려움이 따르며, 조합원 간 갈등과 경제적 피해 등의 문제가 발생할 수 있다고 할 수 있다.
1.3. 개선방안
지역주택조합 사업 요건이 까다로워지는 대신 리모델링 사업은 원활하게 추진될 수 있도록 제도를 개선함으로써 지역주택조합과 리모델링주택조합의 문제점에 대한 해결방안을 마련할 수 있다. 아파트 하자 문제를 줄이기 위해 입주 예정자가 사전방문을 통해 시공 상태를 확인할 수 있는 법적 기반을 마련함으로 지역 주택조합 설립 인가를 위해 조합원 모집 신고를 받을 때 해당 대지의 50% 이상 사용권원을 확보해 지자체에 신고하고 조합원을 모집하도록 조건을 강화시키는 것도 방법이다. 실제로 최근 2월부터 조합 설립인가 이후 3년간 사업계획승인을 받지 못하는 등 사업이 지체되면 조합이 총회를 거쳐 해산 여부를 결정해야 하는 것으로 법이 바뀜에 따라 사업이 장기화해도 조합 탈퇴가 쉽지 않아 피해자가 생기는 문제를 막기 위해 퇴로를 열어주었다. 조합은 사업개요와 분담금 등 각종 비용, 조합원의 자격기준, 조합원 탈퇴 및 환급 등 중요사항을 충실히 설명해야 하고 조합원 모집광고 등을 할 때 주택건설 대지의 사용권이나 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르게 기재하는 등의 과장광고는 금지된다.과장광고는 공정거래위원회가 표시광고법 위반 혐의를 적용해 처리하고 있지만 이를 주택법에도 명시함으로써 더욱 적극적으로 제...
