소개글
"부동산신탁제도의 현황과 그 개선방향"에 대한 내용입니다.
목차
1. 부동산간접투자의 현황 및 발전방향
1.1. 부동산금융제도의 변화
1.2. 부동산간접투자 현황
1.2.1. 리츠(REITs)
1.2.2. 부동산펀드
1.3. 부동산간접투자제도의 사회 공공적 기능
1.4. 부동산간접투자 활성화 방안
2. 부동산투자회사(REITs)
2.1. 부동산 투자회사의 정의
2.2. 부동산 투자회사의 개념
2.3. 부동산 투자회사의 연혁
2.4. 부동산 투자회사의 도입배경
2.5. 부동산 투자회사의 업무
2.6. 부동산 투자회사의 특징
2.7. 부동산 투자회사의 투자대상
2.8. 부동산 투자회사의 종류
3. 부동산 투자회사(REITs)의 현황
3.1. 도입 및 추진현황
3.2. 부동산 투자회사(REITs)의 규모
4. 부동산 투자회사(REITs)의 활성화를 위한 방안
4.1. REITs 사업자
4.2. 투자자
4.3. 기업
4.4. 정부
5. 2016년 부동산 시장 전망
5.1. 2016년 부동산 시장 전망
5.2. 2016년 부동산 시장 전망에 대한 분석
6. 부동산 증권화
6.1. 부동산 증권화의 개념
6.2. 부동산 증권화의 참여자 역할
6.3. 부동산 증권화의 감정평가
6.4. 부동산 증권화의 주택저당증권(MBS)
6.5. 부동산 증권화의 일본 사례
6.6. 향후 부동산 증권화의 제고 방안
6.7. 부동산 증권화의 한계
7. 참고 문헌
본문내용
1. 부동산간접투자의 현황 및 발전방향
1.1. 부동산금융제도의 변화
부동산금융제도의 변화는 다음과 같다.
2001년 이전에는 시공사 지급보증 방식이 주를 이루었다. 하지만 2001년에 은행 부동산투자신탁이 도입되었다. 이어 2002년에는 부동산투자회사법(REITs)이 제정되었고, 동시에 은행 PF(Project Financing)가 확대되었다. 2004년에는 부동산펀드가 도입되었으며, 2005년에는 인프라펀드가 도입되었다. 또한 '프로젝트금융투자회사법'의 도입이 추진되었다.
이와 같이 부동산금융제도는 2001년 이후 부동산신탁, REITs, 부동산펀드, 인프라펀드 등 다양한 금융상품이 도입되면서 점차 발전해왔다고 볼 수 있다. 특히 부동산투자회사법의 도입으로 부동산 간접투자 시장이 활성화되었으며, 여기에 더해 부동산펀드와 프로젝트금융투자회사법 도입 추진으로 부동산금융 수단이 다양화되었다고 평가할 수 있다. 이는 과거 시공사 지급보증 방식에 비해 투자자에게 보다 다양한 선택권을 제공함으로써 부동산 금융시장의 발전으로 이어졌다고 볼 수 있다.
1.2. 부동산간접투자 현황
1.2.1. 리츠(REITs)
리츠(REITs)는 상법상의 주식회사로서 주식발행으로 자금을 조성한 후 부동산에 투자·운용하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 제도이다. 부동산투자회사법에 근거하여 자기관리형, 위탁관리형, 기업구조조정형 등 세 가지 유형으로 운영된다.
자기관리형 리츠는 최저자본금 250억 원 이상, 1인당 보유지분 30% 미만, 차입금 LTV 66% 이내, 부동산 투자비율 70% 이상으로 운영된다. 위탁관리형 리츠도 자기관리형과 동일한 기준을 따르며, 기업구조조정형 리츠는 최저자본금 250억 원, 1인당 보유지분 제한 없음, 차입금 LTV 66% 이내, 부동산 투자비율 70% 이상으로 운영된다.
리츠는 소액투자가 가능하여 부동산 투자의 대중화를 가능하게 하고, 전문성과 안전성을 갖추고 있으며, 상대적으로 높은 수익률과 높은 환금성을 제공한다. 또한 부동산 시장의 투명성을 제고하고 국부 유출을 억제할 수 있으며, 관련 산업 창출 등의 긍정적 파급효과를 기대할 수 있다.
리츠의 투자대상은 임대수익이 지속적으로 발생하는 수익성 부동산이며, 부동산관련 유가증권, 현금 등에도 투자할 수 있다. 투자 대상 부동산 선택 시에는 시장규모, 수익성, 가치상승 가능성 등을 고려한다.
리츠는 투자대상에 따라 지분형, 모기지형, 혼합형으로 구분되며, 환매 여부에 따라 개방형과 폐쇄형으로, 기한 한정 여부에 따라 무기한 리츠와 기한부 리츠로 나뉜다.
국내 리츠 시장은 2002년 도입 이후 꾸준히 발전해왔으며, 현재 9개의 리츠 펀드가 운영되고 있다. 총자산 규모는 약 1조 3,600억 원 수준이다. 향후 리츠 사업자, 투자자, 기업, 정부 등 다양한 주체의 노력을 통해 리츠 제도의 활성화가 기대된다.
1.2.2. 부동산펀드
부동산펀드는 불특정다수로부터 자금을 모아 부동산투자전문기관인 자산운용사가 펀드자산을 운용하여 그 수익을 투자자에게 배당하는 제도이다. 간접투자자산운용업법에 근거하여 운영되며, 회사형과 신탁형으로 구분된다.
