본문내용
1. 부동산등기제도의 현황과 개선방안
1.1. 부동산등기제도의 의의와 발전
부동산등기제도는 거래의 안전을 위하여 부동산물권관계를 일반거래에 있어서 등기라는 특수한 방법에 의하여 외관적으로 공시하는 제도이다. 이러한 부동산등기제도는 각국의 문화적·역사적 특성에 따라 다양한 목적하에 발달·성립하여 왔다. 부동산등기제도는 12세기경에 게르만법에서 동산과 부동산을 구별하면서 부동산에 대한 물권의 변동을 토지장부에 기입하는 관행이 생겨나게 되었는데, 이것이 오늘날의 부동산등기제도의 시초가 된 것이다. 그리고 각국의 입법례에 큰 영향을 준 것이 독일의 등기제도이며, 독일보다는 좀 늦게 성립하였고 상당한 차이를 보이는 것이 프랑스 제도이다. 또한 영미에서는 가장 완비된 등기제도라고 평가받고 있는 "토렌스 제도"와 이와는 다른 형태의 레코딩 시스템 등이 있다. 이처럼 부동산등기제도는 각국의 문화적·역사적 특성에 따라 다양한 모습으로 발전해왔다고 할 수 있다.
1.2. 외국 부동산등기제도와의 비교
외국 부동산등기제도와의 비교를 살펴보면, 법률행위에 의한 물권변동으로 당사자의 의사표시만으로는 물권변동이 일어나지 않고, 등기를 하여야만 물권변동이 일어나는 성립요건주의를 취하고 있는 입법례는 독일, 스위스, 토렌스제도, 우리나라 등이다. 반면에 당사자의 의사표시만으로 물권변동이 성립하는 대항요건주의를 취하는 입법례는 프랑스, 일본 등이다."
독일은 등기원인을 물권행위로 이해하고, 물권행위는 독자성·무인성이 인정되는 형식주의를 취한다. 스위스 또한 등기를 물권변동의 성립요건으로 보고 있다. 토렌스제도는 부동산등기부를 공적 장부로 인정하여 등기부 기재상의 소유자를 물권의 진정한 권리자로 보는 공신력을 인정하고 있다.
반면 프랑스와 일본은 대항요건주의를 취하여 당사자의 의사표시만으로도 물권변동이 성립된다. 다만 부동산에 대해서는 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다고 규정한다. 즉, 물권변동 자체는 당사자간의 의사표시만으로 효력이 발생하지만 등기를 하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없는 구조이다."
이처럼 부동산등기제도는 각국의 문화적·역사적 특성에 따라 다양한 입법례를 보이고 있다. 성립요건주의와 대항요건주의는 부동산거래의 안전과 신속성에 미치는 영향이 달라 법적 절차와 실무상 차이가 있다."
1.3. 우리나라 등기제도의 문제점
1.3.1. 등기부와 대장의 이원화
우리나라는 부동산의 공시와 관련하여 등기부 외에 지적공부로서 토지대장·임야대장·건축물대장을 두고 있어 등기부와 대장이 이원화되어 있다. 등기부는 부동산의 권리관계를 등기부에 기재하여 공시함으로써 거래의 안전이라는 목적을 달성하기 위한 공부로서 등기소에 비치되어 사법부에서 관할하고 있다. 토지 및 건축물대장은 부동산 자체의 사실상태 내지 현황 파악을 목적으로 대장에 기재하여 정확하게 파악하기 위한 공부로서 행정자치부에서 관할하며, 또한 대장은 부차적으로 과세에 대한 기초자료 및 국토종합개발 등을 위한 자료가 된다.
지적제도는 토지대장의 기초가 되는 것으로 1917년 일본의 토지조사사업에 근거하여 작성된 것이므로 당시의 측량기술의 문제점 또는 이후 토지 실체의 변경으로 말미암아 대장과 실재가 일치하지 않는 경우도 있다. 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 작성되지만, 그에 대한 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용되기도(건축법 제29조 제1항)하기 때문에 그 근거법이 명확하지 않다.
