소개글
"건물관리 상생"에 대한 내용입니다.
목차
1. 상생주택의 개념 및 특징
1.1. 상생주택의 의의
1.2. 장기전세주택 정책의 배경
1.3. 민간토지 활용 공공주택 사업
2. 상생주택 사업 추진 현황
2.1. 공모대상지 선정
2.2. 사업유형
3. 시장정비사업의 주요 고려사항
3.1. 법적 검토
3.2. 사업성 분석
3.3. 자금조달
3.4. 인·허가 절차
3.5. 이해관계자 갈등해소
4. 용산화상경마장 이전 갈등사례 분석
4.1. 배경 및 경과
4.2. 갈등 원인과 절차상 문제점
4.3. 이해관계자 입장
5. 용산화상경마장 이전 갈등 해결을 위한 대안
5.1. 원점에서의 논의
5.2. 제3의 중재위원회 활용
5.3. 기존 부지 활용 및 후보지 검토
6. 참고 문헌
본문내용
1. 상생주택의 개념 및 특징
1.1. 상생주택의 의의
상생주택은 서울시에서 민간의 토지와 공공의 재원을 결합하여 공급하는 새로운 형태의 공공주택이다. 상생주택의 핵심 특징은 민간이 소유하고 있지만 활용도가 낮은 토지를 활용하여 장기전세주택을 건설하고 공급하는 것이다.
이를 통해 민간은 토지의 용도지역 상향이나 도시계획시설 해제와 같은 규제 완화 혜택을 받아 토지를 보다 합리적으로 개발할 수 있게 되고, 시는 장기전세주택 정책을 위한 안정적인 자원을 확보할 수 있게 된다. 또한 민간과 공공이 협상을 통해 사업의 주요 사항들을 결정함으로써 서로의 상황을 이해하고 상생하는 방안을 마련할 수 있다.
이러한 상생주택 정책은 기존의 장기전세주택 정책을 더욱 발전시킨 것으로, 민간의 토지를 활용하여 장기전세주택을 공급함으로써 주택 가격 안정화와 주거 개념의 전환이라는 장기전세주택 정책의 목표를 보다 효과적으로 달성할 수 있게 해준다. 즉, 상생주택은 민간과 공공이 협력하여 주거 안정을 도모하고 도시 공간 활용을 극대화하는 새로운 주택 공급 모델이라고 할 수 있다.
1.2. 장기전세주택 정책의 배경
장기전세주택 정책의 배경은 서울시가 민간 공급 아파트 가격 안정화를 위해 도입한 정책이다.
2007년에 처음 실시된 장기전세주택 정책은 임대주택법에 의해 한국토지주택공사 또는 주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임대 목적으로 건설하거나 매입하는 주택으로 최장 20년의 전세계약으로 공급되는 임대주택을 말한다.
이러한 장기전세주택은 당시 시장 후보의 공약으로 발표된 정책으로, 처음 도입 및 시행될 때는 법제화가 되지 않았으나 2009년 법제화되어 임대주택법으로 제도적 안정을 얻었다.
장기전세주택 정책의 핵심적인 목적은 주택 가격의 안정화와 더불어 주거의 개념을 소유에서 거주로 전환하는 효과를 보여주는 것이다. 이를 통해 최장 20년간 주변 전세 가격의 80% 이하의 가격으로 내 집처럼 살 수 있도록 공급하는 것이다.
1.3. 민간토지 활용 공공주택 사업
민간토지 활용 공공주택 사업은 서울시가 민간의 토지와 공공의 재원을 결합하여 공공주택을 제공하는 정책이다. 이는 방치되거나 활용이 저조한 민간 토지를 활용하여 장기전세주택의 형태로 공공주택을 공급하는 것을 목적으로 한다.
