본문내용
1. 직방 성공전략 사례연구
1.1. 직방 소개
직방은 2012년 1월에 설립된 국내 최대규모의 부동산 중개 어플리케이션이다. 직방은 바쁜 현대인의 라이프스타일에 맞춘 주거 정보 플랫폼으로서 부동산 정보의 비대칭성과 불투명성을 해소하기 위해 노력하고 있다. 이러한 직방은 새로운 플랫폼을 통해 사회초년생 및 대학생들의 합리적인 주거공간 선택에 기여했다는 평가를 받고 있다.
1.2. 직방 서비스분석
직방은 집을 구하는 사람들의 의사결정에 도움이 되는 정보를 분석하여 제공하고 있다. 직방에 축적된 3000만 유저들의 검색 패턴과 과거 거래됐던 부동산 실거래가, 그리고 시중에 나와있는 매물 데이터를 분석하여 더욱 직관적이고 유익한 정보를 제공하고 있다. 이를 통해 바쁜 현대인의 라이프스타일에 맞춘 주거 정보 플랫폼으로서 부동산 정보의 비대칭성과 불투명성을 해소하기 위해 노력하고 있다. 이러한 직방의 서비스는 사회초년생 및 대학생들의 합리적인 주거공간 선택에 기여하고 있다고 평가받고 있다.
1.3. 시장트렌드 분석
이른바 MZ세대가 부동산 시장의 주체로 진입함에 따라 시장 트렌드가 변화하고 있다. 이들 세대는 소위 '아파트 키즈'로서 아파트에 대한 선호도가 타 세대에 비해 유독 높고 시장 파악수단에 있어서도 디지털 친화적이라는 특성을 지닌다. 뿐만 아니라 독신주의의 확산에 따라서 1~2인 가구의 비율이 높은 점도 특징적이다.
이러한 차별화되는 성향을 지닌 MZ세대를 공략하기 위한 프롭테크 기업들의 경쟁이 날로 치열해지면서 전체 산업의 향방을 좌우할 요소로 발돋움하기 시작했다. 이는 다양화된 프롭테크 서비스라는 측면에서 구체화되고 있다.
국내 프롭테크 산업은 부동산 중개업에 편중되어 있었다. 그러나 디지털 툴에 친숙하고 거부감이 없는 MZ세대의 부동산 수요에 발맞추어 IT 기술을 접목한 서비스 개발에도 박차를 가하고 있는 추세이다. 빅데이터를 활용한 실거래정보 분석/사용자 검색동향/데이터집적 리뷰 분석 등이 그 예시이다.
한편, MZ세대를 중심으로 증가한 1인 가구의 주요 거주 형태는 소형 평수의 전월세이다. 이에 따라 주거 불안이 가장 심하며 갑작스러운 환경변화에 취약하다는 특징이 있다. 따라서 매몰비용을 최소화하기 위하여 중저가 인테리어에 관심이 높은데, '오늘의집'과 같은 프롭테크 기업들은 이러한 수요를 적극 공략하고 있다. 이른바 '온라인 집들이'라는 서비스를 통해 1인 가구들끼리 온라인 방문을 하고, 서로의 집에 있는 중저가 가성비 인테리어를 공유하고 평가한다. 그리고선 태그를 클릭해 손쉽게 동일 제품, 혹은 유사 제품을 구매할 수 있도록 한 서비스이다. 이러한 방식으로 MZ세대 공략에 성공한 '오늘의집'은 2016년 출시 이후 매년 3배씩 성장하여 기업가치가 1조 원을 돌파하기 직전이라고 한다.
공인중개사를 통한 매물정보 확인에 대한 인식 차이도 프롭테크 산업의 판도 변화에 한몫한다. 전통적으로 한국의 중장년층은 '당연히 부동산은 직접 발로 뛰어서 비교해 보고 구매한다'라는 인식이 있다. 거금이 오가는 부동산 매매의 특성상 이러한 '발품'은 그 어떤 상품에도 비견할 수 없을 만큼 꼼꼼하고 신중하게 이루어진다. 이는 오프라인 공인중개사들이 높은 수수료율에도 불구하고 여전히 중개시장에서 일정 수준의 매출액을 확보하고 있는 경쟁력으로 분석되고 있다.
