소개글
"감정평가법인 정확성"에 대한 내용입니다.
목차
1. 한남더힐 감정평가 사건 개요
1.1. 한남더힐 감정평가 사건 사실관계
1.2. 한남더힐 사태의 시사점
2. 복수 감정평가와 감정평가 방법
2.1. 복수 감정평가란
2.2. 감정평가의 방법
2.3. 복수감정평가에서 발생하는 가격 격차의 해결에 대한 의견
3. 부동산공시가격제도의 의의와 종류
3.1. 부동산공시가격제도의 의의
3.2. 부동산공시가격제도의 종류와 내용 - 토지
3.3. 부동산공시가격제도의 종류와 내용 - 건물
4. 문재인 정부 공시가격 현실화 로드맵
4.1. 로드맵 발표 시 공시가격 현황
4.2. 공시가격 체계화 기반
4.3. 공시가격 현실화 로드맵
5. 공시가격 현실화에 대한 의견
6. 참고 문헌
본문내용
1. 한남더힐 감정평가 사건 개요
1.1. 한남더힐 감정평가 사건 사실관계
서울 한남동에 위치한 초고가 아파트 '한남더힐'은 2010년대 최고의 분양가로 화제를 모았다. 2013년 1차 분양전환 당시부터 시행사와 임차인 사이의 감정평가금액 격차가 매우 커 논란이 생겼다. 한남더힐 펜트하우스에 대해 임차인 측이 선임한 평가법인은 82억 원으로 평가했지만, 시행사 측이 선임한 평가법인은 33억 원으로 평가했다. 두 감정평가법인의 평가액 차이가 49억 원에 달했다. 양측이 모두 상대 평가액을 인정할 수 없을 정도로 격차가 컸다.
이에 국토교통부는 한국감정원에 한남더힐 감정평가에 대한 타당성 조사를 지시했다. 조사 결과 시행사 측과 임차인 측의 감정평가 결과가 모두 부적정한 것으로 판단되었다. 감정평가사들이 거래사례 선정, 시점 수정, 품등 비교 등의 방법에서 미흡했기 때문이었다. 이에 따라 국토교통부는 해당 감정평가법인과 감정평가사들에 대해 업무정지 및 과징금 처분을 내렸다.
나라감정평가법인 전 대표 등이 임차인 측으로부터 금품을 수수하고 한남더힐 평가액을 의도적으로 낮게 산정한 혐의로 검찰에 기소되어 재판이 진행되기도 했다. 법원은 시행사 측 감정평가법인에 대해서는 업무정지 처분을 취소했지만, 임차인 측 법인에 대한 처분은 유지했다. 법원은 "임차인 측 평가법인이 평가액을 일부러 낮게 책정하고 대가를 받았다"고 판단했다.
2차 분양전환 시 시행사 측 평가법인의 감정가액이 76억 원으로 나와 실거래가와 유사한 수준으로 나왔다. 이를 통해 시행사 측 법인의 감정평가가 보다 적정했던 것으로 확인되었다.
1.2. 한남더힐 사태의 시사점
한남더힐 사태는 단순히 이 아파트와 관련된 문제일 뿐 아니라 현행 감정평가 시스템이 가지는 고질적인 문제점을 드러냈다는 점에서 의미가 있는 사건이었다. 많은 전문가들이 이 사건이 터졌을 때 현행의 감정평가 시스템은 의뢰자의 입맛에 맞춰서 감정평가 법인들이 감정을 할 수밖에 없기 때문에 감정평가 기준이 객관적이고 명확하지 않으며, '고무줄 감정평가'가 될 수밖에 없다고 지적했다. 실제로 한남더힐이라는 같은 평가 대상을 놓고 시행사와 입주자가 선임한 감정평가 법인 사이의 평가 금액이 매우 크게 발생한 것도 의뢰인들이 각자 자기에게 유리한 쪽으로 평가가 이루어지도록 종용했고, 감평 법인들이 이것에 따랐기 때문이었다.
