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1. CM(Construction Management)
1.1. CM의 정의
CM의 정의는 건설산업기본법과 미국 건설사업관리협회(CMAA)의 정의, 그리고 일반적인 의미에서 정의할 수 있다.
건설산업기본법에서는 "건설사업관리"라 함은 건설공사에 관한 기획·타당성조사·분석·설계·조달·계약·시공관리·감리·평가·사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 의미한다"고 정의하고 있다.
CMAA(미국 건설사업관리협회)에 따르면 "Construction Management is a professional service that applies effective management techniques to the planning, design, and construction of a project from inception to completion for the purpose of controlling time, cost and quality"라고 정의하고 있다.
일반적으로 CM은 건설사업의 공사비절감(Cost), 품질향상(Quality), 공기단축(Time)을 목적으로 발주자가 전문지식과 경험을 지닌 건설사업관리자에게 발주자가 필요로 하는 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 위탁하여 관리하게 하는 새로운 계약발주방식 또는 전문관리기법을 의미한다고 볼 수 있다.
이러한 CM의 정의를 보다 자세히 살펴보면 다음과 같다.
첫째, CM은 건설공사의 기획 단계부터 설계, 계약, 시공, 시공후 단계까지 전 건설공사 생명주기동안 종합적인 건설관리업무를 수행한다. 공정관리(Time & Scheduling Management), 원가관리(Cost Management), 품질관리(Quality Management) 등은 CM의 일부분을 차지하게 된다.
둘째, CM은 하나의 공사수행체계 또는 계약방식을 의미한다. 발주자가 설계자와 시공자를 별도로 선정하는 General Contract 방식과 달리, 설계와 시공을 동시에 수행할 수 있는 사업자를 선정하여 공사를 수행하는 Turn-key 또는 Design-build Contract와 같은 방식이다. CM 공사는 발주자가 전반적인 공사계획, 공사참여자들의 관리와 조정, 공사관리 활동 등을 특정 전문회사에게 위탁하여 공사를 수행하는 방식이다.
셋째, CM은 관리행위의 주체로서 의미할 수 있다. 즉, 발주자와 계약을 맺고 있는 CM 전문회사를 의미하거나, 또는 그 전문회사를 대표하여 해당 업무를 수행하는 자를 의미할 수 있다.
넷째, CM은 건설관리 또는 건설경영 등의 학문 또는 연구영역으로 정의될 수 있다. 구미 선진국에서는 건설관련학과에서 건설활동 전체를 대상으로 하는 분야가 하나의 학문으로 정립되어 있다. 시공법, 자재, 장비 등의 Hardware 뿐만 아니라 관리활동의 효율화, 컴퓨터 활용, 회사운영의 전략, 국가 건설정책 및 제도, 국가 건설경제 등의 Software 부문들이 모두 CM의 연구 대상이 된다.
따라서 CM은 건설산업기본법과 CMAA의 정의, 그리고 일반적인 의미에서 볼 때 건설공사의 기획부터 시공후 단계까지 전 생명주기에 걸쳐 종합적인 관리업무를 수행하는 새로운 계약방식 또는 전문 관리기법이라고 정의할 수 있다.
1.2. CM의 계약방식에 따른 분류
1.2.1. CM for fee 또는 Agency CM
CM for fee 또는 Agency CM은 발주자와 계약을 맺고 있는 전문회사로서 Construction Manager를 의미한다. Construction Manager는 설계 및 시공에 직접 관여하지 않고, 건설사업 수행에 관한 발주자에 대한 조언자의 역할만을 한다.
CMAA(미국 건설사업관리협회)에 따르면, Agency CM은 수수료 기반의 서비스이며, Construction Manager는 발주자에 대해서만 책임을 지고 발주자의 이익을 위해 행동한다. 이를 통해 최적의 자금 활용, 공사 범위 통제, 공정 관리, 설계 및 시공 업체들의 능력 활용, 지연 및 분쟁 회피, 설계 및 시공 품질 향상, 유연한 계약 및 조달 관리 등의 이점을 얻을 수 있다. 이처럼 Agency CM은 프로젝트 초기 개념 정의부터 완공까지 전 과정에 걸쳐 발주자를 위한 포괄적인 관리를 수행한다.
Agency CM에서 Construction Manager는 발주자를 위해서만 활동하며 시공에 대한 책임은 지지 않는다. 따라서 시공 단계의 감리 업무는 현재의 책임감리에 포함되며, CM업자가 설계 및 계약 단계부터 관여하여 설계의도가 실제 시공에 반영되도록 조정하는 역할을 한다. 또한 Fast-tracking을 통해 설계가 완료되기 전이라도 단계별 분할 시공을 할 수 있도록 한다.
