소개글
"부동산 사업 타당성 분석"에 대한 내용입니다.
목차
1. 서론
2. 부동산 개발사업의 개요
2.1. 부동산 개발사업의 정의와 활용방안
2.2. 부동산 개발과정의 4단계
2.3. 부동산 업무특성 9단계의 실행과정
3. 부동산 개발사업의 리스크(위험요소)
3.1. 사업사전 평가단계의 리스크
3.2. 개발준비단계의 리스크
3.3. 분양 및 시공단계의 리스크
3.4. 입주 및 정산단계의 리스크
4. 부동산 개발사업의 리스크 통제방안
4.1. 레버리지 자금 활용에 대한 통제방안
4.2. 시공관련 위험 통제방안
4.3. 투자 리스크 회피방안
4.4. 사업성 분석 및 관리의 중요성
5. 결론
6. 참고 문헌
본문내용
1. 서론
부동산 개발사업은 부동산을 활용하여 스스로 사업주체가 되어 아이디어와 자본을 투입하여 토지의 효율성과 부가가치를 높인 상품을 고객에게 제공하여 이윤을 창출하는 사업이다. 부동산 개발은 주택공급과 신도시 형성을 위해 필요한 사업이며, 크게 토지개발, 도시개발, 택지개발 등의 방식으로 이루어진다. 부동산 개발 과정은 일반적으로 4단계와 9단계로 구분되는데, 4단계 모형은 사업화 이전과 이후의 단계로 구분하며, 9단계 모형은 개발과정의 실행과정을 상세히 설명한다. 부동산 개발사업은 수개월에서 수년이 소요되는 장기 사업이므로 전체적인 과정을 체계적으로 이해하는 것이 중요하다.
2. 부동산 개발사업의 개요
2.1. 부동산 개발사업의 정의와 활용방안
부동산 개발사업은 부동산을 소재로 사업주체가 아이디어와 자본 등을 투입하여 토지의 최대 효율성과 부가가치를 높인 상품을 고객에게 제공함으로써 이윤을 창출하는 사업이다. 디벨로퍼가 부동산과 아이디어 및 자금을 조달하고 사업컨설팅을 통해서 부동산 상품을 개발하는 것을 말한다.
부동산 개발사업을 통해서 임야, 논, 밭 등 다른 지목의 토지를 매입하여 건축이 가능한 토지로 변경할 수 있다. 택지개발사업도 많이 이루어지는데 주택 공급 부족으로 인하여 정부나 지방자치단체 또는 민간이 신규 개발사업을 벌여 임야, 농지 등을 택지화하여 주거, 상업지역 등 도시계획을 수립하여 건축이 가능해지도록 한다. 또한 도시개발사업도 많이 이루어지는데 난개발을 막기 위해서 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모한다. 현재 한국에서는 이러한 신도시 개발이 활발하게 이루어지고 있다. 이외에도 지목을 변경하는 형질변경사업도 부동산 개발사업의 한 유형이다.
부동산 개발사업은 토지개발과 도시개발, 택지개발 등이 이루어지는 것을 말하며, 시간이 오래 소요되기 때문에 전체 과정을 체계적으로 이해하는 것이 중요하다. 개발과정은 다양한 방식으로 설명될 수 있는데, 대표적으로 4단계 방식과 9단계 방식이 있다. 4단계 방식은 시간 개념에 따라서 설명하고, 9단계 방식은 실행과정을 중심으로 설명한다.
2.2. 부동산 개발과정의 4단계
<사업화 이전단계>
사업화 이전단계는 크게 구상단계와 기획단계로 구분된다. 구상단계는 개발 아이디어를 구상하는 단계로, 토지가 확보된 경우 토지를 분석하고 이해하는 과정이 시작된다. 토지가 확보되지 않은 경우에는 개발 아이디어를 실현할 토지를 찾아야 한다. 대부분의 경우 토지를 먼저 확보한 후 사업을 시작한다. 그러나 미래 지향적인 개발자의 경우 아이디어를 먼저 만든 다음 이를 실현할 부동산을 찾기도 한다.
기획단계는 아이디어를 개념화하는 단계로, 소유권과 관계없이 개발하고자 하는 부동산의 존재가 필수적이다. 토지분석단계에서는 토지를 둘러싼 내외부 환경을 분석한다. 내부분석에는 용도분석, 구조분석, 가치분석, 권리분석이 포함되고, 외부분석에는 법률분석, 입지분석, 상권분석, 시장경쟁분석 등이 포함된다. 토지분석 결과를 종합하여 최유효 이용방안을 수립하고 이를 개념적으로 정리한다.
<사업화 단계>
사업화 단계는 계획수립단계와 사업검증단계로 구분된다. 계획수립단계에서는 구체적인 컨셉이 결정되면 개발계획, 사업추진계획, 자금조달계획, 마케팅계획 등을 수립한다. 개발계획 수립단계에서는 설정된 컨셉에 맞는 건축 및 시설물의 결정, 시설물의 규모 및 배치 계획 등을 수립한다. 사업추진계획 수립단계에서는 사업 주체와 추진 방법을 결정한다. 자금조달계획 수립단계에서는 총투자비 규모를 결정하고 자체자금과 차입금의 조달 방법을 결정한다. 마케팅계획 수립단계에서는 시장여건을 분석하여 분양가, 분양시기, 분양방법, 분양대상 등을 결정한다.
사업검증단계에서는 수립된 계획의 사업적 타당성을 살펴본다. 사업성이 있다고 판단되면 사업을 계속 추진하고, 사업성이 없다고 판단되면 사업을 중단하거나 사업화 이전단계로 돌아가 재검토한다.
이처럼 부동산 개발사업은 사업화 이전단계와 사업화 단계를 거치면서 단계적으로 진행된...
참고 자료
최현일, 부동산 개발사례 분석론, 부연사, 2017
김재권, 부동산개발 法4테크, 매일경제신문사, 2010
이종규, 부동산 개발사업의 이해, 부연사, 2005
정용식, 부동산개발계획과 실무, 부연사, 2015
부동산 개발사업의 리스크 요인 분석 및 관리방안, 한국건설산업연구원, 2005.11
부동산개발사업의 사업성검토 및 시행, 박국규, 어드북스, 2020.02
부동산 개발사업의 위험관리 방안에 관한 연구, 조재영, 한국부동산학회
부동산 개발사업 양날의 검 레버리지, 김영빈, 중앙일보, 2020.01.20
