본문내용
1. 부동산 중개업의 개관
1.1. 부동산 중개업법 및 공인중개사 제도의 의의와 목적
부동산 중개업법 및 공인중개사 제도의 의의와 목적은 다음과 같다.
1960년대 이래 괄목할 만한 경제성장과 사회발전에 따라 부동산 활동의 전문화와 과학화가 필요해졌다. 경제성장과 소득 증대로 인해 국민들의 주택 문제가 날로 심각해져 갔지만, 자유방임적인 부동산 소개영업으로 인해 많은 문제점이 제기되었다. 이에 따라 국민의 재산을 보호하고 부동산 거래질서를 바로잡기 위해 부동산 중개업법이 제정되었다.
부동산 중개업법 제정의 목적은 첫째, 부동산 중개업을 건전하게 지도·육성하고, 둘째, 부동산 중개업무를 적절히 규율하며, 셋째, 부동산 중개업자의 공신력을 높이고, 넷째, 공정한 부동산 거래질서를 확립함으로써, 다섯째, 국민의 재산권 보호에 기여하는 데 있다.
이를 위해 부동산 중개업법은 중개업자의 업무범위, 중개물건의 확인 및 설명, 손해배상책임, 중개수수료 등을 규정하고, 공인중개사제도를 도입하여 부동산 중개업의 전문성과 책임성을 보장하고자 하였다. 이를 통해 국민들이 중개업자를 믿고 안심하고 거래할 수 있도록 하는 것이 부동산 중개업법 및 공인중개사 제도의 핵심적인 목적이라 할 수 있다.
1.2. 부동산 중개업법의 주요 내용
1.2.1. 업무
중개업자의 업무 범위와 중개대상물의 제한, 타 영업과의 겸업제한에 대해 알아보면 다음과 같다.
먼저 중개업자의 업무 범위를 살펴보면, 법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무지역은 전국으로 하며, 중개인의 경우 당해 사무소가 소재하는 시·군·구의 관할 지역으로 한정된다. 다만 중개인이라도 부동산 거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개업무를 행하는 경우에는 업무범위의 제한을 받지 않는다. 업무범위 위반 시 6월 이하의 업무정지 또는 6월 이하의 징역, 200만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
중개대상물의 범위와 관련해서는 중개업자의 종별에 따라 대통령령으로 달리 정할 수 있도록 되어 있지만, 현행 시행령에서는 이에 대한 별도의 규정을 두고 있지 않다.
한편 타 영업과의 겸업제한 규정을 보면, 법인인 중개업자의 경우 중개업 외의 다른 영업을 할 수 없도록 하되, 부동산 관리대행, 부동산 컨설팅, 분양대행, 경매·공매 알선 등 일부 업무는 예외적으로 허용하고 있다. 반면 공인중개사 및 중개인인 경우에는 별다른 겸업 제한이 없다.""
1.2.2. 중개물건의 확인 및 설명
중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명해야 한다. 이때 중개업자는 확인 또는 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 또한 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 이를 교부하고, 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보관해야 한다. 중개업자가 중개대상물에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그에 관한 정보 및 조언을 제공하는 등 거래의 알선만을 하는 경우에는 중개대상물의 소재지, 지목, 면적, 구조, 건축연도 등 기본적인 사항과 도색, 도배 등 내·외부 상태, 주변 입지여건 및 환경조건, 권리관계 및 거래규제 사항 등 일부 사항만을 확인·설명할 수 있다.
이처럼 중개업자는 중개의뢰인을 보호하고 공정한 거래를 보장하기 위해 중개대상물에 대한 정확한 정보를 제공할 의무가 있다. 이를 통해 중개의뢰인은 충분한 정보를 바탕으로 합리적인 의사결정을 내릴 수 있으며, 중개업자의 책임도 명확하게 규정된다. 이는 부동산 중개업의 전문성과 공신력을 높이는데 기여한다고 볼 수 있다.
1.2.3. 손해배상책임
중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"는 것이다.
중개업자의 손해배상책임에 대한 구체적인 내용은 다음과 같다.
첫째, 법인인 중개업자는 중개업 신규 등록의 통지를 받은 후 10일 이내에 다음 중 하나에 해당하는 손해배상책임을 보장하기 위한 보증(이하 "보증"이라 한다)을 설정하고 그 증명서를 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다. 다만, 2개 이상의 사무소를 두는 경우에는 사무소마다 각각 보증을 설정하여야 한다. 보증의 방법으로는 보험금액 5천만 원 이상의 보증보험 가입, 공제금액 5천만 원 이상의 공제 가입, 현금 또는 국공채 5천만 원 이상의 공탁 중 하나를 선택할 수 있다.
둘째, 공인중개사인 중개업자도 손해배상책임의 보장을 위하여 중개업 신규 등록의 통지를 받은 후 10일 이내에 보험금액 2천만 원 이상의 보증보험 가입, 공제금액 2천만 원 이상의 공제 가입, 현금 또는 국공채 2천만 원 이상의 공탁 중 하나에 해당하는 보증을 설정하고 그 증빙서를 갖추어 허가관청에 신고하여야 한다.
