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1. 서론
1.1. 지구단위계획의 개념
지구단위계획은 도시계획수립대상지역 안의 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획으로, 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립된다.
지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간동안에 나타날 여건변화를 고려하여 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획이다. 지구단위계획은 구역내 용도지역지구 계획과 도시기반시설 계획, 건축물의 규모와 형태, 미관, 경관계획 등의 기준을 제시한다.
예를 들어 재건축을 허용할 때 해당 아파트 용적률 등 건축 관련사항, 주변교통·공원·학교 등 기반시설, 환경 등을 함께 검토하여 난개발의 폐해를 최소화한다.
즉, 지구단위계획은 도시계획수립대상지역의 일부에 대하여 보다 세부적이고 실현가능한 계획을 수립함으로써 계획과 실행의 연계를 도모하는 계획이라 할 수 있다.
1.2. 지구단위계획 지정 및 수립절차
지구단위계획 지정 및 수립절차는 다음과 같다.
지구단위계획은 원칙적으로 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상 주민이 동의하면 입안이 가능하며 구·시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로는 시장이 결정한다. 일단 구역이 지정되면 3년 이내에 그 구역에 대한 장래의 개발 또는 관리계획을 수립하여야 하며, 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 이후 지구단위계획 구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다.
그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나 재개발사업지 등은 지구단위계획을 수립해서 추진해야 하는데, 지구단위계획은 지구단위계획구역을 먼저 지정하고, 그 다음에 지구단위계획을 수립하게 된다.
지구단위계획은 원칙적으로 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상 주민이 동의하면 입안이 가능하며 이후 구·시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로는 시장이 결정하게 된다. 지정된 구역에 대해서는 3년 이내에 그 구역의 장래 개발 또는 관리계획을 수립하여 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 이후 지구단위계획구역에서 건축물 건축이나 용도변경 시에는 반드시 지구단위계획에 부합하게 이루어져야 한다.
1.3. 지구단위계획 유형 및 성격
지구단위계획은 도시계획수립대상지역 내 일부에 대하여 수립하는 도시관리계획으로, 토지이용의 합리화와 기능 증진, 미관 개선 및 양호한 환경 조성을 위해 수립된다. 이에 따라 지구단위계획은 구역별 특성에 따라 다양한 유형과 성격을 가지고 있다.
우선, 지구단위계획은 지정 및 수립의 주체에 따라 크게 국가계획형과 지자체계획형으로 구분된다. 국가계획형은 국토해양부장관이 지정하고 수립하는 계획이며, 지자체계획형은 시장 또는 군수가 지정하고 수립하는 계획이다. 이처럼 지정 및 수립 주체의 차이에 따라 계획의 성격과 내용이 달라지게 된다.
또한 지구단위계획은 지정 목적에 따라 개발유도형, 보전관리형, 정비관리형으로 구분된다. 개발유도형은 개발촉진을 목적으로 계획이 수립되며, 보전관리형은 기존 시가지의 보전과 관리를 목적으로 한다. 정비관리형은 기존 시가지의 물리적 환경 개선을 목적으로 한다. 이처럼 지구단위계획의 유형에 따라 그 성격과 내용이 다양하게 나타난다.
한편, 지구단위계획은 계획의 위상과 성격에 따라 전략계획형, 규제계획형, 실행계획형으로 구분된다. 전략계획형은 중장기적 발전 방향을 제시하는 계획이며, 규제계획형은 건축물 및 토지이용 관련 규제기준을 설정한다. 실행계획형은 구체적인 사업을 실현하기 위한 계획이다. 이처럼 지구단위계획은 계획의 성격에 따라 다양한 기능과 역할을 수행한다.
마지막으로, 지구단위계획은 계획수립 시기에 따라 선계획형과 후계획형으로 구분된다. 선계획형은 개발예정지구에 대해 선제적으로 계획을 수립하는 방식이며, 후계획형은 개발사업 이후 정비사업을 위해 계획을 수립하는 방식이다. 이처럼 계획 수립 시기와 방식에 따라 지구단위계획의 성격과 내용이 달라지게 된다.
종합적으로, 지구단위계획은 지정 및 수립 주체, 지정 목적, 계획의 위상과 성격, 수립 시기 등에 따라 매우 다양한 유형과 성격을 가지고 있다. 이러한 다양성은 지구단위계획이 도시개발과 관리를 위한 주요 제도로 활용되고 있음을 보여준다.
1.4. 지구단위계획 지정대상
지구단위계획 지정대상은 크게 다음과 같다.
첫째, 그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나 재개발사업지 등에 지구단위계획을 수립해야 한다. 이러한 지역들은 개발 과정에서 난개발을 방지하고 체계적인 관리와 개발이 필요하므로 지구단위계획 대상이 된다.
둘째, 도심지역에서의 상업지역이나 업무지역 등 중심지역을 대상으로 지구단위계획을 수립한다. 도심 지역은 다양한 기능과 요소가 혼재되어 있어 체계적인 관리와 정비가 필요하므로 지구단위계획의 대상이 된다.
셋째, 역세권 지역도 지구단위계획 대상이 된다. 역세권은 대중교통과 상업, 업무 등 다양한 기능이 집중되어 있어 체계적인 계획이 필요하다.
넷째, 역사문화자원이 집중된 ...
