다른 방식의 상가투자수익 예상- 동판교 근린상가 에메트타운

소개

상가의 분양을 위한 투자제안시 투자수익에 대한
수치예상의 새로운 혹은 다른 계산방식입니다.

동판교 근린상가 에메트타운의 1층 메인점포와 6층 메인점포를 대상으로 분양수요자에게 투자제안을 하기위하여 시행사의 정상분양가와 임의의 조정분양가로 아래와 같이 투자수익에 대한 예상을 해 보았습니다.


○ A=분당의 주요근린상권 및 대로상권 A급지 주요매물
○ A의 임대료 시세와
○ A의 매도가 대비 임대료 수익율의 평균치와
○ A의 평균권리금을 임대료로 환산(÷36개월 x 임대료편입율50%)
○ 임대료 연상승률(5%가정)

위 네가지 조건을 비율로 적용하여
2010년 7월 ~ 2015년 6월 까지의 5년 일주기 투자수익을 기간별로 예측하였으며 2013년 봄, 2015년 봄의 매매가를 예측해 보았습니다.

조건
2010년 7월 매입
2011년 4월부터 임대료 발생
2015년 6월 매도

당시의 상가분양현장에서의 분양수요자들을 대상으로 하는 투자제안 방식이 어차피 가정된 미래가치를 기준으로 숫자놀이 혹은 끼워맞추기이었으므로 조금 더 새로운(준공후 최초 공실상태등 기간별 구체적 예상수치와 기존상권의 평균권리금을 당점포의 투자자와 임차인에게 절반씩 배분하여 임대료로 환산하고, 기존상권의 매가대비임대료 비율로써 당점포의 향후 매도가를 예측함으로써 투자자에게 타당성 있게 보일 수 있는 효과를 기대하였습니다.) 계산방식을 시도해 본것입니다.

물론 영업자의 입장으로써 역시나 답을 미리 정해놓고서 그과정을 그럴듯하게 포장하려고 했던것이 저의 의도 입니다.

현재는 업계를 떠나 있어서
제가 제시한 5년이라는 투자 일주기의 중간에 와 있는 2013년 현재의 실제 상황이 어떻게 되는지 조사해보지는 않았습니다.

결과는 분명히 예상치에 못 미치리라 생각 됩니다.

다만 아직 현업에 계시는 분들에게 참고가 되거나 더 새롭고 혁신적인 제안방식에 모티브가 될 수 있을까 하여 올려보게 되었습니다.

목차

1page 동판교 에메트타운 103호 평단가 56,000,000원 기준
2page 동판교 에메트타운 103호 평단가 53,000,000원 기준
3page 동판교 에메트타운 103호 평단가 50,400,000원 기준
4page 동판교 에메트타운 604호 평단가 10,000,000원 기준
5page 동판교 에메트타운 604호 평단가 96,000,000원 기준
6page 동판교 에메트타운 604호 평단가 9,000,000원 기준

본문내용

분 양 가 : 1,036,000,000원 [ 평당 5,600 만원 x 18.50평 실 10.29평 ]
임 대 보 증 금 : 150,000,000원 / 월임대료 : 450 만원
투 자 금 : 886,000,000원 → 연 수 익 : 5,400 만원 [ 수익율 6.1% ] : / 월 390

융 자 40% : 414,400,000원 / 월 이 자 : 224 만원 [ 연이율 6.5% ]
800,000원
동판교 에메트타운 제1층 103호
5,700 ÷ 36개월 ⅹ편입율50%
평균임대가 520,000,000원 → 보13,000
평균권리금 57,000,000원
임대료로 편입시 월
, , 연 이 자 : 2,694 만원 3. 임대가예측
실 투 자 금 : 471,600,000원 → 연실수익 : 2,706 만원 [ 수익율 5.7% ]

참고자료

· 없음