소개글
"부동산빅데이터"에 대한 내용입니다.
목차
1. 서론
1.1. 부동산 시장과 조세제도
1.2. 부동산 관련 정보와 빅데이터
1.3. 연구의 필요성과 목적
2. 부동산 시장과 부동산 조세제도
2.1. 부동산 시장의 특징
2.2. 부동산 조세제도의 특징
3. 부동산 관련 정보와 빅데이터
3.1. 부동산 관련 공부
3.2. 부동산 가격공시제도
3.3. 부동산 거래신고제도와 실거래가 자료
4. 빅데이터와 정보기술의 구체적 활용
4.1. 주거용 부동산과 비주거용 부동산의 조세 형평
4.2. AI 활용 감정평가의 자동평가모형
4.3. 부동산 시장 동향 파악 및 부동산 권리분석
5. 한계
5.1. 실거래가 데이터의 적정성 문제
5.2. 가격지수와 공시가격의 시차편이
5.3. 자동가치산정모형의 부동산 개별성 반영
5.4. 공시가격의 신뢰도 문제
6. 결론
7. 참고 문헌
본문내용
1. 서론
1.1. 부동산 시장과 조세제도
부동산은 재화로서 고유한 특성을 지니고 있으므로, 부동산 시장 또한 다른 재화 시장과는 구별되는 특성을 나타낸다. 먼저 물리적 특성인 고정성으로 인해 지역시장의 성격이 강하게 나타나며, 부증성으로 인해 고가시장 및 비유동적 시장의 성격이 드러난다. 또한 영속성으로 인해 소유권 거래시장과 임대권 거래시장이라는 이중적 시장이 형성된다. 인문적 특성과 관련해서는 다양한 용도로 사용될 수 있지만 사회적·행정적 영향을 크게 받기 때문에 공급자와 수요자 간, 행정당국과 국민 간에 정보 비대칭성이 두드러진다. 이로 인해 부동산 활동에 있어서 정보의 수집이 중요하게 작용하며 정보에 따라 수익성이 좌우된다.
부동산 관련 조세는 조세의 징수자에 따라 국세와 지방세로 구분되며, 부동산 활동에 따라 취득세, 보유세, 양도소득세 등으로 나뉜다. 각각의 세액은 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는데, 과세표준의 규모에 따라 세율이 다르고 부동산 보유자에 따라 여러 가지 공제사항이 있다. 이러한 복잡한 조세체계로 인해 일반 국민의 입장에서 정확한 과세표준과 세율을 계산하기 쉽지 않으며, 취득세, 증여세, 상속세, 양도소득세 등에서는 시가표준액 이외에 감정평가액, 수용, 경매, 공매 등에 따른 가액도 인정되어 유사한 부동산의 소유자라 하더라도 납부하는 세액의 편차가 크다. 이처럼 과세표준의 산정 방식에 따라 조세의 불평등이 발생할 수 있다.
1.2. 부동산 관련 정보와 빅데이터
부동산은 그 자체로 자산의 기능을 하지만 다른 재화를 생산하는 수단이 되기도 하고 거주의 공간이 되기도 한다. 부동산에서 발생하는 차익을 얻기 위하여 보유하기도 하지만, 부동산을 직접 사용하기 위해 보유하기도 하는 것이다. 이러한 이유로 부동산은 일반 재화에 비해 보편적이고 강한 수요가 나타난다. 하지만 토지의 부증성으로 공급에 제약이 있어 시장 질서가 확립되기 어렵고, 국토를 구성하는 일부분으로 공공성을 갖는 자산이기 때문에 수요와 공급의 조절이 필요하다. 때문에 우리나라는 부동산에 대하여 직접적, 간접적으로 여러 가지 정책을 수립·실시하고 있다.
부동산의 취득, 보유, 처분의 각 단계에 조세를 부과거나 투기과열지구, 부동산 거래허가구역을 지정하는 등 간접적으로 시장에 개입하고 있으며, 공공임대주택건설 등 시장에 직접적으로 개입하고 있다. 하지만 부동산과 관련된 정책이 수시로 변경되고 지역별로 부동산 시장의 형태가 다르기 때문에, 일반 국민의 입장에서 관련 정보에 접근하는 것이 쉽지 않다.