위와 같은 손해배상책임 보장을 위한 보증 제도는 중개의뢰인의 재산권 보호를 위해 도입된 것이다. 즉, 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인에게 재산상 손해가 발생한 경우 이를 보상하기 위한 제도라고 볼 수 있다. 이를 통해 중개업자의 책임성을 강화하고 중개의뢰인의 재산권을 보호하고자 한 것이다.
1.2.4. 중개수수료
중개수수료는 중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받는 소정의 수수료를 의미한다. 중개업자는 중개의뢰인으로부터 수수료를 받을 수 있으나, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 수수료를 받을 수 없다.
중개수수료의 한도는 매매·교환의 경우 거래가액에 따라 0.15%에서 0.9% 이내로 하고, 임대차 등의 경우 0.15%에서 0.8% 범위 내에서 시·도 조례로 정하도록 되어 있다. 즉, 중개수수료는 중개대상물의 거래가액에 따라 차등 적용되며, 지방자치단체의 조례로 그 범위가 규정된다.
중개업자가 중개의뢰인으로부터 받는 중개수수료는 중개업무의 대가로 지급되는 것이다. 중개업자는 중개대상물의 상태, 권리관계, 거래제한사항 등을 확인·설명하고, 거래계약 체결을 알선하는 등 다양한 업무를 수행하므로, 그에 대한 대가로 중개수수료를 받는 것이다. 다만, 중개업자의 고의나 과실로 인한 거래 무효, 취소, 해제의 경우에는 중개수수료를 받을 수 없다.
이처럼 중개수수료는 부동산 중개업에 있어서 중요한 요소이다. 중개업자의 수수료 수준이 너무 높으면 거래당사자의 부담이 가중되고, 너무 낮으면 중개업자의 수익성이 악화되어 부동산 중개업의 전문성과 공신력이 저하될 수 있다. 따라서 중개수수료에 관한 규제는 부동산 거래의 활성화와 공정성 확보를 위해 중요한 의미를 지니고 있다.
1.2.5. 공인중개사 제도
부동산 중개업법에서는 부동산 중개업의 전문성과 책임성을 보장하기 위하여 공인중개사 제도를 도입하였다. 부동산 중개업을 전담할 수 있는 전문 자격사인 공인중개사는 공인중개사 자격시험에 합격한 자로서, 이들은 부동산 거래에 있어 중요한 역할을 담당한다.
공인중개사가 되고자 하는 자는 특별시장·직할시장·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격해야 한다. 공인중개사 자격시험은 제1차 시험과 제2차 시험으로 구분하여 시행되며, 시험방법은 선택형 또는 논문형이다. 제1차 시험은 중개업무 수행에 필요한 소양 및 지식정도를 검정하고, 제2차 시험은 실무능력 검정에 중점을 두고 있다.
시험실시기관의 장은 시험 시행 30일 전에 응시자격, 시험내용, 장소, 일시, 응시절차 등 필요한 사항을 일간신문에 공고해야 한다. 제1차 시험은 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를, 제2차 시험은 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 결정한다. 합격자에게는 공인중개사 자격증서를 교부한다.
한편, 공인중개사라 하더라도 중개업을 하고자 할 때에는 중개업자의 결격사유가 없는 자로서 사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장으로부터 중개사무소 개설등록을 받아야 한다. 공인중개사가 다음의 경우에 해당하면 자격이 취소되거나 3년 이내의 범위에서 자격이 정지될 수 있다. 즉, ① 자격증을 다른 사람에게 양도 또는 대여하거나 부정하게 사용한 경우, ② 법 위반으로 벌금 이상의 형의 선고를 받은 경우이다.
이처럼 공인중개사 제도는 부동산 중개업의 전문성과 책임성을 높이고, 공정한 부동산 거래질서를 확립하기 위해 도입된 것이다. 공인중개사는 중개행위에 있어 중개의뢰인의 이익을 충실히 대변하고, 거래의 안전성과 신뢰성을 제고하는 핵심적인 역할을 담당한다고 볼 수 있다.
1.3. 공인중개사 제도의 주요 내용
1.3.1. 응시자격
공인중개사 자격시험에 응시하고자 하는 자는 제1차 시험일 현재 20세 이상인 대한민국의 국민이어야 한다.
공인중개사 자격시험의 응시자격은 제1차 시험일 현재 20세 이상인 대한민국의 국민이어야 한다. 이는 부동산 중개업의 전문성과 책임성을 보장하기 위해 마련된 제도이다. 공인중개사 자격을 취득한 자만이 중개업 활동에 참여할 수 있으며, 이를 통해 부동산 거래의 안전성과 신뢰성을 제고하고자 하는 것이 입법 취지이다.
1.3.2. 시험방법
시험방법에 대해 살펴보면 다음과 같다.
공인중개사 자격시험은 제1차 시험과 제2차 시험으로 구분하여 시행한다. 다만, 시험실시기관의 장이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차 시험은 선택형으로 하되, 기입형을 가미할 수 있으며, 제2차 시험은 논문형을 원칙으로 하되, 기입형을 가미할 수 있다. 또한 1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 1회에 한하여 제1차 시험을 면제하며, 제2차 시험은 제1차 시험에 합격한 자와 제1차 시험의 면제를 받은 자에 대하여 실시한다. 다만, 제1차 시험과 제2차 시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차 시험에 ...
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