1. 연구의 배경
인간 생활에서 의․식․주가 가장 기본적인 요소라면, 그 중 하나인 ‘住’는 우리에게 필수적인 요소임에 틀림없다. 주택은 우리나라 국민들에게 단순한 보금자리로서의 역할 외에 경제적․정서적으로 특별한 의미를 갖는다. 국민 대다수가 도시생활을 하는 우리나라는 보금자리로서 아파트가 큰 비중을 자치하고 있고, 또한 개인 재산의 주요부분으로 자리 잡은 지 오래이다.
과거 우리나라 주택정책의 최우선 목표는 주택부족문제의 해소였다. 이에 따라 정부는 주택을 대량으로 공급하기 위해 선분양제도를 통해 주택사업자에게 소비자로부터의 자금 동원을 허용하였다. 이 제도는 주택수요를 사전에 확보해주고, 또한 소비자로부터 건설자금을 조달할 수 있게 하여 주택사업의 안정성을 높여 건설업체에게는 유리한 제도이다. 반면, 소비자에게는 분양가격 규제 및 가격상승기에 수익자산의 확보라는 이점을 제공한다.
그러나 고가의 재산인 주택을 완공도 되기 전에 또 소유권의 확실한 확보도 되기 전에 주택가격의 80% 정도를 선 납입해야 하는 경제적․정신적 위험부담과 함께 선납금의 기회비용을 포기해야 하는 부담을 안아야 하는 등 소비자에게는 전적으로 불리한 제도로 소비자들에게는 큰 피해를 발생시킬 소지가 있다. 대표적인 예로 2008년 9월 안양시 비산동 D아파트에서 발생한 피분양권 이중분양 사기사건은 130여 세대에 걸쳐 총 350억 원의 피해를 발생시켰는데, 이는 한 세대 당 2억 7천만에 이르는 큰 금액이다. ‘우리 집이 사라졌어요.’-350억 아파트 분양 사기사건, 2008.10.28, MBC PD수첩 790회 방송.
주택은 어느 나라건 고가이며, 상품이라기보다는 재산이다. 따라서 웬만한 재력 형성이 전제되지 않으면 구입이 불가능하다. 구득할 경제력이 있는 계층이 한정되어 있으며, 중산층이라 하더라도 어느 정도의 금융지원을 받아야 구매력을 갖게 된다. 이건영, 주택문제의 해법 : 주택시장의 새로운 패러다임이 필요하다, 삼성경제연구소, 2005, p.24.
공급자 중심의 분양주택시장에서는 선분양 아파트의 대체재가 없기 때문에 선분양제는 선택사항이 아니라 강제사항이라고도 볼 수 있다. 이것은 주택후분양제로 전환되면 문제시 될 게 없지만, 이 또한 자율적인 시장 기능에 의해 도입될 수 있는 것이 아니라 법제화에 의해서만 도입이 가능하다는 것을 의미한다. 임덕호, “후분양제의 도입 필요성과 도입 방안”, 한국주택학회, 2003, p.1
피분양권은 이러한 정책적 제도 하에서 발생하게 되지만, 그 권리마저 보호받지 못하여 거래에서 피해를 보는 경우가 발생하고 있으나 이런 소비자들의 권익 보호를 위한 연구마저 매우 미흡한 실정이다.
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