소개글
"부동산보유세에대한의견레포트"에 대한 내용입니다.
목차
1. 부동산 시장 분석
1.1. 주택 시장 전망
1.1.1. 아파트 매매가격 및 전세가격 예상
1.1.2. 전세가격 상승과 매매가격 관계
1.1.3. 투기수요와 갭투자 영향
1.1.4. 주택가격 및 전세가격 하락 요인
1.2. 상가 및 토지 시장 전망
1.2.1. 상가 공실률 증가
1.2.2. 상가투자의 메리트 감소
1.2.3. 상가가격 하락 요인
1.3. 주거용 오피스텔 전망
1.3.1. 오피스텔 가격 하락 현황
1.3.2. 오피스텔 가격 하락 요인
1.4. 전반적인 의견
1.4.1. 부동산 시장의 거품
1.4.2. 거품 붕괴에 대한 우려
1.4.3. 정부의 부동산 규제와 법인물량
2. 공적지가제도 비교 및 정부의 공시가격 현실화 정책
2.1. 공시지가제도
2.1.1. 표준지공시지가
2.1.2. 개별공시지가
2.2. 주택가격공시제도
2.2.1. 표준주택공시가격
2.2.2. 개별주택공시가격
2.2.3. 공동주택공시가격
2.3. 정부의 공적지가 현실화 정책
2.3.1. 부동산 공시가격 현실화 계획
2.3.2. 공시지가 현실화 계획의 문제점
3. 참고 문헌
본문내용
1. 부동산 시장 분석
1.1. 주택 시장 전망
1.1.1. 아파트 매매가격 및 전세가격 예상
아파트 매매가격 및 전세가격의 예상은 다음과 같다.
아파트 가격은 최근 3~4년 사이에 2배 이상 가치가 상승하면서, 현재 서민들이 집을 구하기 매우 힘든 상황이다. 이는 투기수요와 무분별한 주택대출로 인한 갭투자로 인해 급격하게 상승한 것으로 보인다. 그러나 정부의 부동산 대책으로 인해 더 이상 상승하지 않을 것으로 예상되며, 오히려 하락할 시점이 올 것으로 보인다.
전문가들은 아파트 매매가격 및 전세가격이 반드시 하락할 것이라고 예측하고 있다. 일부 전문가들은 전세금 상승으로 인해 매매로 전환하는 수요가 늘어나면서 매매가격과 전세가격이 지속적으로 상승할 것이라고 예상하지만, 이에 대해서는 반대 의견을 제시하고 있다.
우선 전세금 상승과 매매가격은 상관관계가 없다고 여겨진다. 전세금 상승은 현재 일시적인 규제 때문이지 주택공급 자체의 부족 때문은 아니다. 또한 금리 인하로 인한 전세가격 상승 주장도 타당하지 않다. 갭투자를 하는 입장에서 금리가 낮건 높건 크게 상관이 없기 때문이다.
오히려 조정지역 내 주택을 양도할 경우 양도세가 증가하고, 다주택자에 대한 종합부동산세 상향으로 보유세 부담도 커지고 있다. 또한 내년 6월까지 한시적으로 세제 혜택을 주면서 기존 투기세력의 매물이 더 늘어날 것으로 보인다. 이와 더불어 대출 규제 등으로 실 구매 수요는 줄어들 것으로 예상된다.
결국 이러한 요인들로 인해 주택가격의 하락을 예상할 수 있다. 또한 주택 공시가격 하락으로 전세대출 한도가 낮아지면서 전세가격 하락도 예상된다. 갭투기 세력의 주택이 역전세난에 처할 것이라는 점도 전세가격 하락의 결정적인 이유가 될 것이다.
1.1.2. 전세가격 상승과 매매가격 관계
전세가격 상승과 매매가격 관계는 매우 복잡한 관계이다. 전세가격 상승은 매매가격 상승에 대한 원인이 될 수도 있고 결과가 될 수도 있다.
먼저, 전세가격 상승이 매매가격 상승의 원인이 되는 경우를 살펴보자. 전세가격이 상승하면 매매가 대신 전세를 선호하는 수요자들이 늘어난다. 이에 따라 매매 수요가 줄어들게 되고, 공급과 수요의 불균형으로 인해 결국 매매가격이 상승하게 되는 것이다. 즉, 전세가격 상승이 매매가격 상승을 유발하는 요인으로 작용할 수 있다.
반대로, 전세가격 상승이 매매가격 상승의 결과가 되는 경우도 있다. 매매가격이 상승하면 매매 구매력이 낮아지면서 전세 수요가 늘어나게 된다. 이에 따라 전세가격이 상승하게 되는 것이다. 즉, 매매가격 상승이 전세가격 상승으로 이어지는 경우도 발생한다.
