본문내용
1. 부동산 컨설팅의 개요
1.1. 부동산 컨설팅의 정의
부동산 컨설팅이란 "어떤 문제나 현상에 대하여 조언을 해주거나 전문적인 일을 수행하여 주고 그의 대가로 보수를 받는 전문 직업"을 말한다. 미국의 '부동산 카운셀러협회'인 ASREC(American Society of Real Estate Counselor)에서는 부동산 컨설팅을 "부동산의 매매, 임대차, 관리, 기획, 채무, 감정평가, 법정진술 등과 같은 광범위한 부동산 업무에 관련되는 제반 문제점에 대한 전문적인 지도 및 이해관계에 얽매이지 않고 편견 없는 조언을 제공하는 것"이라고 정의하고 있다. 즉, 부동산 컨설팅이란 의뢰인이 필요로 하는 전반적인 부동산 정보를 조언 또는 권고의 형식으로 제공하는 것이며, 이러한 조언은 즉흥적이거나 직관적이며 근거 없이 충동적인 것이 아니라 원칙이 포함된 논리와 협의를 거친 심사숙고한 조언을 의미한다.
1.2. 부동산 컨설팅의 필요성
부동산 컨설팅의 필요성은 부동산이 갖는 특성으로 인해 발생한다. 부동산은 고가의 내구재로서 그 의사결정의 효과가 지속적으로 나타나기 때문에 다양한 전문지식이 요구된다. 특히 금융 및 부동산 실명제 실시, 조세체계의 정비, 토지공개념도입 등으로 인해 앞으로 미이용 또는 저이용 부동산에 대한 금융 또는 조세 측면의 불이익이 심화될 것으로 보인다. 이러한 상황에서 부동산 컨설팅은 더 높은 수익률을 내려는 고객들에게 도움을 줄 수 있다.
부동산 관련 서비스 수요가 점차 다양화, 전문화되고 있다. 조사분석기법과 첨단정보통신기술의 발달로 기존의 주먹구구식의 부동산투자 자문 또는 개발자문 활동은 더 이상 경쟁력을 갖기 어려워졌다. 대신 부동산 소유자들이 조사 또는 자문에 어느 정도 비용을 지불할 의사를 보이고 있어 부동산 컨설팅의 수요가 증가하고 있다.
또한 부동산은 고가의 경제재이자 내구재이며, 법적·경제적·기술적 복합체이기 때문에 효율적인 이용을 위해서는 다양한 분야의 전문지식이 필요하다. 특히 투자자본이 장기적으로 투입되므로 정확성과 전문성을 바탕으로 한 투자가 요구된다. 이러한 측면에서 부동산 컨설팅의 필요성이 강조된다.
더불어 부동산 시장이 하향 안정세를 보이면서 자본이익만을 노린 투기적 투자가 더 이상 불가능해졌다. 대신 운영수익을 위한 투자로 전환하면서 부동산 소유자들의 의식이 변화하고 있다. 이에 따라 부동산 컨설팅에 대한 수요가 증가하고 있다.
한편 제도적 변화로 인해 부동산 컨설팅의 필요성도 높아지고 있다. 토지공개념의 도입과 금융실명제의 실시, 조세체계의 정비로 미 이용·저도이용 토지에 대한 조세적·금융적 측면의 불이익이 앞으로 강화될 것으로 예상된다. 이에 따라 부동산 소유자들은 사전에 강한 토지개발의 의사를 가질 것으로 보이지만, 개발의 노하우나 개발비용이 부족한 경우가 많아 부동산 컨설팅 전문가들의 조언과 자문이 필요하게 되었다.
이처럼 부동산은 고가의 내구재이자 법적·경제적·기술적으로 복잡한 성격을 가지고 있어, 효율적인 이용과 개발, 투자를 위해서는 전문가의 조언이 반드시 필요하다. 또한 부동산 시장과 제도의 변화, 서비스 수요의 다양화 등으로 인해 부동산 컨설팅의 필요성이 더욱 증대되고 있다.
1.3. 부동산 컨설팅의 대상 및 구분
1.3.1. 개인적 관심분야
개인적 관심분야는 부동산의 최유효이용과 관련하여 소유자 개인의 입장에서 관심을 가질 수 있는 분야이다. 개인적 관심분야에는 "내게 이득이 되는 부동산은 무엇인가?", "처분해야 하는가, 임대해야 하는가? 또는 계속 소유하여야 하는가?", "처분하려면 어떻게 하여야 하는가?", "어떻게 하면 대상 부동산을 개발할 수 있는가?", "무엇이 나의 부동산에 영향을 주며, 또 어떠한 영향을 주게 될 것인가?", "대상 부동산에 가장 적절한 사용자나 구매자는 누구인가?", "부동산의 소유기간을 어느 정도로 하는 것이 좋은가?", "최선의 융자를 하려면 어떻게 해야 하는가?", "현재 대리인은 자기의 업무를 잘 수행하고 있는가?" 등이 있다. 이러한 개인적 관심분야에 대해 부동산 컨설팅을 통해 전문가의 자문을 구함으로써 부동산을 효율적이고 효과적으로 활용할 수 있다.
1.3.2. 공공적인 관심분야
공공적인 관심분야는 부동산 개발이나 이용에 있어 공공의 이해관계가 크게 걸려있는 분야를 말한다. 대표적으로 도시지역 토지개발, 공공시설 입지결정, 도시재개발 및 재건축, 토지이용규제 등이 이에 해당한다.
먼저 도시지역 토지개발의 경우, 토지의 합리적이고 효율적인 이용을 도모하여 도시의 균형적 발전을 위해서는 전문가의 조언이 필요하다. 토지개발에 따른 교통, 환경, 인프라 등 도시전체에 미치는 영향을 종합적으로 검토해야 하기 때문이다.
다음으로 공공시설 입지결정 시에도 전문가의 자문이 중요하다. 공공시설은 주민들의 일상생활과 직결되는 만큼 시설의 규모, 위치, 수용능력 등을 면밀히 검토해야 한다. 특히 성격이 다양한 공공시설들이 복합적으로 입지할 경우에는 종합적인 조언이 필수적이다.
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