이처럼 Agency CM은 건설사업의 전 과정에 걸쳐 발주자의 의도를 반영하고, 관련 참여자들 간의 정보 단절을 해소하여 설계-시공간의 조화를 도모할 수 있다. 다만 시공에 대한 책임이 없기 때문에 관리의 한계성이 존재할 수 있다는 단점이 있다.
1.2.2. CM at-risk
'위험형 CM(CM at-risk)'은 CM업자가 관리적 업무 외에 시공까지 책임지는 형태로서 부실시공에 대한 위험성을 책임져야 하는 계약방식이다. 현재의 Turnkey 방식과 차이점은 설계는 별도의 설계자가 하고, 관리업무 및 시공을 CM업자가 수행한다는 점에서 차이가 있으며, 이때도 CM업자는 설계과정에서 발주자의 의도가 적용되도록 설계자와 긴밀히 협조해야 할 의무가 있다.
CM업자는 시공을 책임지게 되므로 발주자와 계약시 관리업무 및 시공 전체에 대한 가격으로 계약을 하게 되며, 이러한 의미로 최고가 보증형 (Great Maximum Price - GMP) CM이라고도 하며, CM의 효율을 극대화하기 위해서는 바람직한 제도로 볼 수 있다. 그러나 CM업자의 이윤추구로 인한 부실시공 우려는 여전히 상존하며, CM업자의 도덕성, 시공능력 등이 중요한 변수가 된다.
이처럼 '위험형 CM' 방식은 설계와 시공을 분리하면서도 CM업자가 직접 시공까지 담당하게 되어 발주자에 대한 책임이 강화되는 특성을 가지고 있다. 발주자와 CM업자 간의 긍정적인 협력관계 형성이 중요하며 CM업자의 도덕성과 전문성이 관건이 될 것으로 보인다.
1.3. CM 제도의 국내 도입배경
1.3.1. 국내 CM 제도 도입시 문제점
국내 CM 제도 도입시 문제점은 다음과 같다.
첫째, CM 운영절차서 및 CM 시행을 위한 구체적인 지침서 부재이다. CM 제도의 효과적인 도입을 위해서는 CM 운영지침서(현재의 감리업무 수행지침서 등)가 마련되고, 이에 근거한 CM 계약서 형식, CM 대가산정기준 등이 지원되어야 하나, 이러한 기본 정보들이 구비되어 있지 않은 실정이다. 이러한 작업은 건설교통부에서 주관하여 이루어져야 하며, 건설교통부에서 현재 진행 중인 관련 작업은 CM 전체의 실행계획에 근거하여 조속한 시행이 필요하다. 또한 CM 시행효과를 높이기 위해서는 건설관리과정에 발생되는 각종 정보체계의 표준화 역시 선행되어야 할 과제이다.
둘째, CM 전문인력의 부족이다. CM 제도가 도입되더라도 이 제도를 활용할 수 있는 전문인력이 없다면 제도 도입이 아무 효과를 보지 못할 것이다. 전문인력의 부족은 국내 건설업계의 CM 제도 활성화에 상당한 영향을 미치게 되며, 전문교육기관의 부재도 문제시되는 부분이다. 국내에는 소수의 몇몇 민간 단체나 협회가 있지만 단지 건설업에 관련된 교육 중의 한 부분으로만 실시하고 있을 뿐, 포괄적 의미의 CM 교육은 제대로 실시되지 않고 있다. 또한 각 대학에 CM 전공 교수인력의 충원과 장차 CM 학과의 설립도 정부차원에서 권장할 필요가 있다.
셋째, CM 제도에 관한 인식의 부족이다. CM은 신공법·신기술과 같이 직접적으로 가시적 이윤이 나타나지 않는 무형의 자산이므로 CM의 활성화를 위해서는 발주자의 확신과 의지가 필요하다. 특히 CM 시행결과에 대한 평가 역시 모호한 부분이 있으나, 미국의 경우 통계적으로 총공사비의 5%∼10% 절감효과가 있다고 조사된 사례가 있다. CM 제도에 관한 인식은 공사에 참여하는 모든 공사참여자(발주자, 설계자, 시공자, CM 업자)에 해당되지만 특히 발주자는 CM 제도의 개념에 대한 정확한 이해가 필요하다.
넷째, CM 사업에 대한 제도 및 정책 미흡이다. 국내의 CM 사업에 대한 제도 및 정책은 정부차원에서 법제정과 관련 CM 기관 설립 등이 지속적으로 이루어지고 있으나 아직은 미흡한 점이 많다. 최근 민간기관에서 CM 관련 자격증이 양산되고 있으나, CM 기술은 2개월간의 교육으로 또는 자격증으로 이루어 질 수 있는 것이 아님을 인식해야 한다. 그러나 CM에 관한...