그러나 생애 처음으로 부동산 거래에 뛰어든 MZ세대는 상술한 편견이나 고정관념에서 상대적으로 자유롭다. 이들은 처음 접하는 부동산 거래를 공인중개사가 아닌 프롭테크를 경유하여 체결할 수 있는 세대이기 때문이다. 이 때문에 프롭테크 기업들은 앞다투어 VR, 메타버스를 이용한 임장 서비스를 출시하는 등 발품이 아닌 '손품'이라는 부동산거래의 트렌드 변화를 선도하고 있다.
1.4. 직방 SWOT분석
1.4.1. Strength
직방의 강점은 인터넷을 매개로 24시간 서비스를 제공하며 중개소까지 이동하지 않아도 매물을 쉽게 알아볼 수 있고 실시간으로 피드백이 이루어져 시공간을 초월한 매물 탐색이 가능하다는 것이다. 또한 스타트업 기업인 호갱노노를 인수하여 아파트 매물 정보 사업 강화에 성공하였다. 이와 같은 장점을 통해 직방은 바쁜 현대인의 라이프스타일에 맞춘 주거 정보 플랫폼으로서 부동산 정보의 비대칭성과 불투명성을 해소하기 위해 노력하고 있다. 이러한 직방의 강점은 MZ세대를 중심으로 성장하고 있는 부동산 시장에서 경쟁력 있는 요소로 작용할 것으로 보인다.
1.4.2. Weakness
직방의 약점은 수익성 악화와 취약한 수익구조라고 할 수 있다. 직방은 원룸·투룸 부동산 매물 광고로 시작하였으나 수익성 확대에 어려움을 겪어왔다. 지난해 매출 458억원 중 대부분은 부동산 매물 광고 수수료에서 나왔으며, 매출은 전년 대비 증가하는 추세를 보였지만, 영업손실이 41억원을 상회하는 등 4년 만에 적자로 돌아섰다. 비록 타 플랫폼 기업과 마찬가지로 인건비를 중심으로 한 운영비를 제외한다면 큰 비용이 들지 않는 구조를 가졌다 하더라도 마케팅 비용의 증가 등으로 인하여 영업 활동 수익성 증대에 어려움을 겪고 있는 것으로 추정된다.
또한 시장 참여 인센티브, 서비스 사용 인센티브를 제공함에 있어서 직방은 중개수수료를 공급자가 가져갈 수 있는 모델을 만들었고, 해외 부동산 중개 플랫폼인 질로우닷컴이나 알스퀘어 등 수익 구조 다변화를 꾀한 여타 업체들과 다르게 직방은 광고 수수료만을 수익 구조의 전부로 삼고 있어 취약한 수익구조라고 볼 수 있다.
1.4.3. Opportunity
양도소득세 강화로 인하여 매물 소유자가 매물을 매매할 유인이 감소하였다. 따라서 매물을 임대하여 수익을 올리는 방식이 증가하고 있다. 또한 보통 원ㆍ투룸은 계절성의 영향으로 인해 학교개강과 직장인의 인사이동이 가장 많은 3월에 거래량이 가장 많이 나타났다. 직방은 이러한 상황을 분석 하여 자사의 매물들을 관리하고 서비스 향상의 방법을 모색할 수 있었다.
1.4.4. Threat
직방의 사업 공정성문제는 충분히 정부 규제의 대상이 될 수 있다. 직방이 일정 정도는 시장지배적 사업자의 지위에 올랐고, 그렇기에 자사/파트너사에 대한 우대 정책이 '불똥'이 튈 수 있다는 것이다. 배달의 민족의 경우와 마찬가지로 이들은 다양한 광고 상품을 내세우며 차등적인 광고료를 책정하고 있다. 기본 광고 상품을 구매하는 것에서 더 나아가 '안심 중개사 전용 상품','단지 매물 광고 상품' 등의 추가 옵션을 광고 노출도 증가를 위해 대부분 구매하는 형태가 된 것이다. 광고료가 지속적으로 증가하고 있는 상황에서 문제의 소지가 될 수 있는 것은 이뿐만이 아니다. 직방이 신축 빌라 분양 사업을 추진하고 있는 단지에서는'이 지역 신축 빌라' 탭에 파트너사 관련 매물을 우선하여 배치하여 결과적으로는 비싼 광고료를 내고 있음에도 광고노출이 이전만큼 이뤄지지 않는, 일종의 '불공정 경쟁'을 펼치고 있다는 비판 또한 증가하고 있다. 시장 공정성을 흔든다는 점은 플랫폼 기업들이 내재하고 있는 리스크이며, 어떠한 형태로든 그 불공정성이 드러나게 된다면 카카오, 네이버에 이어 플랫폼 기업에 대한 강력한 규제의 타겟이 될 것임은 명확하다.
