본문내용
1. 청라국제업무단지 개발 사업
1.1. 사업 개요
청라국제업무단지는 인천광역시 서구 청라동 일원에 위치한 국제업무단지 프로젝트이다. 이 사업은 청라국제도시 개발의 일환으로 진행되고 있으며, 국제업무, 지식산업, 상업, 주거 등 복합기능의 수행을 위해 계획되었다.
사업 대상지는 총 143,983.8㎡의 면적으로, 업무시설, 지식산업센터, 상업시설, 주상복합 등으로 구성된다. 이 중 업무시설 1과 지식산업센터는 각각 21,085.5㎡, 68,467.2㎡의 규모로 계획되었으며, 용적률이 800%로 설정되었다. 상업시설은 16,297.5㎡, 용적률 700%, 주상복합은 35,306.0㎡, 용적률 800%로 계획되었다. 또한 2,827.6㎡의 주차장 용지도 포함되어 있다.
토지의 공급가격은 상업시설과 주상복합의 경우 감정가격으로, 업무시설과 주차장은 조성원가 이하로 책정된다. 이 사업부지는 지구단위계획상 이러한 용도로 지정되어 있다.
1.2. 연혁
공모('20년 7월)에서 시작된 청라국제업무단지 개발 사업은 AI, ICT 등 4차 산업 관련 업종을 유치해 청라국제도시를 국제 비즈니스 거점으로 조성하는 것을 목표로 진행되었다. 이에 LH는 2020년 7월 사업 공모를 시작하였다.
응모('20년 10월 30일)에서는 미래에셋대우 컨소시엄, 보성산업 컨소시엄, 메리츠화재 컨소시엄, 지플래닝 컨소시엄 등 4개 컨소시엄이 참여하였다.
우선협상자 선정('20년 11월 16일)에서 LH는 미래에셋대우컨소시엄을 우선협상자로 선정하였다. 이 컨소시엄은 미래에셋대우, 리딩투자증권, 도담에스테이트, 대명화학, 디에스네트웍스, 웰메이드개발, EMP Belstar(미국), 제일건설, 보광종합건설로 구성되어 있었다.
LH와 사업협약 본계약 체결('21년 4월 예정)은 토지사용승낙을 받은 날로부터 1년 이내 최초 착공하고, 본 계약 체결일로부터 7년 이내 전체 사업을 준공하는 것을 목표로 하고 있다.
1.3. 사업시행조건
사업시행조건은 다음과 같다.
외국인 출자비율의 경우, 외국인투자기업의 납입자본금은 투자비의 5% 이상이 되어야 하고, 그 납입자본금 중 외국법인이 30% 이상 현금으로 출자해야 한다. 이는 토지매매계약 체결일로부터 5년이 도래하는 날 또는 사업계획서상 전체 도입시설의 사용승인일(준공일) 중 먼저 도래하는 날까지 유지되어야 한다.
사업자는 사업협약의 이행을 보증하기 위하여 투자비의 5%에 해당하는 금액을 협약이행보증금으로 LH에 납부해야 한다.
외국인투자기업의 납입자본금은 본 사업시행을 위하여 관련법령에 따라 최초로 한 착공신고일 이전까지 추가 증자하여 그 납입자본금이 투자비의 5% 이상이 되도록 하여야 하고, 그 납입 자본금 중 외국법인이 30%이상 현금으로 출자해야 한다.
사업자는 향후 프로젝트파이낸싱 협약 체결 즉시 시공사가 대주단에게 제출하는 책임준공확약서 사본을 LH에 제출하여야 한다.
수분양자 보호 및 사업의 투명성 제고 등을 위하여 본 사업을 신탁방식으로 진행하며, 부동산신탁회사로부터 수익금을 분배받는다는 조항을 신탁계약서에 명기해야 한다.
토지사용승낙일로부터 1년 이내에 사업계획서상 계획된 건물의 일부를 최초 착공하여야 하고, 동 최초 착공일로부터 1년 이내에 핵심업무시설을 착공해야 한다. 전체 건물은 사업협약체결일로부터 7년 이내에 준공해야 한다. 또한 사업협약 체결일로부터 2개월 이내에 LH와 사업대상지에 대한 용지매매계약을 체결해야 한다.
토지매매대금을 완납하거나 LH가 정하는 담보를 제공하고 소유권을 이전 받아 사용하도록 되어 있다. LH는 청라국제도시 사업시행자로서 본 사업에 필요한 청라국제도시 실시계획변경 등 인허가를 담당하며, 사업자는 사업대상지와 관련된 지구단위계획, 환경영향평가 등 인허가 조건 사항을 이행해야 한다.
1.4. 사업계획서 관련
1.4.1. 작성 기준
사업계획서 작성 기준은 다음과 같다. 첫째, 수치 기준으로는 공모일 현재의 경상가격을 적용하고, 실질 할인율과 이자율, 환율, 물가상승률 등을 구체적으로 제시하도록 되어 있다. 둘째, 주거지 생활환경 확보방안을 제출하여 교통, 소음, 진동, 빛 등의 영향을 최소화하도록 해야 한다. 셋째, 스마트 도시 계획을 제출하여 AI, ICT 등 4차 산업기술을 이용해 주민이 편리하고 쾌적한 삶을 누릴 수 있도록 해야 한다. 넷째, 지식산업센터 관리운영계획을 제출하여 전체 연면적의 20% 이상을 최소 5년간 직접 보유 및 관리하도록 되어 있다. 다섯째, 개발이익의 일부를 학교시설 건축비와 기부채납에 사용하도록 요구되고 있다. 이처럼 사업계획서 작성을 위해서는 구체적인 기준이 마련되어 있으며, 이를 충실히 반영해야 할 것이다.
1.4.2. 평가 방법
평가 방법은 개발계획1(220점), 개발계획2(100점), 사업수행능력(350점), 테넌트유치·관리계획(330점) 등 총점 1,000점과 가점(40점)으로 별도 구분되어 평가된다.
개발계획1에서는 종합 개발구상, 단지배치계획 및 교통계획, 스마트도시 계획, 경관 및 공간 계획 등이 평가된다. 개발계획2에서는 건축계획과 주거지 생활환경 확보계획이 평가된다.
사업수행 능력에서는 사업내용 및 리스크 관리계획, 재원조달계획, 사업수행능력 등이 평가된다. 테넌트유치, 관리계획에서는 Tenant 유치계획, 4차산업 관련 Tenant 유치계획, 관리운영계획 및 홍보 계획, 개발이익 재투자 계획 등이 평가된다.
마지막으로 가점은 지역업체 참여, LOI 제출 실적 등이 평가된다.
이처럼 다양한 평가항목을 통해 사업계획의 종합적인 우수성을 종합적으로 평가하고 있다. 사업수행능력과 테넌트 유치·관리계획 등 사업 실현가능성과 운영역량이 중요하게 평가되고 있다는 점이 특징이다.
1.5. 이슈
청라국제업무단지 개발 사업의 이슈는 사업계획이 수익성 높은 용지의 개발만 최대화하고 있다는 것이다. 테넌트(외국기업 등) 유치 등을 위한 업무시설 규모가 최대 용적률(800%)의 8분의 1 수준에 불과한 반면, 주거가 가능한 용지 등에 대해서는 용적률을 모두 채우고 있다. 특히 전체 사업부지의 47.6%를 차지하는 업무시설용지인 B2블록의 건축물 용적률은 100%에 불과하다.
이는 테넌트 유치와 청라국제도시의 국제...
