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1. 부동산 가격의 개념과 특징
1.1. 부동산 가격의 개념
부동산 가격은 장래 기대되는 유형, 무형의 이익에 대한 현재가치이다. 부동산은 영속성의 특성을 지니고 있어 일반 경제재와 구별되며, 장래의 이익이 가격의 근거가 된다. 또한 부동산의 가격과 소유권은 불가분의 관계로, 소유권에 바탕을 둔 소유권가격이라고 할 수 있다. 가치는 일반적으로 장래 기대되는 이익의 총액을 의미하며, 시장가치, 사용가치, 투자가치, 계속기업가치 등 다양한 가치로 구분된다. 가격과 가치는 개념상 차이가 있는데, 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로 실제 지불된 금액이지만 가치는 장래 기대편익을 현재가치로 환산한 것이다. 즉, 가치는 가격에 가치판단요소가 가미된 개념이라고 할 수 있다.
1.2. 부동산 가격의 발생요인
1.2.1. 부동산의 효용(유용성)
부동산의 유용성이란 부동산을 사용·수익함으로써 얻는 쾌적성 또는 수익성을 말한다. 주거지는 쾌적성, 상업용지는 매상고의 증감, 공업용지는 생산비의 증감으로 유용성이 나타난다. 부동산의 유용성은 쾌적성이나 수익성 등 사용가치성과 매매차액을 가져오는 교환가치성으로 구분된다. 쾌적성은 좋은 환경·경관·고저 기타 외관적인 요인에 의한 외적 쾌적성과 건축재료의 양질·설계나 시공의 우수성 또는 창조성 등의 요인에 의한 내적 쾌적성으로 구분된다. 환경에 대한 관심이 높아진 현대에 있어서 쾌적성은 사회적·경제적 수준이 향상될수록 높게 평가되는 경향이 있다. 수익성은 자본에 대한 기간적 이익의 관계를 말하며, 상업지의 경우 매상고, 공업지의 경우 입지에 따른 생산비의 증감이 기초가 된다.
1.2.2. 상대적 희소성
부동산은 자연적 특성인 부증성으로 인하여 그 희소성이 매우 크나, 부동산의 인문적 특성과 관련하여 용도적 대체성이 인정되고 있다. 이러한 의미에서 희소성은 절대적이 아니며 상대적이다. 상대적 희소성의 원인이 되는 것은 물리적 측면과 경제적 측면에서 발생된다. 물리적 측면에서 토지의 절대량은 부족하며 부동성으로 대체권 내에 있는 토지의 양은 제한된다. 경제적 측면에서는 개발제한구역 등의 지정, 건폐율 인하 등 행정적 요인의 작용과 인구증가, 소득증대에 의한 수요의 증가 등이 있다. 토지의 희소성을 완화하기 위해서는 용도의 다양성에 근거하여 최유효이용의 원칙에 입각한 토지이용을 해야 한다.
1.2.3. 유효수요
유효수요는 부동산에 대한 실질적인 구매력이 있는 수요를 말한다. 부동산의 객관적인 가치인 교환가치가 형성되기 위해서는 부동산의 유용성과 상대적 희소성 외에도 유효수요가 존재하여야 한다. 구매력은 경제적인 개념으로 지역과 시기에 따라 변화하며, 부동산의 가격수준이 높고 낮음과 소득수준, 과세정책, 주택금융정책 등에 따라 영향을 받는다. 따라서 유효수demand는 부동산의 가격형성에 매우 중요한 요인이다.
1.2.4. 이전성
부동산가격의 발생요인 중 하나인 이전성이란 부동산의 권리 양도 등을 의미한다. 일반 재화와 마찬가지로 부동산도 수요 측면에서 효용과 구매력, 공급 측면에서 희소성과 이전성의 4가지 요건을 갖추어야 가치를 지니게 된다. 즉, 부동산은 다른 일반재화와 같이 상품으로서 가치를 가지려면 이전성의 요건이 충족되어야 한다. 이전성이란 구체적으로 부동산에 대한 권리의 양도 등을 의미하며, 이는 부동산가격 형성에 영향을 미치는 요인이 된다. 부동산은 법적으로 소유권과 기타 권리, 이익이 인정되는데 이러한 권리와 이익의 이전이 가능한지가 부동산가격 발생의 전제조건이 된다. 따라서 부동산의 권리와 이익이 양도, 이전될 수 있는지, 그리고 그 권리와 이익이 법적으로 보장되는지가 부동산가격 형성에 핵심적인 요인이 된다.
