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1. 건축 행정 및 절차
1.1. 건축 행정 절차
건축 행정 절차는 '①기획 → ②설계 → ③건축허가 → ④착공신고 → ⑤시공 및 감리 → ⑥사용승인 → ⑦유지관리 → ⑧거주 후 평가(P.O.E)' 총 8단계로 구성되어 있다. 이 과정에서 건축허가, 착공신고, 사용승인, 사용승인증 교부, 건축물대장 정리 등의 행정절차를 진행하게 된다.
건축 행정 절차를 구체적으로 살펴보면, 우선 건축주가 건축허가 신청서를 작성하면 허가관서에서 이를 검토한다. 이후 허가관서는 현장조사와 사전승인대상 건축물에 대한 승인 절차를 거쳐 건축허가서를 교부하게 된다. 이후 건축주는 공사를 착수하기 전 허가권자에게 착공신고를 해야 한다.
공사가 완공되면 건축주는 허가권자에게 사용승인을 신청해야 한다. 공사감리자를 지정한 경우에는 감리완료보고서를 첨부하고, 신고대상 건축물의 경우 현황 도면을 첨부해야 한다. 허가권자는 이를 확인한 후 7일 이내에 사용승인서를 교부한다.
마지막으로 건축물대장 정리 절차를 거치는데, 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 건축물대장을 작성하고 부속건축물은 주된 건축물에 포함하여 작성한다. 소유자 또는 관리자는 정기 및 수시점검을 실시하고 그 결과를 허가권자에게 보고해야 한다.
1.2. 건축허가 절차
1.2.1. 건축허가 신청 및 검토
건축허가 신청 및 검토는 건축물의 건축 또는 대수선을 하고자 하는 건축주가 해당 허가권자에게 허가를 신청하여 검토를 받는 절차이다. 건축허가 신청서 작성에는 건축물의 개요, 대지의 개요, 건축물의 규모와 용도, 구조와 재료, 건축설비, 제출도서 등의 내용이 포함되며, 이를 통해 건축물이 관련 법규를 준수하는지 허가권자가 확인한다.
구체적인 신청 및 검토 절차를 살펴보면 다음과 같다. 우선 건축주는 건축허가 신청서를 작성하여 허가권자에게 제출한다. 이때 건축물의 배치도, 평면도, 단면도, 입면도 등의 도면과 시방서, 구조계산서, 에너지절약계획서 등의 첨부서류를 함께 제출해야 한다.
다음으로 허가권자는 건축허가 신청서와 첨부서류를 검토하여 관련 법규 준수 여부를 확인한다. 필요한 경우 현장 조사를 실시하며, 사전승인대상 건축물의 경우 시·도지사의 승인을 받아야 한다. 허가권자가 신청 내용을 승인하면 건축주에게 건축허가서를 교부한다.
이후 건축주는 건축허가서를 받아 건축물 철거 및 멸실 신고를 하고, 건축 공사를 착수할 수 있게 된다. 이처럼 건축허가 신청 및 검토 절차는 건축물의 적법성과 안전성을 확보하기 위한 필수적인 행정 절차라고 할 수 있다.
1.2.2. 건축허가 대상 및 기관
건축허가 대상 및 기관은 다음과 같다.
건축허가는 건축물의 건축, 대수선 시 필요하며, 건축물의 층수, 연면적 등에 따라 허가권자가 달라진다. 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 경우에는 특별시장, 광역시장의 허가를 받아야 한다. 하지만 도지사의 승인을 받은 후 시장, 군수의 허가를 받아야 하는 경우도 있다. 구체적으로는 21층 이상이거나 연면적 합계 10만㎡ 이상인 건축물, 3/10 이상 증축으로 그 이상이 되는 건축물, 자연·수질보호지정구역 내 3층 이상 또는 1,000㎡ 이상의 근생·업무·숙박·위락시설, 주거·교육환경보호지정구역 내 숙박·위...
