본문내용
1. 부동산 컨설팅의 이해
1.1. 부동산 컨설팅의 개념
부동산 컨설팅이란 고객의 목적에 맞게 부동산을 이용하는 최선의 방법을 소개하고 운영을 도와주는 역할을 하는 것이다. 부동산의 매매, 임대차, 관리, 기획, 재무, 감정평가, 법정진술 등과 같은 광범위한 부동산 업무와 관련된 제반문제점에 대한 전문적인 지도 및 편견 없는 조언을 제공한다. 즉, 부동산 컨설팅은 의뢰인이 요구하는 전반적인 부동산 정보를 조언 또는 권고의 형식으로 제공하는 것이며, 이때 조언은 근거 있는 논의와 협의를 거친 심사숙고한 것을 의미한다."
1.2. 부동산 컨설팅 업계의 현황
1.2.1. 부동산 관리 분야의 전문화
오늘날 점점 더 전문적인 관리를 요구하는 부동산의 유형이 다양화되고 투자자들이 투자하는 부동산의 소유형태가 점차 다양해짐에 따라 전문적 자산관리를 위해 요구되는 기술이 어느 때보다 중요해졌다. 부동산 재산 관리사는 관리 잠재임차인의 규모 증가와 복잡성의 증가로 인해 종합적인 관리시술과 전문적인 기법이 요구되었다. 따라서 부동산재산관리사가 이 분야에서 성공하기 위해서는 지속적인 전문교육이 반드시 필요하다. 발전하는 자산관리기술과 전문교육의 필요성에 따라 전문적인 부동산재산관리사들에게 발전하는 자산관리기술과 교육프로그램을 제공하기 위해 많은 관련기관들이 증가했다.
1.2.2. 부동산 관련 법규
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 부동산 중개업자의 수수료 범위를 규정하고 있다. 이 법률에 따르면 부동산 중개업자는 법정수수료를 초과하여 금품을 받는 것이 금지되어 있다. 다만 부가가치세는 법정수수료에 포함되지 않으므로 중개업자가 법정수수료와 함께 부가가치세를 받는 것은 허용된다.""
미국의 경우 부동산 관리에 관한 법제도가 잘 갖추어져 있다. 콘도미니엄의 관리를 위한 구분 소유자단체의 조직과 책임관계, 규약, 집회를 규정하고 있으며, 부동산 관리를 전문적으로 대행하는 CPM(certified property manager) 제도가 운영되고 있다. CPM은 부동산 관리협회(IREM)가 엄격한 자격요건을 거쳐 인증하는 제도로, 교육적·윤리적 수준이 높이 평가되고 있다.""
1.2.3. 부동산 자산관리와 정보 관리
인간의 부동산 활동 과정에서 부동산 자산관리사는 중요한 역할을 수행한다. 부동산 자산관리사는 대상 부동산의 적정한 이용방안과 장래의 가치상승 전망, 취득 과정에서 발생 가능한 거래사고에 대한 정보와 의견을 취득자에게 제시해야 한다.
특히 부동산 자산관리 활동의 순환과정인 취득-개발-이용-관리-(재개발)-처분 단계에서 자산관리사의 역할이 중요하다. 취득 단계에서는 거래사고 방지를 위한 정보제공, 개발 및 이용 단계에서는 적정 이용방안과 가치상승 전망 제시, 관리 단계에서는 유지관리 및 임대관리, 재개발 및 처분 단계에서는 최적의 시기와 방법에 대한 조언이 필요하다.
이를 위해 부동산 자산관리사는 경제, 회계, 통계 등 부동산 관리에 필요한 전문지식을 갖추고 있어야 한다. 또한 정치·사회·경제적 변화에 유연하게 대응할 수 있는 융통성과 선견지명도 갖추어야 한다. 이러한 전문성과 융통성을 바탕으로 부동산 물리적 관리, 임차인 관리, 자금·회계 관리, 임대·마케팅 관리 등의 책임을 수행한다.
부동산 자산관리사는 대규모 자산과 자금을 다루기 때문에 높은 윤리의식이 요구된다. 이를 위해 부동산관리협회 등에서는 공인자격증인 CPM(Certified Property Manager)제도를 운영하여 전문성과 윤리성을 검증하고 있다.
최근 부동산 자산의 증가와 소유형태의 다양화로 전문적인 자산관리의 필요성이 커지고 있다. 따라서 부동산 자산관리사에 대한 수요가 증가할 것으로 전망되며, 이에 따라 체계적인 전문교육과 윤리 기준 마련이 요구된다.
1.2.4. 부동산 컨설팅의 피해 사례
부동산 컨설팅의 피해 사례는 크게 다음과 같다.
위장전입 및 부동산 투기문제로 도중하차한 000 부총리 겸 재정경제부 장관은 "나도 기획부동산의 피해자"라고 밝혔다. 이는 기획부동산이 전문 지식이 부족한 서민층을 주요 피해 대상으로 삼고 있음을 보여준다.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 제정되었음에도 불구하고, 기획부동산은 여전히 불공정 계약서 강요, 대리권 남용, 허위 개발 정보 유포 등의 수법으로 서민들을 피해 대상으로 삼고 있다. 한국소비자보호원에 접수된 부동산 중개 관련 피해사례 중 약 10%가 기획부동산과 관련된 사례이며, 대부분의 피해자가 내 집을 갖고 있지 않거나 대규모 투자금을 마련하기 힘든 서민층인 것으로 나타났다.
또한 부동산 등기부의 공신력을 인정하지 않고 거래과정이 복잡한 점을 이용하여 일반 부동산 투자자들을 거금을 날리게 하는 사례가 급증하고 있다. 투자자들이 함정에 빠지거나 사기에 넘어가는 경우 치명적인 재산상 손해를 입을 수 있다.
예를 들어 대구에 소재한 원룸을 처남과 공동투자하고 명의는 처남 이름으로 되어있었던 사례에서, 부동산 사무소 직원이 처남의 도장을 함부로 사용하여 임차인과의 계약을 맺고 월세를 빼돌린 경우가 있었다. 또한 서울 강남구의 약국 매물을 판매하면서 컨설팅 비 700만원을 요구하는 브로커가 등장하여 약사들을 현혹하는 등, 부동산 컨설팅을 빙자한 다양한 사기 행각이 발생하고 있다.
이처럼 부동산 컨설팅 시장에는 아직 투명성과 전문성이 부족한 상황이며, 서민과 중산층의 피해가 속출하고 있다. 이에 따라 부동산 컨설팅에 대한 법적·제도적 정비와 더불어 전문성 제고를 위한 노력이 필요할 것으로 보인다.
1.2.5. 부동산 컨설팅 업체의 경영 철학
부동산 컨설팅 업체의 경영 철학은 "부동산은 인생이며, 고객은 가족이고, 투자자는 나 자신과 같다."이다. '(주)포커스 에셋 & 인베스트먼트'는 지난 10여 년 동안 다년간 축적된 부동산 전문지식 및 Data-base와 투자 Know-How로 다져진 빌딩전문 투자자문(Investment Consult) 및 빌딩자산관리(Property Management) 회사이다. 테헤란벨리를 중심으로 강남 화인벤처타워나 청호벤처타워 등 대형 첨단 인텔리젼트 빌딩을 비...
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12