감정평가사나 감정평가 법인은 변호사나 법무사처럼 법대로 업무를 수행하지 않는다. 특히 한남더힐 사태에서 문제가 되었던 것과 같은 민간 임대주택의 분양전환 가격을 평가하는 일과 관련해서는 명확한 규정이 존재하지 않는다. 그렇기 때문에 감정평가사들이 임의적으로 평가를 할 수 있게 된다. 일반적인 보상평가와 달리 민간 아파트의 분양전환은 사적자치의 원칙이 강하게 작용하는 영역이기 때문에 정부가 이것에 개입할 명분이 적다. 그나마 공공임대 아파트의 경우 임대주택법에서 분양전환가를 산정하는 방식을 정하고 있기 때문에 감정평가사들이 이것에 따라 평가를 해야 하지만, 민간 아파트의 경우 정부가 전혀 법적으로 개입할 수 없다. 감정평가사들은 자신들을 고용한 의뢰인에게 유리한 대로 평가를 하기 쉬운 환경이다. 그렇기 때문에 많은 전문가들이 민간 임대아파트의 경우에는 시행사와 세입자가 계약서를 작성할 때 분양전환가를 산정하는 방식을 명확하게 했어야 했다고 지적한다. 사적자치의 원칙이 강하게 작용하는 영역이다보니 애초에 사인들 사이에서 분쟁이 생길만한 여지가 있는 부분에서 갈등을 해결하기 위한 기준을 만들어 놓았어야 한다는 것이다.
애초에 시행사가 한남더힐을 분양할 때 일반분양이 아닌 민간임대분양을 한 것이 분양가 상한제를 피하기 위한 꼼수였기 때문에 이로 인한 당연한 귀결이라는 지적도 나온다. 한남더힐은 민간임대분양을 선택하면서 시행사는 분양가상한제를 피하면서도 높은 임대료를 책정할 수 있었고, 세입자 입장에서는 임대 거주 기간 동안 종합부동산세 등의 각종 세금 부과를 회피하면서도 2년 6개월이 경과한 이후에는 시세보다 싼 값이 분양을 받을 수 있으리라는 기대가 있었다. 양자 사이에 경제적인 이익의 추구라는 이해관계가 맞아떨어졌기 때문에 민간임대분양의 방식을 택한 것이었고, 그 결과로 갈등은 예정되어 있었다는 점에서 자업자득이라는 이야기도 나왔다.
2. 복수 감정평가와 감정평가 방법
2.1. 복수 감정평가란
복수 감정평가란 둘 이상의 감정평가사가 감정평가를 하는 것을 말한다. 단수의 감정평가 시 주관적인 판단...
참고 자료
정순구, 2016.6.30. 한남더힐 감정평가액... 50억원에 달하는 차이는 어디서 왔을까, 서울신문
김경민, 2014.6.23. 한남더힐 사태로 본 감정평가 문제점.. 의뢰인 입맛 맞춘 ‘고무줄’ 평가 여전
정성호, 2014.6.2. 국토부, 한남더힐 감정평가 결과 양쪽 모두 부적정
손태락, 2017.2. 부동산 감정평가의 정책변동과정 분석: 부동산 감정평가 선진화 정책 사례를 중심으로, 가천대학교 대학원 학위논문
감정평가실무기준
매일경제, 2014.6.23. 김경민, 한남더힐 사태로 본 감정평가 문제점... 의뢰인 입맛 맞춘 ‘고무줄’ 평가 여전
연합뉴스, 2014.6.2. 정성호, 국토부.. 한남더힐 감정평가 결과 양쪽 모두 부적정
아시아투데이, 2019.2.13. 황의중, 한남더힐 ‘헐값 감정’ 대가로 돈 받은 감정평가사들 2심서 형량 감경
한국일보, 김현수, 2014.7.30. ‘한남더힐’ 고무줄 감정평가 법인에 억대 과징금
감정평가 실무기준
1. 부동산용어사전 재4판, 장희순, 김성진, 부연사, 2020.09.09
2. 한국부동산원
https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=9773&cntntsId=1161
3. 시사경제용어사전, 2017. 11., 기획재정부
4. 국토교통부 보도자료
부동산 공시 가격 현실화 계획 및 재산세 부담 완화 방안 발표