1.3. 부동산 가격의 특징
부동산 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시된다. 이때 가격과 임료는 원본과 과실의 관계에 있다. 즉, 임료에서 순이익을 구하고 이를 환원하여 부동산의 가격을 알 수 있으며, 기초가격에 기대이율을 곱하여 순임료를 구하고 이에 필요 제 경비를 가산하여 부동산의 임료를 구할 수 있다.
부동산가격은 당해 부동산에 대한 소유권, 기타 권리, 이익의 가격이다. 소유권이란 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말하며, 소유권이 완전한 경우를 완전소유권, 제한물권이 부착되어 있는 경우를 불완전 소유권이라 한다. 이익이란 제도적으로는 권리로 확립되어 있지 않으나 사회적 관행 등에 의해 일종의 권리로 볼 수 있는 것으로 가격을 발생하는 것을 말한다.
부동산 가격은 장기적인 고려 하에서 형성되며 항상 변동의 과정에 있다. 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 지역을 구성하며, 그 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 항상 변동한다. 또한 영속성에 의해 과거와 장래에 걸쳐서 장기적인 고려 하에서 형성되며 항상 변화하고 있다. 따라서 예측의 원칙과 변동의 원칙을 적용하여야 한다.
부동산 가격에는 거래당사자 간의 개별적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽다. 부동산에 있어서는 누구나 쉽게 적정한 것으로 식별할 수 있는 가격의 기초가 되는 시장가격을 형성할 장소를 갖지 않는 것이 보통이기 때문에 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다. 따라서 평가 시 개별요인을 비교하고 사정, 보정을 하여야 한다.
부동산 가격은 이중성을 갖는다. 부동산의 가격은 기본적으로 효용, 상대적 희소성, 유효수요를 움직이는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 제 요인의 상호작용에 의하여 창조, 유지, 수정, 파괴된다. 이렇게 형성된 가격은 합리적 행동의 선택지표로서 제 요인에 영향을 주는 동시에 스스로 이들 제 요인의 영향을 받는 이중성을 갖는다.
부동산가격은 성립에 규칙성이 있다. 부동산 가격의 원칙이란 부동산 가격의 발생, 형성, 유지에 관한 원리를 부동산 평가의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.
부동산 가격에는 상한선이 있다. 부동산 가격에는 상한선법칙이란 가격시점 현재의 부동산 가격은 무한히 상승하지 않고 대체로 어떤 최고수준의 가격이 있다는 것을 의미한다. 이러한 가격상한선의 현상은 수요측면에서 구매력의 한계와 부동산 수익성의 한계에서 기인하는 것이다.
부동산 가격에는 연속성과 불연속성이 있다. 어떤 지역의 사회적, 경제적 제 요인이 외부의 통제나 조장에 의지지 않고 완만하게 변화하면 이에 따라 부동산 가격도 완만한 변동을 가지는 것을 연속성이라 한다. 그리고 어떤 지역에 새로운 개발계획이 수립되거나 시행되는 경우 개발계획수립(발표)단계, 개발사업착수단계, 개발사업완공단계에 있어 지가가 급등함으로써 그 변화가 일련의 연속성을 갖지 못하는 것을 불연속성이라 한다.
1.4. 부동산 가격의 기능
1.4.1. 선택지표의 기능
부동산 가격의 선택지표 기능
부동산은 부증성으로 인해 탄력성이 낮아 공급을 창출할 수 없다. 따라서 부동산에는 자동적으로 균형가격이 성립되지 않고 수요와 공급의 자동조절기능이 작용하지 않는다. 이로 인해 부동산 평가가격은 파라미터(Parameter)적 기능을 대신하게 된다.
부동산 평가가격은 부동산의 수요자 행동을 결정하는 주요 지표나 선택의 지표가 된다. 즉, 부동산 평가가격은 부동산 자원의 분배기능을 수행한다. 수요자는 부동산 평가가격을 참고하여 어떤 부동산을 선택할지, 어떻게 활용할지를 결정하게 된다. 이를 통해 부동산 자원의 효율적 배분이 이루어질 수 있다.
또한 부동산의 현실적인 가격은 기회비용을 정확히 반영하지 ...