구체적으로 민간토지 활용 공공주택 사업은 저이용, 유휴토지 등의 민간 토지를 활용하여 장기전세주택을 건설하고 공급하는 것이다. 여기서 장기전세주택은 시장 가격의 80% 이하 수준으로 최장 20년간 안정적인 거주가 가능한 임대주택을 의미한다. 이를 통해 공공은 장기전세주택을 안정적으로 공급할 수 있고, 민간은 토지 활용과 가치 상승의 이익을 얻을 수 있다.
상생주택 정책의 핵심은 바로 이러한 민간토지 활용 공공주택 사업이다. 서울시는 2022년 3월 민간토지 활용 공공주택 사업을 위한 토지 공모를 실시했다. 공모 대상은 서울시 전역의 3,000㎡ 이상 또는 100세대 이상의 민간 토지이다. 이는 용도지역 차이가 크거나, 저이용되고 있거나, 도시계획시설이지만 기능이 감소한 토지를 대상으로 한다.
민간토지 활용 공공주택 사업은 크게 3가지 유형으로 구분된다. 첫째, 민간토지사용형은 공공이 민간 토지를 임차하여 공공주택을 건설하고 운영하는 방식이다. 둘째, 공동출자형은 민간이 토지를 현물출자하고 공공이 사업비를 출자하여 공공법인을 설립하는 방식이다. 셋째, 민간공공협력형은 민간이 토지를 개발하고 공공은 주택을 매입하거나 부속토지를 임차하는 방식이다. 이러한 유형들은 민간의 주도권이 점점 더 커지는 특징을 가진다.
2. 상생주택 사업 추진 현황
2.1. 공모대상지 선정
서울시는 2022년 3월 14일 민간토지를 활용한 상생주택 토지 공모 공고를 실시했다. 이는 3,000제곱미터 이상 또는 공동주택 규모 100세대 이상을 가진 서울시 전역 내 민간토지 활용 공공주택 사업 희망지를 대상으로 하는 공모이다.
이러한 공모대상지의 예시로는 인접한 주변 용도지역과 현저한 차이가 발생되고 있는 지역, 저이용되고 있는 토지, 건축물 용도규제로 인해 활용이 제한되고 있는 토지, 도시계획시설이지만 효용성이 감소하여 시설폐지를 통해 다른 용도로 전환이 필요하거나 기능의 복합화가 필요한 토지, 관련법에 따라 기반시설을 확보하기 어렵고 개별사업추진이 어려운 토지 등을 들 수 있다. 즉, 실질적으로 민간이 소유하고 있지만 여러 가지 이유로 인해 적극적으로 이용되지 못하고 있는 토지를 말한다.
이러한 토지에 공공주택을 설립하고 이를 장기전세주택으로 이용하여 토지의 소유자와 서울시 모두가 이익을 얻는 것을 목적으로 하는 공모인 것이다. 토지의 소유자는 토지사용권을 제공하여 수익을 얻고, 서울시는 방치되어 있던 민간 토지를 활용하여 장기전세주택을 공급할 수 있는 것이다.
2.2. 사업유형
사업유형은 크게 민간토지사용형, 공동출자형, 민간공공협력형의 3가지로 구분된다.
민간토지사용형은 공공이 민간의 토지를 임차하는 방식으로 공공주택을 건설하고 운영하는 것이다. 이 방식에서 민간은 공공에 토지사용권을 제공하게 되는데, 이는 지상권설정, 현물출자, 매각 등의 권한을 제공한다. 또한 토지의 도시관리계획 규제가 완화되고, 토지사용료 수익을 얻는 방식으로 이익을 실현할 수 있다. 반면 공공은 공공주택 공급을 위해 재원을 쉽게 조달할 수 있다. 이는 이미 활용되지 못하고 있는 재원을 활용하는 것으로 건설비나 토지사용료 등을 줄일 수 있다. 이러한 민간토지사용형은 민간이 가지고 있는 토지를 공공이 온전히 사용하고 사용료만 지급하는 방식으로 민간이 이를 직접 개발할 의사가 없는 경우에 주로 적합하다.
공동출자형은 민간이 토지 현물을 출자하...
참고 자료
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