대한제국기 한성부의 가옥 거래와 家儈의 역할 (Housing Transactions in Hanseongbu and the Role of Gaque(家儈) during the Daehan Empire(大韓帝國))

서지정보

· 발행기관 : 역사교육연구회
· 수록지 정보 : 역사교육 / 137호 / 107 ~ 145페이지
· 저자명 : 이승일

초록

이 글에서는 가옥 중개를 전담하면서 동시에 거래사실을 보증하는 역할까지 담당하였던 가쾌의 시각에서 1890년대 이래의 대한제국의 부동산 정책의 추이를 살펴보고 이 같은 부동산 정책이 한성부의 가옥 거래 관행에는 어떠한 영향을 미쳤는지를 살펴 보았다. 이를 통해 가쾌가 부동산 거래를 문란하게 만들었다기보다는 오히려 거래의 전문화, 활성화에 기여하였고 한성부와의 긴밀한 협조와 갈등 속에서 한국적 부동산 관리제도(가계제도+인허 가쾌제)를 운영하였던 주체였음을 밝혀냈다. 하지만 일제의 침략과정에서 1906년에 가계제도가 폐지됨으로써 가쾌의 성격과 역할도 변화할 수 밖에 없었다.
조선후기에는 가옥의 매매, 전당, 貸借를 중간에서 주선하는 사람(거간, 가쾌)이 있었으며 가옥을 거래하려는 사람은 이들에게 부탁하여 문기를 작성하거나 보증인으로 내세워 거래를 성사시켰다. 다만, 전통시대의 거간은 부동산의 상태 및 문기의 진실성(부동산의 소재 및 권리관계)을 계약 당사자들에게 알려주는 사적인 존재에 불과하였다. 하지만, 1876년 개항 이래로 주요 도시에서 외국인들의 거주와 상업 활동이 증가하면서 가옥을 비롯한 부동산 매매가 이루어지기 시작하자 매매계약의 증빙 문제가 중요해졌고 또한 외국인들의 불법적 거래에 대해서는 강력히 단속하여야 했다. 특히 한성부에 지방 사람들이 유입되면서 상업화 및 도시화가 진전되고 부동산의 상품화가 촉진되면서 증빙제도의 정비가 더욱 요청되었다. 부동산 권리자(소유권, 전당권 보유자)들은 종전의 민간 관행만으로는 자신의 권리를 제대로 행사할 수 없게 되는 시대에 접어들었다는 것을 깨닫고 새로운 법제 정비를 요구하기도 하였다.
이에 따라서 대한제국 정부는 외국인의 부동산 불법적 소유는 금지하되 한국인간 거래의 불확실성을 제거함으로써 거래의 활성화를 제도적으로 뒷받침하는 부동산 정책을 시행하였다. 우선, 한성부는 1893년에 가계를 법제화하는 방향으로 부동산 증빙절차를 강화하였다. 가계는 한성부에서 발급되기 시작한 이후 각 개항지로 확대되었는데 가옥을 매매할 때 구권을 모두 반납하여 종전의 권리관계를 완전히 소멸시키고 새로운 권리관계를 표시할 것을 의도하였다. 종전에는 계약 당사자간에 서로 집문서와 대금을 서로 교환하는 것만으로도 부동산 거래가 완성되었다면, 한성부의 가계제도는 관의 인허를 받은 가쾌가 거래 당사자와 함께 서명하고 가계를 발급받아야 거래가 성립하는 관 주도 증빙체제였다. 한성부 가계에서 가쾌의 참여와 서명은 거래를 구성하는 하나의 요소로서 작용하였다. 뿐만 아니라 이러한 신제도에 대한 행정절차를 숙지하고 있던 자는 가쾌들이었으며 이 같은 법적 지식을 바탕으로 거래에서 막대한 영향력을 행사하였다. 관에서도 이들을 대하는 방식이 근본적으로 달라졌으며 인허 가쾌들에게 부동산 거래의 독점성을 인정하였다.
가쾌의 역할은 매도자와 매수자를 단순히 연결시키는데 그친 것이 아니라, 해당 가옥에 대한 상태 및 권리관계 등을 매수인에게 알려줌으로써 거래의 안전함을 보증하는 역할도 맡았다. 뿐만 아니라 한성부 등에서는 중간에서의 부정을 방지하기 위하여 매매 당사자가 가쾌와 함께 직접 가계를 발급하도록 지도하였으나 실제 거래에서는 가쾌가 계약서 작성, 신권의 신청 및 발급, 대금과 각종 문권의 교환 등을 주도하기도 하였다. 매매 당사자가 관청에까지 직접 출두하는 번거로움을 피한다는 상호 간의 양해가 있었기 때문일 것이다. 이 같이 거래 과정에서 가쾌의 역할이 증대하자 신권 발급 등의 복잡한 행정절차를 대행한다는 명목으로 관행상의 중개 수수료 이상으로 증액을 요구하기도 하였다.
이처럼 한성부의 공인 중개인 제도는 가계제도와 더불어 대한제국 부동산 정책을 구성하는 핵심 요소였으며 부동산 거래의 책임성과 안정성을 높이기 위한 제도적 수단이었다. 대한제국의 의도는 일정한 자격을 가진 자로 하여금 거래의 안정성을 확보할 것을 계획했으나 가쾌는 국가의 통제대로 움직이지는 않았다. 그들은 한성부의 부동산 정책에 적극 협조하면서도 다른 한편으로는 가옥 거래에서 독점적이고 우월한 지위를 활용하여 사적 이익의 극대화를 추구하였다. 당시 주요 신문들에서는 가쾌의 실수로 가계를 분실하였다거나 가쾌의 부정 또는 농단을 비난하는 기사가 빈번하게 나타난다. 가쾌의 부정(盜賣, 이중매매, 이중전당 등)이나 가계의 분실 또는 훼손으로 인한 문제점들을 방지하기 위해서는 토지대장을 정비하고 등기제도를 시행하여 부동산의 권리관계를 정확히 하고 이를 公衆에 공시하는 제도 정비가 필요하였다. 한국정부는 내부적으로 논의하여 토지조사사업과 등기제도 시행이 필요하다는 것을 인식하였으나 일제 통감부가 이를 중단시키고 일본인의 토지 소유를 광범위하게 승인하는 정책을 추진하였다.