1.5. 직방의 기업 성공전략 사례연구
1.5.1. 허위매물 근절전략
일부 공인중개사가 올리는 허위매물 때문에 이용자들이 불편을 겪고 있었다. 직방은 다수의 정직한 중개사와 이용자가 피해 받는 것을 막고자 허위매물 대응 서비스를 도입하였다.
직방은 허위매물을 반복적으로 올리는 등 직방의 운영 정책 위반 시 해당 중개사무소에 경고 조치를 취하고 있으며 경고 3회가 적용되면 해당 중개사를 탈퇴시키는 '삼진아웃제도'를 시행 중이다. 또한 '고객안심콜' 제도를 통해 직방에서 집을 구한 이용자 전수 조사를 실시하고, 허위매물을 면밀하게 확인하고 있다.
그러나 이러한 노력에도 불구하고 허위매물을 만난 이용자에게는 '헛걸음보상제'를 통해 보상하고 있다. 헛걸음보상제란 허위매물을 직방에 신고하면 간단한 확인 절차 후 사과와 보상의 의미로 소정의 선물을 제공하는 것을 말한다.
이러한 허위매물 단속정책과 더불어 허위매물아웃프로젝트, 허위매물아웃연구소는 직방에서 유일하게 진행하고 있다. 이처럼 직방은 정교한 시스템으로 허위매물 대응 서비스를 구축하여 소비자 만족도 극대화를 추구한다.
1.5.2. 4차산업기술 활용전략
1.5.2.1. 빅데이터 활용
직방은 빅데이터를 기반으로 고객이 원하는 매물검색 시 최적화된 물건을 제시하고 매물 예측 서비스를 제공하는 등 고객을 선점할 수 있는 서비스 영역까지 확대하고 있다. 빅데이터 분석을 통해 고객의 검색 패턴과 과거 거래된 부동산 실거래가, 시중에 나와있는 매물 데이터 등을 분석하여 더욱 직관적이고 유익한 정보를 제공하고 있다. 이를 통해 고객의 의사결정에 도움이 되는 정보를 분석하여 제공함으로써 합리적인 주거공간 선택에 기여하고 있다.
1.5.2.2. VR서비스 제공
VR서비스 제공은 직방의 4차산업기술 활용전략 중 하나이다. VR서비스와 부동산 영역의 결합은 고객의 부동산 매물 거래에 있어 시간과 비용 절감에 큰 혜택을 줄 수 있어, 중개업 및 인테리어 사업분야에서 관심이 높은 상황이다.
직방은 VR서비스를 이용하여 고객이 직접 부동산 매물을 방문하지 않아도 가상으로 둘러볼 수 있도록 하였다. 이를 통해 시간과 비용을 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 코로나19와 같은 비대면 상황에서도 부동산 거래를 원활하게 진행할 수 있다. 또한 VR로 모델하우스를 구현하여 실제 현장을 방문하지 않고도 부동산 매물을 자세히 살펴볼 수 있도록 하였다.
이처럼 직방은 VR기술을 활용하여 부동산 거래 프로세스를 혁신하고 있다. 고객 입장에서는 시간과 비용을 절감하고, 직방 입장에서는 코로나19와 같은 비대면 상황에서도 부동산 거래를 원활히 진행할 수 있게 되었다. 향후에도 VR기술의 발전과 함께 부동산 분야에서의 활용도가 더욱 높아질 것으로 기대된다.
1.5.3. 마케팅전략
직방의 마케팅전략은 다음과 같다.
직방은 2015년에 '본격 부동산 누아르 안심을 잇다'라는 자사 브랜드 웹툰을 시작으로 하여 시즌 4에 걸친'직방툰'을 연재하였다. 이는...