회사형 부동산펀드는 최저자본금이 10억 원이며, 1인당 보유지분에 제한이 없다. 차입금 LTV(loan-to-value ratio)는 66% 이내이며, 부동산 투자비율은 70% 이상이다. 자금대여는 순자산총액의 100% 이내로 가능하고, 개발사업은 총자산의 30% 이내로 제한된다. 현물출자는 사모의 경우 가능하며, 취·등록세는 50% 감면 혜택이 있다. 법인세는 90% 이상 배당 시 공제 대상이 된다.
신탁형 부동산펀드는 최저자본금 제한이 없으며, 1인당 보유지분에 제한이 없다. 차입금 LTV는 66% 이내이며, 부동산 투자에 대한 별도 제한은 없다. 자금대여는 순자산총액의 100% 이내로 가능하고, 개발사업은 총자산의 30% 이내로 제한된다. 현물출자는 사모의 경우 가능하며, 취·등록세는 50% 감면 혜택이 있다. 법인세는 과세대상이 아니다.
부동산펀드는 소액투자가 가능하고 전문적인 자산운용으로 안전성과 수익성을 높일 수 있어 일반 투자자들의 부동산 간접투자 수단으로 활용되고 있다. 부동산펀드의 활성화를 위해서는 세제 지원, 관련 규제 완화, 펀드에 대한 정보 제공 등의 노력이 필요할 것으로 보인다.
1.3. 부동산간접투자제도의 사회 공공적 기능
부동산간접투자제도의 사회 공공적 기능은 다음과 같다.
부동산간접투자제도는 부동산의 투명성을 제고시키고, 부동산시장의 경쟁력을 높여 국부유출을 억제하며, 관련 산업을 창출하는 등의 긍정적인 파급효과를 기대할 수 있다. 먼저 부동산투자의 투명성 제고 측면에서, 부동산직접투자에 비해 부동산간접투자는 전문가에 의한 체계적인 투자와 운용으로 투자의 투명성이 높아진다. 이를 통해 부동산시장의 투기적 요인을 제거하고 건전한 투자 마인드를 정착시킬 수 있다. 또한 부동산간접투자는 시중의 유휴자금을 부동산시장으로 유인할 수 있어 부동산시장의 경쟁력을 제고시키고 국부유출을 억제할 수 있다. 즉, 부동산간접투자는 국내 부동산에 대한 투자를 활성화시켜 국내 자금의 해외유출을 막고, 외국인의 투자 유치를 통해 부동산시장의 선진화에도 기여할 수 있다. 마지막으로 부동산간접투자는 관련 산업, 예를 들어 부동산자산관리산업, 부동산금융산업 등의 발전을 도모할 수 있다. 이를 통해 새로운 일자리 창출과 함께 관련 산업의 성장을 이끌어 내 궁극적으로 국민경제 발전에 이바지할 수 있다.
1.4. 부동산간접투자 활성화 방안
부동산간접투자 활성화 방안으로는 세제상 지원, 부동산간접투자제도의 정비 및 보완 등이 있다.
첫째, 세제상 지원이 필요하다. 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사(REITs)가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지에 대하여는 분리과세를 적용하고 있으나, 간접투자자산운용업법에 의해 허용된 부동산펀드에 대하여는 분리과세가 적용되지 않아 과도한 세금부담으로 자산운용사들이 수익성부동산펀드를 적극적으로 설정할 수 없다. 따라서 장기 부동산펀드 투자자에 대한 비과세 혜택 제안이 필요하다. 정부에서 추진 중인 후분양사업에 대한 투자활성화와 장기간의 투자기간이 요구되는 민간 임대아파트사업에 투자하는 부동산펀드에 비과세 및 분리과세 혜택을 마련하여 부동산펀드의 사회공공적 기능을 강화할 필요가 있다.
둘째, 부동산간접투자제도의 정비 및 보완이 필요하다. 리츠 관련 제도의 규제완화가 필요하다. 이원화된 인가를 통합함으로써 인가기간 축소를 통한 리츠 설립절차의 간소화가 필요하며, 최저자본금(250억원) 규제의 완화가 필요하다. 또한 해외부동산에 투자하여 얻게 되는 이자 또는 배당소득에 대해 국외 납부세액 환급 등의 법인세 혜택이 필요하다. 부동산펀드 관련제도 보완도 필요한데, 회사형 부동산펀드의 부동산 투자비율제한(투자회사 재산의 70%이내)의 삭제와 자금대여형 부동산펀드의 실물부동산 의무편입에 대한 제도완화가 필요하다.
마지막으로, 새로운 금융제도의 제안으로 '프로젝트금융투자회사법'의 도입이 필요하다. 이는 시공사 지급보증부담과 시행사 부채비율과 관계없이 원활한 사업자금 조달이 가능하고, 시행사와 시공사의 유고 등과 관계없이 안정적인 사업추진으로 사업의 투명성을 제고할 수 있다. 또한 시행사와 시공사 및 금융권의 신규사업 창출기회로 활용되어 부동산간접투자제도의 다양화 및 규모확대와 부동산개발사업의 선진화를 기대할 수 있다.
2. 부동산투자회사(REITs)
2.1. 부동산 투자회사의 정의
REITs(Real Estate Investment Trusts)는 다수 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 또는 부동산관련 대출, 유가증권 등에 투자하여 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 회사 혹은 투자신탁을 의미한다. 선진 외국시장에서 REITs의 공헌으로는 부동산과 금융의 효율적인 접목을 통해 부동산 자본의 대형화, 전문화 및 투명화 그리고 현금흐름에 의존한 장기투자패턴 정착을 통해 투기억...
참고 자료
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