한국정부는 이토의 강력한 간섭 하에 1906년에 토지가옥증명규칙 및 동세칙을 제정하였다. 통감부가 주도하였던 이 법령들은 외국인(특히 일본인)의 부동산 소유를 전면 합법화하고 증명절차를 대폭 변경하였다. 증명규칙 하에서 가쾌는 공식 문서에서 사라졌다. 부동산 계약서는 통수 및 동장의 인증을 거쳐서 군수 및 부윤의 증명을 받음으로써 거래문서의 효력이 완성되었기 때문이다. 이 같은 법률 환경의 변화는 가쾌의 역할과 성격에도 크게 영향을 미쳤다. 즉, 토지가옥증명규칙 하에서는 가옥의 단순한 중개인의 역할로 축소된 것이다. 하지만 한성부 인허 중개인으로서의 자격은 그대로 유지되었다. 한성부는 여전히 토지 가옥의 매매, 전당 등의 중개를 여전히 일정한 자격을 갖춘 자로 하여금 수행하도록 하였을 뿐만 아니라 토지증명부와 가옥증명부 제도를 운영하기 위한 협조자로서, 그리고 한성부 말단 행정기구를 움직이기 위한 보조자로서 가쾌를 적극 활용하였다.
이상에서 살펴보았듯이, 한성부는 부동산의 국가공증체제가 확립되지 않은 상황에서 가계제도와 공인 중개인제도를 통하여 공인절차를 마련하려고 하였다. 이는 국가공증체제가 확립되지 않은 상황에서 발급하는 가계와 거래의 진실성을 매매 당사자와 함께 가쾌로 하여금 입증토록 하는 시스템이었다. 일부의 가쾌는 도덕적 비난의 대상으로 전락하였으나 다른 한편으로는 복덕방을 공동으로 운영하거나 한성회사 및 보신사 등을 설립하여 부동산 거래의 활성화와 전문화에 기여하였다. 이 논문에서는 대한제국기 가쾌의 주요 역할인 ‘중개’의 실태를 상세히 파악하려고 노력하였으나 일부 밝혀내지 못한 부분이 있다. 이 점에 대해서는 추후 연구를 통하여 보완하려고 한다.

영어초록

This study was conducted to analyze the role and characteristics of Gaque, licensed Realtor(House Broker) who were active during the Daehan Empire. In a situation that the real estate certification system had not been established, the Daehan Empire enforced the house deed system to ensure fair transactions. It recognized Gaque as the main agent that would operate the house deed system, and matter of fact, it gave them a monopoly on housing transactions. During the Daehan Empire, there is a widening gap between actual private ownership and references, which is why Gaque could grow. The government tried to narrow the gap by using the house deed system and Gaque. However, Gaque were more interested in making real estate transactions brisk so as to have the commission by brokering transactions, leases and mortgages. Gaque sometimes disturbed the trade order, but also contributed to the systematization and vitalization of transactions. They can be considered a main non-governmental agent that had made a real estate management system with a close cooperation with Hanseongbu(漢城府). Hereat, this study is to analyze the role and characteristics of Gaque in reference to the real estate certification system, as well as to investigate the actual state of real estate transactions done in the general public.

참고자료

· 없음