부동산 활동에 있어서 정보를 수집하는 것은 수익성 및 효율성과 직결된다. 부동산과 관련된 시장 동향과 시장참가자의 성격 등을 정확하게 예측할수록 위험을 축소하거나 관리할 수 있기 때문이다. 이에 따라 정부는 부동산 실거래가격 신고제를 도입하여 부동산 거래가 있는 경우 거래당사자가 관련된 정보를 신고하는 것과 국토교통부가 이와 관련된 정보를 공개하는 것을 의무화하였다. 부동산 시장의 거래정보를 수집하고 공개하여 부동산 활동에 있어 정보 불평등을 완화하고자 한 것이다.
부동산의 거래가격과 관련된 정보는 취득세나 양도소득세 등을 산정할 때에 과세표준액으로 작용할 수 있고 부동산을 매매할 때에 수익성에 참고할 수 있어 유용하다. 또한, 실거래가 정보가 지속적으로 축적됨에 따라 빅데이터로 작용하여 정부 정책의 계획과 집행에서 활용되고 있으며 일반 개인과 기업이 다양한 방식으로 활용하고 있다. 구체적으로는 토지가격비준표를 작성하는 데에 활용되며, AI기술과 결합하여 감정평가 분야에서 자동평가모형(Automated Valuation Model)으로 활용되고 있다.
부동산 거래신고제도의 도입 의도에 따라 어느 정도의 정보 불균형 완화가 있었지만, 여전히 부동산 시장은 폐쇄적이고 다양한 문제가 존재한다. 비주거용 부동산과 관련된 데이터가 부족하여 주거용 부동산의 소유자와 비주거용 부동산 소유자 간에 조세 형평의 문제가 지속되고 있고, 최근에는 부동산 가격이 하락하면서 깡통전세의 문제가 발생하기도 하였다. 이에 따라 부동산 관련 정보와 빅데이터의 측면에서 부동산 시장에서 발생하는 문제와 해결 방안에 대하여 논의할 필요가 있다.
부동산 관련 공부로는 부동산 등기제도와 부동산 공시제도가 있다. 부동산 등기는 부동산과 관련한 소유권 및 소유권 외의 권리에 대한 정보를 기록한 문서이며, 부동산 공시제도는 부동산과 관련한 적정가격을 공시하는 제도이다. 또한 부동산 거래신고제도를 통해 부동산 거래가 있는 경우 거래당사자가 관련된 정보를 신고하고 국토교통부에서 해당 정보를 공개하고 있다.
이렇게 축적된 부동산 관련 정보와 실거래가 자료는 빅데이터로 작용하여 정부 정책의 계획과 집행, 그리고 일반 개인과 기업의 활용에 있어 활용되고 있다. 구체적으로는 토지가격비준표 작성, 감정평가 분야의 자동평가모형 구축, 부동산 시장 동향 파악 및 권리 분석 등에 활용되고 있다.
1.3. 연구의 필요성과 목적
부동산은 자산의 기능과 더불어 생산의 수단이자 거주의 공간으로서 중요한 역할을 하고 있다. 하지만 부동산 시장은 정보의 폐쇄성과 공공성으로 인하여 시장 질서가 확립되기 어려워 정부 정책의 개입이 잦다. 정부는 부동산 실거래가 신고제를 도입하여 부동산 정보 접근성을 높이고자 했지만, 여전히 정보 불균형과 조세 형평성 문제가 발생하고 있다. 최근에는 AI기술과 결합하여 감정평가 분야의 자동평가모형이 활용되고 있으나 부동산의 개...
참고 자료
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법제처 국가법령정보센터
「이재명·국회의원들 “비주거용 부동산 공평과세로 조세정의 실현하자”, 이진원, 중부일보, 2021.05.12.」