이와 같이 현재의 이원화된 제도 아래에서는 부동산에 관한 일목요연한 권리관계의 파악이 어려울 뿐만 아니라 부동산의 현황과 권리관계의 실질이 부합하지 않은 난점이 있어 목적물 특정의 문제, 지적부부합지에 관한 소유권의 범위의 문제 등 부실등기의 발생 원인이 된다. 이는 결국 지적 및 등기의 공신력 인정의 장애요인이 되고 있다. 특히 건축물대장과 토지대장은 과세대장이므로 세원의 자료로서 가치가 적은 토지나 건물의 변동사항에 관한 기재는 더욱이 부정확한 경우가 많아서 이 또한 공신력의 장애요인이라고 할 수 있다.
1.3.2. 등기관의 형식적 심사권
등기관의 형식적 심사권은 등기신청의 실질적 원인관계의 존부와 그 효력에 관한 적극적인 심사를 할 권한이 없고, 등기신청에 관한 모든 사항을 형식적·소극적인 판단을 함에 그친다는 것을 의미한다. 따라서 부동산등기법상 등기관의 심사에 관하여는 형식적 심사주의를 채용하고 있다고 할 수 있다.
이러한 등기관의 형식적 심사권은 중요한 이유 중 하나가 실질적 심사를 하게 되면 등기 절차가 지연되어 거래의 신속을 해치게 된다는 점이다. 결과적으로 등기관의 심사권은 허위의 등기가 성립하는 것을 방지하는데 무력하다는 것을 알 수 있으며, 이것이 공신력 인정의 장애요인 중의 하나라고 할 수 있다. 즉, 등기관의 형식적 심사권은 부실등기가 발생할 소지를 제공한다는 문제점을 안고 있다.
1.3.3. 부동산등기의 공신력 불인정
부동산등기의 공신력이 인정되지 않는 현행 제도에서는 등기부 기재가 실체적 권리관계와 부합함을 전제로 하여 그 유효성이 인정된다. 즉, 등기부 기재가 진실한 권리관계를 반영하고 있지 않더라도 등기부 기재에 따라 권리가 영향을 받지 않는다는 것이다.
등기의 공신력이란 부동산 거래에 있어서 물권의 공시를 신뢰하고 거래한 자는 권리의 외관인 등기가 진실한 권리관계와 부합하지 않는 경우라도 등기가 공시하고 있는 대로의 권리를 취득하는 것으로 하는 권리외관의 효력이다. 즉, 등기의 공신력은 동적 안전을 추구하여 등기라는 공시제도의 흠결을 보완하여 거래의 안전과 선의의 제3자 보호라는 목적을 달성하기 위한 기술적 제도이다. 또한 등기관의 잘못으로 부실등기가 발생하는 경우에 국가배상책임의 경우가 발생하게 되므로 등기관으로 하여금 진실한 등기를 하도록 최대한 노력하게 하는 효과도 도모할 수 있게 된다.
그러나 우리 민법은 등기의 공신력에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않아서 부동산등기에 공신력을 부여할 것인지 여부는 해석에 맡겨져 있다. 판례는 "등기의 공신력이 인정되지 않는 현행 등기제도하에서는 등기기재에 부합하는 실체상의 권리관계가 존재함을 전제로 그 유효성이 인정된다."고 하여 등기의 공신력을 인정하고 있지 않다.
등기의 공신력은 등기가 특별한 예외적 사정이 없는 한, 진실한 권리관계에 부합한다는 신뢰에 기초하여 인정되기 때문에 실제에 있어서는 부실등기의 발생가능성이 많음에도 불구하고 여타의 제도적 준비를 하지 않은 채 등기에 공신력을 부여할 수는 없을 것이다. 국민들은 국가가 관리·운용하는 등기제도를 신뢰하고 거래하는 것이 일반적이다. 따라서 등기에 공신력을 인정하기 위해서는 마땅히 이로 인하여 불이익을 입게 되는 진정한 권리자를 최소한으로 줄이기 위한 제도적 준비와 적절한 보상 제도를 마련하여야 할 것이다.
1.3.4. 인감증명제도의 문제점
현행 부동산등기제도상의 인감증명제도는 본래의...
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