이와 같이 전세가격 상승과 매매가격 상승은 서로 상호작용하며 영향을 미치는 관계라고 할 수 있다. 단순히 전세가격 상승이 곧 매매가격 상승을 의미한다고 볼 수는 없으며, 주택 시장 내의 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 전세가격과 매매가격의 관계가 결정된다고 볼 수 있다.
1.1.3. 투기수요와 갭투자 영향
투기수요와 갭투자 영향은 다음과 같다.
아파트가격이 최근 3~4년 사이에 2배 이상 가치상승함에 따라 현재 서민들이 집을 구하기가 매우 어려운 상황이 되었다. 이는 투기수요로 인하여 급격하게 상승한 부분도 있고, 무분별한 주택대출로 인하여 갭투자(전세금을 끼고 주택을 구매하는 행위)로 투기를 하는 세력들이 늘어났기 때문이다. 이에 정부는 부동산대책을 통해 더 이상의 상승을 억제하고 하락세를 유도할 것으로 예상되고 있다.
우선 1세대 2주택 이상자들에 대한 대출규제로 인해 투기 세력이 줄어들 것으로 보인다. 또한 2021년 6월까지 한시적으로 양도세 완화와 보유세 인상 등으로 인해 기존 투기를 한 자들의 매물이 더 늘어날 것으로 예상된다.
한편 갭투기 투자자들의 주택 실거래가 하락으로 인해 역전세난이 발생할 것으로 예상된다. 즉, 전세를 하려는 자들이 줄어들거나 전세 임차인들이 계약 종료 후 재임차가 되지 않는 등 전세 공급이 줄어들면서, 갭투기 세력들이 가격을 낮춰서라도 전세 세입자를 구해야 하는 상황이 올 것이라고 전망된다.
종합적으로 투기수요 감소와 갭투자 세력의 매물 증가, 그리고 갭투자로 인한 역전세난 등이 주택가격 및 전세가격 하락의 주된 요인이 될 것으로 보인다.
1.1.4. 주택가격 및 전세가격 하락 요인
주택가격 및 전세가격 하락의 결정적인 요인은 다음과 같다.
첫째, 1세대 2주택 이상자들에 대한 대출 규제로 인해 투기 세력이 감소하고 있다. 정부는 다주택자에 대한 대출 규제를 강화하여 주택 투기와 갭투자를 억제하고 있다. 이에 따라 주택 구매력이 제한되면서 주택가격과 전세가격의 상승 압력이 낮아졌다.
둘째, 2021년 6월까지 한시적으로 양도세 완화 및 보유세 인상 정책이 시행되면서 기존 투기 세력의 매물이 증가할 것으로 예상된다. 주택 매도를 원하는 소유자들이 늘어나면서 공급이 증가하고 가격 하락 압력으로 작용할 것이다.
셋째, 갭투자 투자자들의 주택 실거래가 하락으로 인한 역전세난이 예상된다. 주택가격이 하락하면 갭투자자들이 감당하기 어려운 상황이 발생하여 전세 세입자를 내보내야 할 수밖에 없는 상황이 초래될 것이다. 이는 전세가격 하락으로 이어질 것이다.
넷째, 주택 공급 물량이 증대되면서 무주택자들의 선택의 다양성이 늘어나게 되었다. 이는 주택 수요의 분산으로 이어져 주택가격 상승을 억제하는 요인으로 작용할 것이다.
결론적으로, 정부의 대출 규제, 세금 정책, 공급 확대 등이 주택가격과 전세가격 상승을 억제하고 향후 하락을 유도할 것으로 예상된다.
1.2. 상가 및 토지 시장 전망
1.2.1. 상가 공실률 증가
현재 상가의 공실률은 점점 상승하고 있다. 이것은 단순히 소도시에 해당하는 것이 아니라 대도시에서도 일어나는 현상이다. 코로나19의 악재까지 겹치면서 자영업자들의 폐업률은 급속...
참고 자료
노용호(2019), 아카데미 부동산감정평가론, 부연사, pp.315~353
국토교통부(2020), 「부동산 공시가격 현실화 계획」 및 「재산세 부담 완화 방안」 발표
연합뉴스, 2020.11.03., “드디어 나온 공시가 현실화 로드맵...숱한 논란 잠재울수 있을까”, 윤종석 기자
대한민국정책브리핑, 2021.04.02., “공시가격 상승, 건강보험료 상승? 공시가격에 대한 오해와 진실”
키움증권 리서치센터 기업브리프 신세계(004170): 실적으로 증명된 보복 소비의 힘 (2021.5.13)
키움증권 리서치센터 산업분석 유통 하반기 전망: 정상화 국면에는 상상력이 필수 (2021.5.3)
하나금융투자 리서치센터 신세계(004170.KS/매수): 1분기 실적리뷰 및 2021년 전망 (2021.5.12)
http://www.thinkpool.com/index.jsp
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신세계 홈페이지 www.shinsegae.com
비즈니스포스트 http://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=217903
